II. Согласование и порядок уплаты цены.

Необходимо отметить, что закон устанавливает общее правило о неизменности цены договора. Так, ч. 2 ст. 5 Закона о долевом участии в строительстве определяет, что "по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения".

Как следует из указанной нормы, изменение цены допускается, когда договор долевого участия предусматривает:

- возможность изменения цены;

- случаи, при которых допускается изменение;

- условия изменения цены.

Как правило, вопрос об изменении цены возникает после строительства, поскольку заранее точно определить площадь квартиры затруднительно. В результате участник получает жилье либо немного превышающее проектируемую площадь, либо меньше ее.

Если договор долевого участия никаких положений на счет изменения цены договора не содержит, то застройщик не вправе требовать доплаты, если площадь окажется больше указанной в договоре. Как и участник не имеет возможности требовать уменьшения цены.

Например, если договор не учитывает площадь лоджий, не предусматривает доплаты за их наличие, то застройщик также не вправе требовать доплаты, поскольку считается, что их цена уже учитывается в цене договора.

Часто застройщики, стремясь обеспечить свои интересы, включают в договоры условия о повышении цены при том или ином нарушении обязательств со стороны участника.

Во-первых, в таком случае речь не идет о цене. На самом деле застройщик тем самым прикрывает дополнительную ответственность участника. Дело в том, что увеличение цены за нарушение обязательства, скажем, за нарушение срока осуществления платежа, является санкцией - неустойкой. Так, в соответствии со ст. 330 ГК РФ под неустойкой понимается денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае нарушения обязательства. Очевидно, что увеличение цены в ответ на нарушение обязанности по внесению платежа является неустойкой.

Во-вторых, ч. 6 ст. 5 Закона о долевом участии в строительстве изначально устанавливает ответственность участника за просрочку внесения очередного платежа в размере 1/300 ставки Банка России от суммы просрочки за каждый день нарушения. Превышение указанной ответственности является нарушение закона и потому не влечет никаких правовых последствий в силу ст. 168 ГК РФ.

Кроме того, такое условие противоречит положению п. 1 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, устанавливающего, что не допускается включение в договор каких-либо условий, которые ущемляют права потребителей по сравнению с тем, как они определяются Законом и иными нормативными актами.

Так, в рамках одного из судебных дел было установлено, что Управление Роспотребнадзора по Пермскому краю провело плановую документарную проверку на предмет соблюдения обществом (застройщик) обязательных требований в сфере защиты прав потребителей.

В ходе проверки Управлением установлен факт включения застройщиком в договор от 29.09.2011 участия в долевом строительстве 16-этажного жилого дома, заключенный с М., условия, ущемляющего установленные законом права потребителей, а именно п. 4.1 договора установлено, что стоимость квартиры (цена договора) на момент заключения договора составляет 3 млн. 178 тыс. руб. Участник договора обязуется уплатить указанную сумму в течение 15 дней после подписания договора. В случае если участник не исполнит вышеназванное обязательство по оплате стоимости квартиры (нарушит срок уплаты денежных средств), цена договора (стоимость квартиры) будет составлять 3 млн. 243 тыс. руб.

Данное условие договора Управлением расценено как противоречащее ч. 6 ст. 5 Закона о долевом участии в строительстве. По результатам проверки обществу выдано предписание от 20.03.2012 N 182, которым ему предписано в срок до 30 марта 2012 г. исключить из договора участия в долевом строительстве условие, ущемляющее установленные Законом права потребителей, и привести договор участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями действующего законодательства с учетом замечаний, изложенных в предписании.

Не согласившись с названным ненормативным актом Управления, общество обратилось с заявлением в арбитражный суд.

Рассмотрев дело, суд пришел к следующим выводам. В п. 4.1 договора долевого участия в строительстве от 29.09.2011, заключенного между обществом (застройщик) и М. (участник долевого строительства), предусмотрено, что стоимость квартиры (цена договора) на момент заключения договора составляет 3 млн. 178 тыс. руб. Участник договора обязуется уплатить указанную сумму в течение 15 дней после подписания настоящего договора. В случае если участник не исполнит вышеназванное обязательство по оплате стоимости квартиры (нарушит срок уплаты денежных средств), цена договора (стоимость квартиры) будет составлять 3 млн. 243 тыс. руб. Проанализировав названное условие договора, суды сделали правильный вывод о том, что это условие накладывает на участника долевого строительства дополнительную ответственность за ненадлежащее исполнение обязательства в виде увеличения цены договора, так как нарушение 15-дневного срока уплаты стоимости квартиры влечет за собой изменение стоимости квартиры в сторону увеличения на 65 тыс. руб.

Таким образом, суды обоснованно указали, что такое условие договора устанавливает дополнительные, не предусмотренные законодательством основание и вид санкций за нарушение срока оплаты объекта долевого строительства, при том что застройщик имеет право взыскать с участника долевого строительства неустойку (пени) в размере 1/300 ставки рефинансирования Банка России, действующей на день исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

См.: решение Арбитражного суда Пермского края от 13.06.2012 N А50-5653/2012.