РОЛЬ УПРАВЛЯЮЩИХ В УЛУЧШЕНИИ ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ КАЧЕСТВ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ

Значительная доля многоквартирных домов в России - дома массовых серий, построенные в 1950-1990 годах - нуждаются не просто в капитальном ремонте, а в энергосберегающей модернизации, потому что не целесообразно расходовать значительные средства только на то, чтобы привести дом в состояние, соответствующее проекту, по которому он был построен.

Во всех странах разработка программ ремонтов / модернизации дома - задача управляющего.

Только профессиональный управляющий может:

оценить фактическое состояние многоквартирного дома, его соответствие (или несоответствие) обязательным требованиям технических регламентов, потенциал ресурсосбережения;

обосновать необходимость проведения ремонтов и замен, показать собственникам экономические и другие преимущества выполнения ресурсосберегающих мероприятий;

подготовить несколько вариантов стратегии улучшения состояния дома и повышения его энергоэффективности с технико-экономическим обоснованием;

определить приоритетность мероприятий/ремонтов, рациональный комплекс и последовательность осуществления мероприятий, если собственники примут стратегию модернизации дома «шаг за шагом»;

сделать сравнительный технико-экономический анализ различных вариантов осуществления конкретных ремонтов и ресурсосберегающих мероприятий (конструктивных решений, технологий, материалов);

оценить потребность в средствах на каждое мероприятие и программу ресурсосбережения в целом;

разработать для собственников предложения по источникам и порядку финансирования программы ремонтов/модернизации;

помочь оформить документы для получения субсидии и (или) кредита;

выбрать подрядную организацию для осуществления мероприятий и проконтролировать ее работу.

В то же время, как уже неоднократно отмечалось ранее, все ключевые решения по вопросам управления многоквартирным домом, в том числе о капитальном ремонте или модернизации принимает не управляющий, а собственники помещений в доме. Для того чтобы собственники осознанно и взвешенно приняли решение о стратегии улучшения дома, включая программу ремонтов/модернизации, размере и порядке ее финансирования, им необходима не только информация о фактическом состоянии общего имущества и объективной потребности в ремонте. Срок реализации программы должен согласовываться с финансовыми возможностями собственников, возможности привлечь другие финансовые ресурсы и экономическими и другими эффектами, которые принесут отдельные работы и мероприятия. Поэтому для принятия решений собственникам необходима следующая информация:

какую пользу получат собственники, если ремонт будет выполнен в ближайшее время (улучшение условий проживания, снижение расходов на текущее и аварийное обслуживание, снижение потребления коммунальных ресурсов и, как следствие, снижение расходов на их оплату и т.д.);

каковы могут быть последствия того, что ремонт будет отложен на следующий год (на более длительный срок), включая прогнозируемое увеличение стоимости ремонта в связи с ростом цен на материалы и работы, возможные финансовые потери на ликвидацию аварийных ситуаций, компенсацию возможного ущерба общему имуществу и/или личному имуществу собственников; штрафные санкции государственных органов, уполномоченных контролировать состояние многоквартирных домов и др.;

сколько стоит каждый вид ремонтных работ (обоснование стоимости осуществляется путем разработки смет или исходя из уровня цен на рынке) и какие затраты лягут на каждого собственника;

есть ли целевые программы, направленные на поддержку собственников жилья при выполнении капитального ремонта (энергоэффективной модернизации) общего имущества многоквартирного дома (на комплекс или отдельные виды работ), и возможности/условия участия в них;

есть ли возможность взять кредит на выполнение комплекса работ или отдельного ремонта, и на каких условиях;

смогут ли получить бюджетную помощь собственники жилья с низкими доходами, какую именно.

Задача грамотного управляющего, ответственно относящегося к возложенным на него функциям, - подготовить и представить собственникам весь объем необходимой информации, предложить несколько вариантов осуществления ремонта или модернизации дома, всесторонне обосновать и обсудить их с собственниками, помочь им профессиональным советом, чтобы они могли правильно выбрать приоритеты и эффективно использовать свои деньги. То есть на определенном этапе управляющий играет роль эксперта-консультанта, который занимается подготовительной работой для принятия решений собственниками имущества, а затем, после утверждения программы ремонта/модернизации управляющий выступает как квалифицированный, эффективный исполнитель принятых решений, умелый организатор и координатор всех участников реализации программы.

Улучшение качества существующего жилищного фонда, повышение энергоэффективности жилищного фонда - это еще и бизнес- интерес управляющих организаций. Если собственники помещений утверждают программу ремонтов/модернизации, подготовленную управляющей организацией, то практически всегда они именно ей и поручают ее реализацию. А это означает долгосрочное сотрудничество управляющей организации и собственников. Разработка и реализация программы ремонтов / энергоэффективной модернизации дома значительно расширяет перечень услуг и работ, оказываемых управляющей организацией собственникам помещений в многоквартирном доме по договору управления, увеличивается цена договора, а значит, увеличиваются доходы и прибыль управляющей организации.

Решение амбициозных задач повышения качества многоквартирных домов позволяет управляющим продемонстрировать свой профессионализм, умение работать в интересах клиентов - собственников помещений, эффективно использовать их деньги. Такие управляющие организации всегда будут иметь преимущества в условиях рыночной конкуренции.

