Статья 127. Раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива
Комментарий к статье 127
1. Положения коммент. ст. посвящены вопросам раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива. Раздел такого жилого помещения возможен между лицами, имеющими право на пай, что является новеллой, поскольку нормами ранее действовавшего законодательства правом на совершение подобных действий наделялись только сам член кооператива и его супруг (ст.
120 ЖК РСФСР). Напомним, что пай, согласно ч. 2 ст. 125 коммент. закона, может принадлежать одному или нескольким гражданам либо юридическим лицам. Соответственно и раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива возможен только между данными лицами.2. В научно-практической литературе высказывается мнение, что возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива не связана с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос (см.: Комментарий к Жилищному кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.А. Городова. М., 2007. С. 238).
Между тем, согласно ст. 124 коммент. закона, члену кооператива до полной выплаты им паевого взноса принадлежит безусловное право владения и пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива. Распоряжаться же таким помещением, согласно ч. 3 ст. 124 коммент. закона, не выплативший паевой взнос в полном объеме член кооператива может лишь в пределах, установленных законодательством.
Раздел жилого помещения направлен на определение судьбы данного объекта недвижимости и, следовательно, подразумевает наличие у лиц, осуществляющих такой раздел, неограниченных полномочий по распоряжению данным видом имущества. В случаях, когда паевой взнос не выплачен в полном объеме, полномочия соответствующих лиц по распоряжению кооперативным жилым помещением ограничены в силу закона.
Таким образом, возможность раздела жилого помещения в доме жилищного кооператива напрямую связана с тем обстоятельством, выплачен ли в полном размере паевой взнос. И соответствующее право принадлежит только лицам, выплатившим паевой взнос в полном объеме.
По всей видимости, однозначность в вопрос, возможен ли раздел жилого помещения в доме жилищного кооператива лицами, не выплатившими паевой взнос в полном объеме, будет внесена в ходе правоприменения коммент. ст., в том числе и судебной практикой.
3. Раздел жилого помещения может быть осуществлен при соблюдении условия, если каждому из лиц, обладающих правом на пай, может быть выделено изолированное жилое помещение либо имеется техническая возможность переустройства и (или) перепланировки неизолированных помещений в изолированные жилые помещения. Иных ограничений к требованиям о разделе жилого помещения коммент. ст. не содержит. Виды жилых помещений перечислены в ст. 16 коммент. закона.
4. Споры о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива разрешаются в судебном порядке. При рассмотрении споров о разделе жилого помещения в доме жилищного кооператива надлежит ориентироваться на рекомендации, содержащиеся в Постановлении Пленума ВС СССР от 11 октября 1991 г. N 11 "О практике применения судами законодательства при рассмотрении дел по спорам между гражданами и жилищно-строительными кооперативами" (Семейное законодательство: Сборник нормативных документов. М., 1995). Так, в ходе разрешения спора о разделе жилого помещения необходимо учесть:
- размер принадлежащей каждому из правообладателей доли паенакопления;
- интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением;
- планировку квартиры и наличие технической возможности ее перепланировки.