Способы приобретения жилья в собственность

Положения о права собственности на имущество в полной мере распространяются на жилые помещения, то есть жилые дома, квартиры или части жилого дома, квартир. Основываясь на ст.

Купля-продажа жилых помещений является одной из основных сделок, направленных на приобретения жилого помещения. В соответствии со ст. ст. 454, 549 ГК РФ договором купли-продажи жилого помещения следует признать соглашение, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры, а покупатель обязуется принять жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи жилого помещения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Стороны вправе предусмотреть и нотариальное удостоверение сделки. Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимое имущество по договору купли-продажи к покупателю подлежит обязательной государственной регистрации.

Статьей 558 ГК РФ предусмотрены особенности продажи жилых помещений. Установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры или части жилого дома, квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением.

В условиях рыночных отношений расширилось применение договора мены жилого помещения.

Граждане могут передавать в собственность других лиц жилые помещения по договору дарения. В соответствии со ст. 572 ГК РФ по договору дарения одна сторона, безвозмездно передает или обязуется передать другому лицу жилое помещение. Одаряемый вправе в любое время отказаться от передачи ему дара, и в этом случае договор дарения считается расторгнутым. При этом отказ от подаренного жилого помещения должен быть совершен в письменной форме и подлежать государственной регистрации. Статьей 575 ГК РФ установлено, что не допускается дарение от имени малолетних и граждан, признанных недееспособными, их законными представителями; работникам лечебных, воспитательных учреждений, учреждений социальной защиты и других аналогичных учреждений гражданами, находящимися в них на лечении, содержании или воспитании, а также супругами и родственниками этих граждан; государственными служащими и служащими органов местного самоуправления в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; в отношениях между коммерческими организациями. Государственные и муниципальные предприятия и учреждения вправе подарить жилье, но только с согласия собственника.

В соответствии со ст. 578 ГК РФ даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, на жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым праве требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

В соответствии со ст. 583 ГК РФ имущество, в том числе жилое помещение, может передаваться другому лицу в собственность. В обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Такая передача жилого помещения осуществляется на основании договора ренты. Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Жилое помещение, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником за плату, в таком случае к данным отношениям применяются нормы о купли-продажи, и бесплатно с применением норм о договоре дарения.

Для обеспечения выполнения обязательств со стороны плательщика ренты ст. 587 ГК РФ предусмотрено, что получать ренты приобретает право залога на переданное имущество, а за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ, если иной процент не установлен в договоре. Если существенные условия договора не выполняются, а также в случае утраты обеспечения или ухудшения его условий по обязательствам, за которые получать ренты не отвечает, последний вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванных таким расторжением договора.

В соответствии со ст. 589 ГК РФ получателями ренты могут быть только граждане, а также некоммерческие организации, если это не противоречит закону и соответствует целям их деятельности, закрепляемой в учредительных документах данной организации. Права получателя ренты могут переходить по наследству или в порядке правопреемства при реорганизации юридических лиц, если иное не предусмотрено законом или договором.

Рента может быть постоянной и пожизненной. Договор пожизненного содержания с иждивением выступает разновидностью договора пожизненной ренты. По этому договору в соответствии со ст. 601 ГК РФ получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или часть жилого дома, квартиры другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина или указанного им третьего лица. Статья 604 ГК РФ предусматривает ограничительный порядок распоряжения имуществом новым собственником. Он вправе отчуждать, сдавать в залог или иным способом обременять жилое помещение, переданное ему в обеспечение пожизненного содержания, только с предварительного согласия получателя ренты.

Перечисленные выше договоры, являясь наиболее распространенными в практике гражданского оборота способами возникновения права собственности, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершать физические и юридические лица с жилыми помещениями. В свете экономических реформ в России сформировался новый способ приобретения жилья в собственность, предполагающий не только самостоятельное участие населения, но и возможность приобрести жилое помещение на праве собственности в случаях отсутствия необходимых денежных средств. К данному механизму относится ипотечное жилищное кредитование, сформировавшее первичный и вторичный ранки ипотечного капитала. Первичный рынок ипотечного капитала состоит из кредиторов, которые предоставляют заемный капитал, и заемщиков-инвесторов, покупающих недвижимость в порядке инвестирования для личного владения и использования или в коммерческих целях для дальнейшей передачи жилого помещения гражданам путем осуществления различенного рода сделок. Вторичный рынок ипотечного капитала охватывает процесс купли продажи закладных, выпущенных на первичном рынке, то есть обеспечивает физических и юридических лиц возможностью продать, заложить жилое помещение для получения денежных средств на новое жилое помещение.

Ипотечное жилищное кредитование является одним из подвидов залога без передачи заложенного имущества и представляет собой заклад недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику.