Все выше указанные достижения, успехи и выгоды управляющих организаций могут стать реальностью только в том случае, если ей удастся наладить хорошее взаимодействие с собственниками помещений в доме.

Удовлетворенность собственников - залог успешности управляющих организаций. А успехи собственников жилья и управляющих организаций - это вклад в процветание наших город. Великое начинается с малого - с нашего дома!

2 см. Жилищный кодекс РФ, ст. 162, ч. 3

Приложение 1

Примерная форма состава общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме Наименование ТСЖ:              Адрес              многоквартирного дома:

Кем проведен осмотр здания и составлен перечень:

Дата:

Приложение 2

Пример информации об услугах управляющей компании

(Венгрия)

Компания по управлению и посредническим операциям с недвижимостью СЕЛЕИ amp; ШЕРФЁЗЁ

Д-р Роберт Шерфёзё

О НАШЕЙ КОМПАНИИ

ООО «Селеи и Шерфёзё» было создано в 1990 г. Её владельцы - председатель Общенациональной профессиональной ассоциации предпринимателей сферы ЖКХ и управления недвижимостью д-р Роберт Шерфёзё и экономист Шандор Селеи.

Наша компания профессионально занимается управлением и оказывает услуги, связанные исключительно с представительством домовладельческих товариществ, управлением недвижимостью и обслуживанием комплексов недвижимого имущества. За минувшие 13 лет компания постоянно развивалась в соответствии с новыми требованиями времени.

Благодаря такому беспрерывному развитию, профессиональным традициям и стабильно качественным услугам наш коллектив специалистов намерен и далее максимально удовлетворять запросы домовладельцев в связи с их недвижимым имуществом.

Предлагаем некоторые данные по недвижимости, управление которой осуществляет наша компания:

ОБЩИЕ ВОПРОСЫ УПРАВЛЕНИЯ НЕДВИЖИМЫМ ИМУЩЕСТВОМ

Содержание отдельных проектов по управлению и обслуживанию недвижимости определяется запросами заказчика, которые мы наполняем конкретными необходимыми и возможными процедурами и методами. Выбор последних производится в процессе совместного установления планов собственника по отношению к данной недвижимости и выработке нами соответствующего пакета предложений.

Мы поддерживаем тесные рабочие контакты с контрольными органами товариществ собственников жилья - административной и ревизионной комиссиями, а также комитетом домовладельцев: бухгалтерскую отчетность и аналитические данные они проверяют раз в квартал. Ежегодно мы готовим необходимые финансово-хозяйственные отчеты, отражающие финансовую ситуацию кондоминиума (например, ежегодную декларацию, бухгалтерский баланс, общий расходный план, финансовый отчет и т.д.). Оформление обязанностей кондоминиума по налогам и взносам в кассу социального страхования на договорной основе также ведет наш специалист.

Мы постоянно контролируем динамику финансового потока кондоминиумов. Управление средствами по терминальному принципу позволяет размещать свободные средства на срочные вклады, а благодаря получению процентов улучшается соотношение приход/расход.

Если средства по запланированным статьям доходов - квартплата, общие расходы, плата за теплоснабжение и т.п. - вовремя не переводятся на счет товарищества, то мы незамедлительно извещаем должника об этом факте, в случае безрезультатности такого обращения используем юридические процедуры - платежный ордер, установление залога, при необходимости добиваемся выполнения обязательств по платежам через суд и судебных исполнителей.

В переданных нам в управление зданиях мы производим всестороннюю техническую инспекцию, на основе которой разрабатываем краткосрочный и перспективный планы по содержанию и ремонту имущества. Мы имеем договоры с фирмами экспресс-услуг, которые дежурят круглосуточно и в любое время в срочном порядке способны устранить технические неисправности в управляемых нами кондоминиумах. В крупных кондоминиумах эти задачи могут выполнять прикомандированные ремонтники. В зависимости от характера неисправности мы гарантируем ее устранение в течение 2-6 часов. Если в процессе исправления дефекта затрагивается общее имущество, то домовладелец не должен расплачиваться за ремонт на месте.

В случае организации товарищества в новом доме наша компания принимает участие в оформлении акта приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта, а также проводит техосмотры в одногодичный период действия гарантии, добиваясь соблюдения гарантийных прав домовладельцев.

Юрист нашей компании обеспечивает представительство в делах юридического характера, поэтому платежи домовладельцев включают сбор за юридическое представительство во внесудебных вопросах, однако возникающие сверх этого расходы по оплате адвоката ложатся на заказчика.

Часть столичных кондоминиумов обслуживает наше Пештское бюро (Будапешт, VII р-н, ул. Харшфа д.101/б), кондоминиумами в IV, XV и XVI р-нах занимается Палотское бюро (Будапешт, XV р-н, ул. Пашкомлигет д. 46), а обслуживание некоторых важных объектов недвижимости осуществляют наши управляющие непосредственно на местах (комплексное обслуживание недвижимости включает управление, охрану, уборку, сдачу в аренду и т.д.). Прием посетителей в наших бюро производится по понедельникам с 12 до 18 часов, по вторникам и четвергам с 8 до 16 часов. По телефону можно обращаться с вопросами по понедельникам с 8 до 18 часов, по вторникам, средам и четвергам - с 8 до 16 часов, по пятницам - с 8 до 15 часов.