РОЛЬ УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ В ПОДГОТОВКЕ И ПРОВЕДЕНИИ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ
Поскольку основная задача годового общего собрания - определить, какие услуги и работы должны выполняться в многоквартирном доме в течение года, утвердить размер общих расходов на содержание и ремонт общего имущества, а также размер платы каждого из собственников помещений, то для принятия необходимых решений собственниками нужна информация о том, в каком состоянии находится общее имущество, что уже сделано для его улучшения в прошедшем году, что необходимо сделать в первоочередном порядке в ближайшем будущем, сколько стоят отдельные услуги и работы и др.
В случае, если управление многоквартирным домом осуществляет выбранная собственниками помещений управляющая организация, она может предоставить собственниками необходимую информацию. Более того, Жилищный кодекс установил, что общее собрание собственников помещений определяет размер платы «за содержание и ремонт жилого помещения» (включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме) с учетом предложений управляющей организации. Таким образом, собственники помещений должны рассмотреть данные предложения, а управляющая организация заинтересована в том, чтобы ее расчеты по работам и услугам на предстоящий год и их стоимости были рассмотрены на общем собрании.Кроме этого, согласно Жилищному кодексу, управляющая организация обязана ежегодно отчитываться перед собственниками помещений о выполнении договора управления за предыдущий год (часть 11 статьи 162 ЖК). Поэтому эти два события - годовое общее собрание собственников помещений, на котором надо рассмотреть предложения управляющей организации, и отчет управляющей организации - можно совместить. Но можно и «разнести» их по времени. Например, многие товарищества и управляющие организации в разных странах практикуют проведение в течение года двух общих собраний.
Первое собрание проводится обычно в ноябре-начале декабря, на нем рассматриваются и утверждаются план работ и смета расходов на содержание и ремонт дома на следующий год. Соответственно с 1 января начинают действовать новые размеры платы на содержание дома и коммунальные услуги. На втором собрании в конце февраля - в марте, когда управляющая организация подготовила все финансовые отчеты и отчиталась перед налоговыми органами, она отчитывается перед собственниками помещений за выполнение договора управления в прошедшем году. Таким образом, новые планы содержания дома и их финансирование собственниками начинают исполняться с начала нового финансового года.В России пока нет массовой практики проведения собственниками помещений в многоквартирных домах по их инициативе хотя бы одного общего собрания в году, а у управляющих организаций - предоставления отчета собственникам за год. Поэтому чрезвычайно актуальная задача - сделать проведение хотя бы одного общего собрания в году массовым и обычным явлением в управлении многоквартирными домами. Необходимо разрушить сложившийся стереотип: «Собственники - пассивны, их не собрать на общее собрание, их ничего не интересует, лишь бы меньше платить». Но разве до сих пор кто-то серьезно занимался тем, чтобы сделать людей более активными, дать им больше информации в доступной форме, предложить на обсуждение действительно важные для людей и их дома вопросы? И роль управляющих организаций в формировании ответственных собственников многоквартирных домов может быть очень большой. И, по большому счету, управляющие организации, которые хотят работать на рынке управления жилой недвижимостью долго и успешно, заинтересованы в том, чтобы ответственные собственники появились, потому что это более надежные клиенты, с которыми можно строить долговременные отношения. И первый шаг - пробудить и поддержать интерес собственников помещений к общему собранию, показать, что возможно налаживание плодотворного взаимодействия с собственниками помещений в интересах обеих сторон: собственников-заказчиков услуг и управляющей организации-исполнителя услуг.
Очень важно, чтобы собственники пришли на общее собрание, заслушали, обсудили и утвердили отчет, а управляющая организация не пренебрегала своими обязанностями отчитываться перед собственниками. Если одни равнодушны к управлению своим имуществом, а другие пользуются этим равнодушием в своих интересах, ожидать улучшения состояния многоквартирного дома невозможно.Управляющей организации рекомендуется:
а) до собрания:
подготовить отчет по исполнению договора управления за прошедший год;
разработать предложения по планам работ и расходам на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме на предстоящий год;
привлечь внимание собственников помещений к этим документам, к возможности познакомиться с ними до собрания и обеспечить доступ к подготовленным документам для собственников помещений;
по возможности помочь инициативной группе собственников помещений в решении организационных вопросов;
б) на собрании:
отчитаться перед собственниками за исполнение договора управления за прошедший год;
внести и обосновать предложения по плану работ и услуг по содержанию и ремонту многоквартирного дома, стоимости отдельных работ и услуг и размеру расходов на содержание и ремонт многоквартирного дома;
предложить дополнения и изменения к договору управления многоквартирным домом (при необходимости).
Пошаговая последовательность действий управляющей организации в подготовке к общему собранию и его проведении, а также результаты этих действий представлены в Приложении 3.
В интересах собственников помещений, чтобы управляющая организация не просто представила отчет, но и приняла участие в общем собрании. Управляющая организация чувствует большую ответственность, встречаясь с собственниками «лицом к лицу», она вынуждена серьезно готовиться к общему собранию. При этом у собственников появляются возможности:
u услышать и обсудить отчет и предложения управляющей организации по плану работ на год, обоснование их стоимости; u задать вопросы и получить ответы и разъяснения; u высказать пожелания и претензии к качеству услуг и работ управляющей организации;
u составить объективное представление о профессионализме управляющей организации, ее заинтересованности работать в интересах своих клиентов - собственников помещений.
Для управляющей организации участие в общем собрании - это способ оценить, в чем состоят интересы собственников помещений в доме, насколько они объединены и готовы ответственно отнестись к нуждам своего дома, осознают ли свою взаимную ответственность по
15
финансированию содержания дома, могут ли конструктивно обсуждать предложения специалистов по управлению недвижимостью и т.д.