Рекомендации по проведению внутренней оценки деятельности ТСЖ

Что такое внутренняя оценка деятельности ТСЖ? Периодически в каждом товариществе наступает момент, когда правлению нужно остановиться и спросить себя: а как у нас дела? Есть множество обстоятельств, которые могут указать на необходимость проведения оценки деятельности.

Вот пример из реальной жизни: некое ТСЖ было создано во вновь построенном доме. Тогда был сформирован штат - команда по управлению и эксплуатации, был выбран председатель - большой энтузиаст, который прошел специальное обучение и выполнял по существу функции управляющего. Поначалу все жильцы были очень довольны: дом новый, проблем технического плана практически не было, а благоустройство здания и территории на глазах переменило облик многоквартирного дома. Товарищество быстро стало заметным, тем более что в городе тогда товариществ было мало. Потом процесс организации самоуправления собственников пошел более активно, появились новые, не худшие ТСЖ, и товарищество стало одним их прочих.

Прошло четыре года и ситуация изменилась. Собственники стали возмущаться по поводу высокой оплаты, между собой говорить, 78 что правление творит произвол, что председатель, возможно, использует свое положение в личных целях, хотя прямых доказательств нет. Жаловаться на то, что в правлении невозможно допроситься посмотреть ни одного договора, заключенного товариществом, ни одного важного юридического или финансового документа.

Что же произошло? Действительно ли председатель правления, проработав на своей должности несколько лет, приобрел уверенность в своей незаменимости и начал превышать полномочия? Верно ли, что размер платежей и взносов завышается, или, может быть, это влияние инфляции и всеобщего повышения цен? Как установить истину и разрешить возникшие проблемы? Очевидно, что товарищество оказалось перед необходимостью проведения детальной оценки собственной деятельности.

Внутреннюю оценку («самооценку») деятельности ТСЖ можно сравнить с медицинской «диспансеризацией»: это систематическая оценка состояния здоровья товарищества по каждому из главных направлений его деятельности: финансовое управление, организация содержания и ремонта, общее руководство, и, наконец, социальная среда. Самооценка полностью основана (за некоторым исключением в вопросах социальной среды) на объективно очевидных показателях, и подвергает анализу не только работу тех, кто выполняет услуги для товарищества (например, управляющего), но и то, как само товарищество работает, особенно в вопросах установления и осуществления своей политики.

Кто должен проводить внутреннюю оценку деятельности ТСЖ? Функции управления в товариществе собственников жилья возложены на правление, возможно - на управляющего, поэтому деятельность и первого и второго должны быть подвергнуты анализу в ходе проверки. Вполне логично было бы поручить правлению оценку деятельности управляющего, тем более что это требуется трудовым законодательством. Однако вряд ли можно себе представить, чтобы правление поручило оценить собственную работу управляющему: ведь он лицо наемное.

Было бы неплохо, если бы доброй традицией каждого товарищества стало регулярное (например, раз в год) проведение правлением анализа собственной деятельности по схеме оценки деятельности. В то же время такой самоанализ будет эффективным, когда все члены правления будут готовы с максимальной скрупулезностью и честностью подвергнуть оценке и, возможно, критике, собственные действия. Ведь иногда корни проблем товарищества находятся именно внутри правления, например, слишком властный лидер, или, наоборот, недостаточные лидерские качества председателя правления, слишком разные стремления у членов правления. Но жизнь показывает, что для большинства людей чрезвычайно трудно признать (особенно - подписаться под этим), что именно они создают проблему или мешают решению проблемы. Кроме того, если у членов правления нет достаточного представления о том, что и как проверять, или - что более серьезно - возможен конфликт интересов, а то и прямое противодействие, то в проверке не будет смысла.

Поэтому чтобы получить максимально объективную, беспристрастную оценку работы правления и управляющего, лучше поручить эту работу третьей стороне:

а) специальной временной комиссии, состоящей из наиболее авторитетных представителей товарищества;

б) сторонней управляющей или консалтинговой компании (только в том случае, если они не могут получить выгоды для себя от результатов проверки);

Каждый из предложенных вариантов имеет свои плюсы и минусы. Очевидно, что проведение оценки деятельности своими силами может сэкономить деньги. Но даже анализ силами специальной внутренней комиссии имеет свои недостатки. Вероятно, что люди, которые могут быть выбранными в такую комиссию, будут объективными и скрупулезными. Однако по причине недостатка профессионального опыта в подобных делах, они могут просто не знать, что именно искать и как представить результат работы. Или же в игру могут вступить какие-то личные чувства, если, например, член комиссии имеет виды на место в правлении.

