СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ И ПРОФЕССИОНАЛИЗМ УПРАВЛЕНИЯ
Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны на общем собрании выбрать один из способов управления многоквартирным домом, то есть принять решение о том, кто будет исполнять функции управления и отвечать перед ними за достижение поставленных целей управления домом.
Приведенный в разделе 2 перечень управленческих функций ясно показывает, что управление многоквартирным домом является особым видом деятельности и требует определенной квалификации и навыков. Для грамотного управления домом необходимы технические, экономические, юридические знания, а также знания в области финансов и организации труда, умение налаживать и поддерживать хорошие отношения с людьми и различными организациями, предотвращать и разрешать конфликты. Этот перечень знаний и умений далеко не исчерпывающий. Какой бы способ управления многоквартирным домом собственники помещений ни выбрали, управление должно осуществляться грамотно.
Мы не будем здесь говорить о непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений, потому что
считаем этот способ подходящим только для домов с небольшим количеством квартир. Такие дома - менее сложные с технической точки зрения объекты, последствия управленческих ошибок менее масштабные, чем в случае действительно многоквартирных домов, а небольшое число собственников помещений дает надежду, что они более тесно связаны и могут общаться друг с другом постоянно и совместно решать любые возникающие в доме вопросы.
Можно ли обеспечить грамотное, профессиональное управление многоквартирным домом силами правления товарищества собственников жилья (или жилищного, жилищно-строительного кооператива)? Да, конечно, это возможно. Для этого необходимо, чтобы среди собственников помещений в доме были люди инженерных специальностей, экономисты, финансисты, юристы и другие специалисты. Также необходимо, чтобы эти люди были согласны работать в интересах своего дома и имели для этого время, а собственники проявили доверие к ним и выбрали в состав правления или специальных комиссий, прорабатывающих отдельные вопросы в помощь правлению.
И чтобы у всех хватило энтузиазма и желания работать достаточно длительное время, а если кто-то «отходил» от этой работы, то было, кем заменить. И такие товарищества и кооперативы есть. Но их мало, и рассчитывать на то, что их будет много, вряд ли возможно. Поэтому чаще встречается ситуация, что практически все управляющие функции исполняет один человек - председатель правления ТСЖ (или кооператива). Иногда у человека есть образование по одной из необходимых для управления специальностей, чаще - нет, просто он пользуется доверием собственников помещений в доме и выбран ими на роль председателя- управляющего. Добросовестные люди, ставшие председателями правлений, стараются научиться всему необходимому для управления домом: помещают различные курсы (если есть такая возможность), изучают законы и нормативные акты, ищут специальную литературу, знакомятся с опытом других, более опытных председателей, встречаются со специалистами коммунальных организаций ... То есть проходят долгий и трудный путь самообразования и обучения через практический опыт. И многие действительно становятся вполне грамотными управляющими своих домов.Может ли путь обеспечения грамотного управления многоквартирными домами через профессионализацию деятельности выбранных в правление ТСЖ собственников помещений стать массовым? Скорее всего, нет, потому что далеко не в каждом доме среди собственников помещений найдется такой идеальный кандидат на роль управляющего своим домом. Сам путь обретения профессионализма в управлении домом отдельными людьми, выбранными из числа собственников помещений - долгий, трудный, требующий значительных затрат. На этом пути многие «сойдут с дистанции» из-за усталости от преодоления трудностей, неудовлетворенности от того, что эти усилия и достигнутый результат не получают должной моральной оценки со стороны остальных собственников помещений, а все более квалифицированный труд не получает адекватного финансового вознаграждения. Но есть и еще одна проблема. Если все же в результате огромных усилий председатель правления ТСЖ стал настоящим профессионалом в управлении многоквартирным домом, он становится практически незаменимым и незаменяемым, то есть его невозможно заменить кем-то другим из собственников, потому что больше никто не имеет такого уровня подготовки и не хочет пройти тот же трудный путь самообразования и взять на себя эту непростую работу.
«Председатель- управляющий» становится бессменным председателем правления, и эта выборная должность фактически «монополизируется», становится местом постоянной работы одного человека, основным источником его дохода, что не соответствует содержательной сущности товарищества, в котором правление должно переизбираться, его состав меняться (не мало случаев, когда такие председатели правления заинтересованы в сохранении своего положения в товариществе и всячески противятся попыткам их переизбрать или перейти на другой способ управления - договор с управляющей организацией). Если председатель-управляющий по какой-то причине покидает товарищество (например, уезжает из дома), в товариществе, лишившемся лидера и специалиста, все разлаживается, многоквартирный дом остается без управления.Другой вариант - бывший председатель правления становится управляющим в товариществе, работает по трудовому договору и исполняет профессиональные управленческие функции, дополняя работу правления. В этом случае такой грамотный, профессионально подготовленный собственник помещения превращается в такого же управляющего, как и другие управляющие на рынке. Но тогда это уже другая история - про наем управляющего товариществом, который лучше всего осуществлять на конкурсной основе, чтобы не стать зависимым от одного лица. А с другой стороны, грамотному управляющему тесно в рамках одного дома, его профессиональный потенциал реализуется не полностью, он может управлять несколькими многоквартирными домами. Такие случаи встречаются, когда к председателю правления успешного товарищества обращаются собственники помещений из других домов с просьбой «взять их к себе». Правильное решение в данном случае не увеличивать размер товарищества, а председателю правления работать в другом товариществе по совместительству в качестве наемного управляющего.
