Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения
Комментарий к статье 102
1. Следует отметить, что помимо случаев прекращения договора найма специализированного жилого помещения, указанных в комментируемой статье, такой договор также считается прекращенным и в случае его расторжения в соответствии со ст.
101 ЖК.Кроме того, в отношении отдельных видов специализированных помещений предусмотрены дополнительные условия прекращения договора найма специализированного жилого помещения. В частности:
- прекращение трудовых или служебных отношений является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения (ст. 104 ЖК);
- прекращение трудовых или служебных отношений, учебы - основание для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ст. 105 ЖК);
- с истечением срока договора найма жилого помещения маневренного фонда прекращается соответствующий договор (ст. 106 ЖК).
2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) помещения.
От утраты помещения следует отличать проведение капитального ремонта или реконструкции дома, в котором находится помещение. В отношении договоров социального найма ЖК предусмотрено, что в случае реконструкции или капитального ремонта дома наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи жилое помещение маневренного фонда (ч. 1 ст. 88, ч. 1 ст. 95, п. 1 ч. 2 ст. 106 ЖК).
ЖК закрепляет обязанность наймодателя специализированного жилого помещения проводить капитальный ремонт помещения, оставляя при этом перечень обязанностей наймодателя открытым (п. 3 ч. 2, ч. 3 ст. 65, ч. 5 ст. 100 ЖК). В отношении специализированных жилых помещений (за исключением помещений маневренного фонда) обязанность наймодателя предоставить маневренное жилье предусмотрена не ЖК, а типовыми договорами найма специализированных жилых помещений (подп.
7 п. 12 договора найма с беженцами, подп. 7 п. 13 договора с временными переселенцами, подп. 4 п. 14 договора найма служебного помещения, подп. 4 п. 15 договора найма помещения в общежитии; Постановление Правительства РФ от 26 января 2006 г. N 42 // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 697).Полагаем, что из приведенных положений ЖК и типовых договоров найма специализированных жилых помещений можно сделать вывод о том, что в случае производства капитального ремонта специализированных жилых помещений (за исключением помещений маневренного фонда) наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи помещение маневренного фонда. При этом договор найма специализированного помещения не прекращается.
Аналогичную позицию занял по одному из дел Свердловский областной суд (см. Постановление Президиума Свердловского областного суда от 23 марта 2005 г. Дело N 44-Г-98/2005 // СПС "КонсультантПлюс"; ekboblsud.ru/show_doc.php?id=4131). Е.А. Шипунова придерживается аналогичного подхода, но тем не менее предлагает изменить ч. 1 ст. 95 ЖК и включить нанимателей специализированных жилых помещений в число лиц, которым предоставляется маневренное помещение в случае капитального ремонта или реконструкции (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму жилого помещения маневренного фонда // Жилищное право. 2010. N 5. С. 113).
Следует отметить, что Государственной Думой Федерального Собрания РФ уже рассматривался законопроект, которым вносились изменения в п. 1 ст. 95 ЖК, предусматривающие, что жилые помещения маневренного жилищного фонда предназначены для проживания граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам, "дающим право пользования данными жилыми помещениями" (п. 13 ст. 1 проекта Федерального закона N 151947-4 "О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, Федеральный закон от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", в статью 292 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в редакции, принятой Государственной Думой Федерального Собрания РФ в I чтении 28 июня 2006 г.
// СПС "КонсультантПлюс").Данный проект был отклонен Государственной Думой Федерального Собрания РФ в ноябре 2011 года (см.: Постановление Государственной Думы Федерального Собрания РФ от 24 ноября 2010 г. N 4492-5 ГД // СЗ РФ. 2010. N 49. Ст. 6461).
3. В соответствии с ч. 2 коммент. ст. изменение владельца служебного жилого помещения или помещения в общежитии (собственника, субъекта права хозяйственного ведения или оперативного управления) влечет за собой прекращение договора найма соответствующего помещения, за исключением случаев, если новый владелец помещения является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения.
Е.А. Шипунова отмечает, что в данном случае происходит изменение правоотношения и замена наймодателя, несмотря на то что прямо в ч. 2 коммент. ст. об этом прямо не говорится (см.: Шипунова Е. Жилищное правоотношение по найму служебного жилого помещения // Жилищное право. 2011. N 2. С. 103 - 104).
Следует отметить, что некоторые категории лиц не могут быть выселены из служебных помещений и помещений в общежитиях даже и в том случае, если новый владелец помещения не является работодателем нанимателя (ч. 2 ст. 103 ЖК, п. 42 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации" // БВС. 2009. N 9).