Статья 163. Управление многоквартирным домом, находящимся в государственной или муниципальной собственности
Комментарий к статье 163
Статья 163 ЖК РФ регулирует порядок управления многоквартирными домами, все помещения в которых находятся в собственности Российской Федерации, субъектов Федерации или муниципальных образований.
Специфика такого объекта управления заключается в том, что подобный многоквартирный дом находится в собственности одного публично-правового образования и ни одно жилое или нежилое помещение не находится в собственности других лиц.Таких многоквартирных домов в настоящее время немного, но после завершения бесплатной приватизации жилья с 1 марта 2013 г. число их будет возрастать.
Субъектом права собственности многоквартирного дома, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Федерации или муниципального образования, является одно лицо. Исходя из этого согласно ч. 1 комментируемой статьи порядок управления такими домами устанавливает соответственно уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти, орган государственной власти субъекта Федерации или орган местного самоуправления с учетом положений ЖК РФ.
На момент написания комментария нормативный правовой акт, устанавливающий порядок управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти или Правительством РФ, не принят.
Под порядком управления многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности публично-правового образования, необходимо понимать установление конкретных указаний органам государственной власти или органам местного самоуправления, а равно государственным или муниципальным учреждениям, которые будут отвечать за управление указанным многоквартирным домом. Содержание таких правовых актов должно определять способы достижения целей управления, указанные в ч.
1 ст. 161 ЖК РФ (см. комментарий к указанной статье) и не может изменять императивные нормы ЖК РФ.Положения комментируемой статьи не могут применяться, если помещения в многоквартирном доме находятся в собственности нескольких публично-правовых образований, организаций и граждан (например, нескольких муниципальных образований или муниципального образования и частных лиц). В этом случае органом управления домом является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, и собственниками помещений в установленном порядке должен быть выбран один из способов управления, указанных в ч. 2 ст. 161 ЖК РФ.
В ч. 2 комментируемой статьи устанавливается, что единственно возможным способом управления многоквартирными домами, указанными в ч. 1 комментируемой статьи, является управление управляющей организацией. Согласно комментируемой норме управляющую организацию выбирает соответствующий орган власти или уполномоченное им лицо по результатам проведения открытого конкурса. Поскольку после введения в действие ЖК РФ был принят ФЗ от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд", то положения ч. 2 ст. 163 ЖК РФ должны применяться с учетом этого специального Закона. Данный Закон предусматривает помимо конкурса также размещение заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд по процедурам проведения аукциона, а также посредством запроса котировок цен на товары, работы, услуги. По результатам проводимых в соответствии с ФЗ от 21 июля 2005 г. N 94-ФЗ торгов единоличный собственник помещений в многоквартирном доме (Российская Федерация, субъект Федерации или муниципальное образование) в лице соответствующих органов публичной власти заключает договор управления многоквартирным домом, к которому применяются положения ст. 162 ЖК РФ. В связи с этим в указанном в комментируемой статье случае не может применяться порядок проведения открытого конкурса, утвержденный в соответствии с ч.
4 ст. 161 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 6 февраля 2006 г. N 75.Положение ч. 2 ст. 164 ЖК РФ о возможности заключения договора управления многоквартирным домом без проведения такого конкурса в случае, если такой конкурс в соответствии с законодательством признан несостоявшимся, применяться не может и нуждается в приведении в соответствие с законодательством о размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд.
Требование законодателя о выборе управляющей организации путем проведения открытого конкурса соответствует цели обеспечения равных условий для деятельности организаций как муниципальной или государственной формы собственности, так и организаций частной формы собственности. Управление многоквартирными домами согласно ч. 1 комментируемой статьи могут осуществлять и индивидуальные предприниматели. Условия договора управления с выбранной управляющей организацией должны соответствовать требованиям ст. 162 ЖК РФ.