Объектами договора жилищной ипотеки является жилое помещение, квартира, часть жилого помещения и квартиры. Жилым помещением признается помещение, предназначенное для проживания граждан, признанное в установленном порядке пригодным для проживания, отвечающее санитарным и техническим нормам и учетное органами инвентаризационного учета в качестве жилого. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. Указанное помещение должно находиться в собственности залогодателя. Не могут являться объектами жилищной ипотеки жилые дома из муниципального жилого фонда, предоставленные гражданам на условиях найма, а также служебные жилые помещения. Помещения, предназначенные для временного проживания, такие как летние садовые домики, общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда также не могут являться объектом жилищной ипотеки. Статья 340 ГК РФ, ст. 42 Федерального закона «Об ипотеки (залоге недвижимости)» устанавливают, что ипотека здания или сооружения допускается лишь с одновременной ипотекой земельного участка, на котором расположено здание, сооружение, либо части этого земельного участка, достаточного для функционального обеспечения закладываемого объекта либо права пользования им. Статья 75 вышеуказанного закона предусматривает, что при ипотеки квартиры в многоквартирном доме заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Одним из главных условий жилищной ипотеки является условие о том, что заложенное жилое помещение остается у залогодателя. При этом все стороны залогового правоотношения имеют права и обязанности в отношении данного имущества, предусмотренные законом и заключенным между ними договором.

Субъектами залогового правоотношения являются залогодатель и залогодержатель.

Статья 335 ГК РФ закрепляет, что залогодателем может быть как сам должник, так и лицо, не участвующее в основном обязательстве. То есть те лица, которые не располагают недвижимым имуществом, не лишаются возможности получить кредит, если другие лица, имеющие в собственности соответствующее жилое помещение, выступят залогодателями в обеспечение исполнения обязательств таких заемщиков. Каких- либо специальных ограничений, предъявляемых к правоспособности или дееспособности субъектов ипотечного правоотношения, законодательством не установлено. К ним предъявляются общие требования для физических и юридических лиц. В соответствии со ст. 75 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» допускается ипотека квартиры, находящейся в собственности несовершеннолетних, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц.

Обязательным условием ипотечного кредитования жилого помещения является наличие права распоряжения закладываемой вещью, то есть залогодателем должен быть собственник. В соответствии со ст. 209 ГК РФ право собственности определяется как право владения, пользования и распоряжения имуществом. При залоге вышеуказанная триада полномочий расщепляется. Залогодатель владеет имуществом, пользуется, извлекает из него имущественную выгоду. Правомочие же распоряжения для него ограничено залогодержателем, то есть только с согласия залогодержателя залогодатель может определять юридическую судьбу жилого помещения. Залогодатель не вправе распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением абсолютным образом. Его права и обязанности четко закрепляются в договоре об ипотеке.

Основанием возникновения ипотеки может являться закон или договор. По договору залогодатель добровольно отдает в залог принадлежащее ему жилое помещение, гарантируя удовлетворение требований кредитора в случае неисполнения обязательства, обеспеченного залогом. Договор является основной формой возникновения ипотеки, подлежащий обязательной государственной регистрации в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ипотека может возникнуть на основании норм закона. В том случае, если жилой дом, квартира или часть жилого дома и квартиры приобретается за счет кредита банковской или иной кредитной организации в собственность заемщика, то приобретенное такое жилое помещение считается находящимся в залоге с момента обязательной государственной регистрации договора купли-продажи.

В соответствии с законодательством система выдачи ипотечного кредитования строится на том, что обеспечение кредита может быть оформлено тремя способами:

договором об ипотеке приобретенного жилого помещения с соответствующим нотариальным удостоверением сделки, а также государственной регистрацией ипотеки;

трехсторонним договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором кредитор, заемщик и продавец подписывают договор, регистрируют переход права собственности от продавца жилого помещения к покупателю и ипотеку жилого помещения в пользу кредитора;

- договором приобретения жилого помещения за счет кредитных средств, когда ипотека приобретаемого жилого помещения возникает в силу закона в момент регистрации договора купли-продажи.

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки. Вышеуказанные правила установлены Федеральным законом РФ от 21 июля 1997 года за № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в редакции от 23 ноября 2007 года.51

В государственной регистрации ипотеки может быть отказано в случаях, если договор не соответствует действующему законодательству.              При непредставлении в орган,

осуществляющий государственную регистрацию прав необходимого пакета документов, государственная регистрация ипотеки может быть отложена, но не более чем на один месяц. При последующем непредставлении необходимых документов в государственной регистрации ипотеки должно быть отказано. Мотивированный отказ в государственной регистрации направляется залогодателю в течение срока, установленного для ее государственной регистрации. Отказ в государственной регистрации ипотеки либо уклонение соответствующего органа от ее регистрации, а также иные действия органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, не соответствующие закону, могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суде.