В России и в других странах есть опыт обучения выбранных собственниками членов (или только председателей) правлений ТСЖ управлению многоквартирными домами.
В России такие обычно достаточно короткие курсы обучения часто проводят при финансовой поддержке органов местного самоуправления или региональных органов государственной власти городские или региональные учебные и учебно-методические центры. Эти курсы дают представителям товариществ знания основ законодательства, регулирующего вопросы управления многоквартирными домами, а также представления о конструкциях и инженерных системах многоквартирного дома, их функционировании, достаточно общие знания о смете доходов и расходов в товариществе и бухгалтерском учете. В Эстонии, например, в результате совместной работы двух некоммерческих организаций - Союза управляющих и обслуживающих недвижимость и Союза квартирных товариществ, а также Технического университета Таллинна разработана учебная программа для обучения членов правления товариществ управлению многоквартирными домами. Программа продолжительностью до 200 учебных часов лицензирована Министерством образования Эстонии. Обучающая программа проводится ежегодно при финансовой поддержке государства и муниципалитетов, которые компенсируют расходы товариществ на оплату обучения вновь избранных членов правления. За пять лет обучение прошло более 25 000 человек.Надо признать, что даже такой 200-часовой курс и систематически проводимое обучение не способны сделать из каждого или большинства собственников помещений профессионалов в управлении многоквартирными домами. Но подобное обучение приводит к тому, что все большее число представителей товариществ становится грамотными собственниками жилья. Их подготовки достаточно для понимания, какие управленческие задачи необходимо решать и почему надо обращаться к профессионалам.
В отличие от собственников помещений, управляющие (физические лица и индивидуальные предприниматели) и управляющие организации занимаются управлением недвижимостью (в том числе управлением многоквартирными домами) как специализированной профессиональной деятельностью, которая должна обеспечивать им доходы и приносить прибыль.
У людей, специализирующихся на управлении недвижимостью, обычно есть необходимое образование. На западе многие политехнические университеты, а также специальные колледжи и другие образовательные организации дают базовое образование, позволяющее выпускнику начать работать управляющим. Многие российские ВУЗы уже также осуществляют подготовку специалистов в управлении недвижимостью. Кроме этого, профессиональные сообщества управляющих (союзы, ассоциации) предлагают различные образовательные курсы, как базовые, так и предназначенные для повышения квалификации работающих управляющих, которые дают серьезные знания и практические навыки.Управляющие также имеют гораздо больше возможностей для профессионального роста, чем члены правлений ТСЖ, так как обычно они оказывают услуги не одному, а нескольким многоквартирным домам, а это значит, что им приходится решать значительно большее количество разнообразных вопросов. Они быстрее «нарабатывают» практический опыт управления. Возможностей для повышения квалификации, профессионального общения и обмена опытом, изучения лучшей практики у управляющих также больше, чем у товариществ собственников жилья. Управляющие организации могут себе позволить иметь в штате самых разных специалистов, необходимых для управления многоквартирными домами, оплачивать их дополнительное обучение, а также привлекать высококвалифицированных (и высокооплачиваемых) узких специалистов при необходимости. У управляющих организаций больше финансовых возможностей для компьютеризации своей деятельности, использования новых технологий. К расширению перечня и улучшению качества оказываемых услуг управления управляющих организаций подталкивает конкуренция на 34 рынке, соответственно, уровень профессионализма управляющих организаций повышается.
Таким образом, в целом управляющие и управляющие организации, специализирующиеся на управлении многоквартирными домами, способны обеспечить профессиональный уровень управления в большей степени, чем сами собственники помещений через правления товариществ и кооперативов.
Означает ли это, что собственникам помещений в многоквартирных домах не стоит создавать товарищества собственников жилья, а лучше выбирать способ управления домом управляющей организацией? Вовсе нет. Для собственников наличие собственного юридического лица - товарищества дает огромные преимущества, главные из которых состоят в том, что средства, которые они платят на содержание общего имущества, поступают на расчетный счет своей, а не посторонней организации, поэтому собственники могут контролировать их целевое и эффективное расходование; при этом есть постоянно действующий орган управления - правление товарищества, действующий в интересах собственников помещений, и есть возможности выбирать наилучший вариант исполнения функций управления и выполнения работ по обслуживанию и ремонту. Создание товарищества не ограничивает, а расширяет возможности собственников по выбору эффективной модели управления домом.