Приглашение управляющей или консалтинговой компании, специализирующейся на вопросах управления, со стороны, имеет, прежде всего, большое преимущество в отношении профессионального качества работы. С другой стороны, это будет стоить товариществу некоторых денежных вложений. Привлекая управляющую организацию для оценки, можно столкнуться с тем, что в ее отчете факты будут представлены таким образом, чтобы показать привлекательность са- 80 мой этой компании для ТСЖ и ориентировать ТСЖ на дальнейший контракт с ней. Чтобы избежать этого, можно в договоре на выполнение оценки оговорить, что в течение определенного периода по окончании этой работы управляющая компания не может заключить с товариществом новых рабочих договоров. Можно также привлечь консалтинговую фирму, которая сама не осуществляет бизнеса в области управления жильем и не будет заинтересована в постоянной работе с товариществом, поэтому будет беспристрастна в оценках.

Что проверяется в ходе внутренней оценки деятельности? Задачей оценки деятельности является не только тщательный анализ деятельности по управлению товариществом собственников жилья, но и рекомендации, как улучшить работу по тем направлениям, где замечены недостатки или возможны совершенствования. Еще раз повторим, что изучены должны быть такие направления, как финансовое управление, организация содержания и ремонта, общее руководство и внутренние отношения.

Для того чтобы понять и оценить, как работает товарищество по каждому из направлений, как организована деятельность соответствующих структур и как это отражается на моральной атмосфере в товариществе, нужно сформулировать точные вопросы: что мы хотим знать. Ответив на поставленные вопросы, мы получим ясную картину состояния «здоровья» товарищества, на которой ярко проступят как «белые пятна», так и особо удачные штрихи. В Приложении 10 к пособию приведен пример критериев для оценки деятельности ТСЖ, которыми можно воспользоваться при проведении внутренней оценки.

Результаты и значение внутренней оценки деятельности ТСЖ.

Однако если все этим и закончится, оценку можно считать бесполезной. Если же правление действительно заинтересовано в том, чтобы проверка пошла на пользу товариществу, то оно рассмотрит все факты, сделает соответствующие выводы, затем определит приоритеты в совершенствовании работы и приступит к реализации полученных рекомендаций. Затем правление будет периодически оценивать ситуацию, чтобы удостовериться, что планы соблюдаются и задания выполняются.

В некоторых случаях эта работа может занять большой период времени. Например, оценка покажет, что уровень участия жильцов в делах товарищества ниже, чем требуется для развития ТСЖ как демократической модели. В таком случае правлению, скорее всего, необходимо разработать своего рода программу повышения активности жильцов, которая может быть рассчитана на период несколько месяцев. Возможно, стоит привлечь консультантов или помощников со стороны. Главное, что, предпринимая такую оценку, правление должно быть готово взять значительные обязательства по реализации ее результатов и выказать собственное желание измениться. Если этого обязательства не будет, ценность проверки сомнительна.

Если правление берет на себя необходимые обязательства, проверка может иметь большое значение для товарищества. Как мы уже говорили выше, чаще всего надобность в оценке управления возникает, когда в товариществе не все ладно, и оно стоит на пороге серьезных изменений. Но оценка деятельности также не повредит, если в товариществе все на вид гладко. Оценка покажет, нет ли скрытых проблем, не назревают ли проблемы и что можно сделать, чтобы стало еще лучше.

Если проверка только подтвердит, что правление и управляющий делают хорошую работу, и не выявит явных недостатков, ее результат может дать хороший положительный заряд для членов товарищества и впоследствии послужит укреплению позитивных отношений между жильцами, правлением товарищества и его управляющим. Если оценка деятельности подтверждает, что все совсем неплохо, а в результате даются рекомендации для улучшения работы, тогда оценку можно использовать, чтобы убедить собственников: сделанные шаги были важными, а запланированные на будущее мероприятия просто необходимы.

Если в процессе проверки были вскрыты какие-либо проблемы, оценка также укажет пути для решения этих проблем. Возможно, оценка покажет, что проблема была не там, где ее искали, и тогда многое станет проще и понятнее. И, если товарищество на момент начала 82

оценки стояло перед вопросом о замене управляющего, то по ее окончании, возможно, правление и управляющий найдут точки соприкосновения для совместной работы над ошибками.

Таким образом, с любой точки зрения оценка деятельности может оказаться ценным инструментом для товарищества, чтобы посмотреть на себя со стороны, оценить по достоинству тех, кто работает на ТСЖ, распознать проблемы и выработать эффективные методы для повышения качества управления домом.