Залогодатель сохраняет право пользования имуществом, заложенным по договору об ипотеке. Залогодатель вправе использовать это имущество в соответствии с его назначением. Условия договора об ипотеке, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны. Если иное не предусмотрено договором, при пользовании заложенным имуществом залогодатель не должен допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх того, что вызывается нормальным износом. Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке доходы. Залогодатель обязан поддерживать имущество, заложенное по договору об ипотеке, в исправном состоянии, и несет расходы на содержание этого имущества до прекращения ипотеки. Залогодатель обязан производить текущий и капитальный ремонт имущества, заложенного по договору об ипотеке, в сроки, установленные федеральным законом, иными правовыми актами РФ, или в предусмотренном ими порядке, а если такие сроки не установлены - в разумные сроки.

Обязательства по страхованию имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства - на сумму не ниже суммы этого обязательства. Залогодержатель имеет право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано. Это требование подлежит удовлетворению преимущественно перед требованиями других кредиторов залогодателя и лиц, в чью пользу осуществлено страхование, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодержатель лишается права на удовлетворение своего требования из страхового возмещения, если утрата или повреждение имущества произошли по причинам, за которые он отвечает. Заемщик вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита.

Для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации и договором об ипотеке, а если они не установлены - необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям. В случае реальной угрозы утраты или повреждения заложенного имущества залогодатель обязан уведомить об этом залогодержателя.

В случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.

Залогодатель должен использовать соответствующие обстоятельствам способы защиты своих прав на заложенное имущество, предусмотренные статьей 12 ГК РФ. Если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов.

Залогодержатель вправе проверять по документам и фактически наличие, состояние и условия содержания имущества, заложенного по договору об ипотеке. Это право принадлежит залогодержателю и в том случае, если заложенное имущество передано залогодателем на время во владение третьих лиц. Осуществляемая залогодержателем проверка не должна создавать неоправданные помехи для использования заложенного имущества залогодателем или другими лицами, во владении которых оно находится.

При грубом нарушении залогодателем правил пользования заложенным имуществом, правил содержания или ремонта заложенного имущества, обязанности принимать меры по сохранению данного имущества, если такое нарушение создает угрозу утраты или повреждения заложенного имущества, а также при нарушении обязанностей по страхованию заложенного имущества или при необоснованном отказе залогодержателю в проверке заложенного имущества залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства. Если в удовлетворении такого требования отказано либо оно не удовлетворено в предусмотренный договором срок, а если такой срок не предусмотрен, в течение одного месяца, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке.

Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения имущества, заложенного по договору об ипотеке, если иное не предусмотрено таким договором. Если по обстоятельствам, за которые залогодержатель не отвечает, заложенное имущество утрачено или повреждено настолько, что вследствие этого обеспечение ипотекой обязательства существенно ухудшилось, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, в том числе за счет страхового возмещения в соответствии.

Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. При отчуждении имущества, заложенного по договору об ипотеке, без согласия залогодержателя, он вправе по своему выбору потребовать признания сделки об отчуждении заложенного имущества недействительной или досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства и обратить взыскание на заложенное имущество независимо от того, кому оно принадлежит. Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество в результате его отчуждения или в порядке универсального правопреемства становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем. Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по соглашению с залогодержателем. Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, перешло к нескольким лицам, каждый из правопреемников первоначального залогодателя несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества. Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечительному обязательству полностью либо в части. Закон также предусматривает использование ипотеки в качестве обеспечения не только в отношении полной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству, но и ее части.

Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает уплату кредитору причитающихся ему процентов за пользование кредитными денежными средствами. Среди требований по кредитному договору или договору займа выделяются не только суммы кредита или суммы займа, но и выплата процентов по указанным договорам. То есть ипотекой обеспечивается выплата всех сумм, причитающихся залогодержателю. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:              возмещение убытков вследствии

неисполнения или прострочки исполнения обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, возмещение судебных издержек и иных расходов, связанных с обращением взыскания на заложенное имущество; возмещение расходов по реализации заложенного имущества. Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту удовлетворения за счет заложенного имущества.

Перечисленные выше сделки не являются исчерпывающим перечнем способов возникновения права собственности гражданина на жилое помещение. В соответствии со ст. 218 ГК РФ к основаниям возникновения права собственности относятся и другие обстоятельства. В случае смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом. В случаях и в порядке, предусмотренных законодательством, право собственности приобретается лицом на

созданное им жилое помещение, а также на жилое помещение, не имеющего собственника, собственник которого неизвестен или утратил право собственности. Член жилищного, жилищностроительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за жилое помещение, также приобретают право собственности.

Право собственности на жилое помещение может быть также приобретено путем реализации жилищного сертификата, правопреемства,              приватизации государственного и

муниципального жилищного фонда, перевода нежилого помещения в жилое помещение, и по другим основаниям, предусмотренным законодательством.