§ 2. Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя

Переходя к рассмотрению вопроса о фактических составах, влекущих прекращение жилищного правоотношения по инициативе наймодателя, следует, прежде всего, уяснить тесную связь и различие между терминами «расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя» и «выселение по инициативе наймодателя».

Некоторые авторы полагают, что выселение является неким юридическим фактом, который наряду с расторжением договора прекращает право пользования жилым помещени- ем[255]. П.И. Седугин, вполне справедливо указывая, что расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением и что может иметь место выселение и при отсутствии договора как такового, не определяет, однако, ни правовой природы, ни значения выселения для сторон жилищного правоотношения[256].

Другие авторы считают, что выселение является санкцией за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанно- стей[257].              Ю.К.              Толстой причисляет выселение к мерам госу

дарственно-правового воздействия, которое нельзя однозначно отнести ни к мерам гражданско-правовой ответственности, ни к санкциям, хотя в некоторых случаях оно может играть и ту, и другую роль[258].

Определенную неясность в рассматриваемый вопрос вносит и само жилищное законодательство. Так, в статье 89 ЖК РСФСР говорилось о расторжении договора найма жилого помещения по требованию наймодателя, которое может производится только в судебном порядке по основаниям, установленным законом, а далее, в статье 90 ЖК РСФСР, речь велась о выселении, для которого также устанавливалась, по общему правилу, судебная процедура и самостоятельные основания. Аналогичные положения закреплены в настоящее время в ст. ст. 83 и 84 ЖК РФ.

Чтобы уяснить правовую природу выселения из жилого помещения, следует некоторым образом проанализировать отдельные нормы жилищного законодательства, устанавливаю-

щие основания выселения. Так, например, если наниматель и члены его семьи без уважительных причин в течение шести месяцев не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, то в соответствии              со ст. 90 ЖК РФ они могут

быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития. В то же время аналогичное обстоятельство является основанием для расторжения договора социального найма по требованию наймодателя (п. 1 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ). Если наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, то после безрезультатного предупреждения наймодателя по его требованию или по требованию других заинтересованных лиц они также могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Однако, те же самые обстоятельства п.п. 2 - 4 ч. 4 ст. 83 ЖК РФ относят к основаниям расторжения договора социального найма по требованию наймодателя.

Из этого можно сделать вывод, что выселение по требованию наймодателя является не чем иным, как изъятием жилого помещения у нанимателя после расторжения или прекращения договора найма жилого помещения, точно так, как изымается вещь, к примеру, у арендатора в случае расторжения или прекращения договора аренды.

Кроме того, следует учитывать, что ранее жилищное законодательство предусматривало и особые основания выселения в случае отсутствия права на жилое помещение, в частности, при признании ордера на жилое помещение недействительным (ст. 100 ЖК РСФСР) или при самоуправном вселении (ст. 99 ЖК РСФСР), и, как уже было сказано, указанные основания выселения хотя и в несколько измененном виде, но также должны быть отражены в жилищном законодательстве.

Таким образом, по нашему мнению, основанием выселения по требованию наймодателя является отсутствие или прекращение права пользования занимаемым жилым помещением. Выселение в таком случае - это не что иное, как изъятие имущества из чужого незаконного владения. Отсюда - выселение в строгом смысле слова никогда нельзя рассматривать в качестве меры юридической ответственности, если понимать под последней лишение принадлежащего кому-либо субъективного права или возложение на кого-либо дополнительной юридической обязанности. Мерой юридической ответственности является в таком случае само прекращение права пользования жилым помещением. Само же по себе выселение всегда в той или иной степени направлено на защиту интересов владельца соответствующего жилищного фонда. При этом если речь идет о государственном или муниципальном жилищном фонде, то в данном случае защищаются общественные интересы, заключающиеся в том, что право пользования жилыми помещениями в этом фонде должно предоставляться только гражданам, нуждающимся в этом и не злоупотребляющим своим правом, а также исполняющим возложенные на них договором жилищного найма обязанности.

В то же время непременным признаком выселения, отличающим его от простого изъятия имущества в гражданском праве, является то, что выселение всегда осуществляется в судебном порядке. Собственник не может здесь предпринимать никаких мер по самостоятельной (внесудебной) защите своего права (ст. 14 ГК). Выселению обязательно должно предшествовать судебное решение о выселении.

Особенностью жилищного законодательства кроме того, является и то, что в некоторых случаях оно предусматривает предоставление выселяемым другого благоустроенного или отвечающего санитарным и техническим нормам жилого помещения. Действительно, гражданское законодательство не знает случаев, когда у незаконного владельца изымается вещь, а взамен ему предоставляется другая, пусть и худшего качества. Здесь следует согласиться с теми авторами, которые указывают, что «особенность жилищного законодательства в таком вопросе проявляется в том, что наряду с применением негативных последствий (расторжение договора и выселение, как следствие этого) при нарушении договорного обязательства (например, невнесении платы за наем жилого помещения) законодателем проводится идея социальной защиты и придания праву на жилище «абсолютного» характера»[259].

К числу неправомерных действий нанимателя, являющихся основанием расторжения с ним договора найма жилого помещения и выселения следует отнести, прежде всего, нарушение обязанностей по оплате жилого помещения (ст. 90 ЖК РФ).

Впервые данное основание расторжения договора найма жилого помещения было предусмотрено ст. 90 Основ гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 года. При этом состав правонарушения был сформулирован следующим образом: неплатеж квартирной платы за шесть месяцев подряд без уважительных причин. Договор жилищного найма в этом случае мог быть расторгнут без предоставления другого жилого помещения. Позднее состав данного правонарушения и его последствия были некоторым образом модернизированы. Так, ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» предусматривалась возможность выселения не только ввиду неплатежа квартирной платы, но и коммунальных услуг, а также было исключено указание на неуважительные причины неплатежа. В то же время было предусмотрено, что последствием расторжения договора жилищного найма в данном случае является не выселение без предоставления другого жилого помещения, а выселение с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития.

При этом в ст. 687 ГК также содержится указание на то, что договор найма жилого помещения может быть расторгнут в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев. Так как данная статья не была включена в перечень норм ГК              (п.              3              ст.              672              ГК), распространяю

щих свое действие на договор социального найма жилого помещения, некоторыми авторами был сделан вывод, что действие ст. 15 Закона Российской Федерации              «Об              ос

новах федеральной жилищной политики» косвенно было заблокировано ГК РФ, не распространившим действие ст. 687 на договор социального найма[260]. С подобной точкой зрения нельзя было              согласиться,              т.к.

договору социального найма жилого помещения применяются и другие нормы ГК РФ, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. Исходя из этого, действие ст. 15 Закона РФ              «Об основах федеральной жилищной полити

ки» не только не было заблокировано, а, наоборот, применительно к договору социального найма жилого помещения она имела приоритет по отношению к ГК. К такому же выводу пришла и правоприменительная практика[261].

Как уже отмечалось, первоначально состав данного правонарушения в качестве непременного условия предусматривал неуважительность причин неоплаты жилого помещения, а впоследствии указание на данное условие было исключено. Означало ли это, что для рассмотрения вопроса о наличии факта правонарушения уважительность причин неоплаты жилого помещения не имела никакого значения? Поскольку факт данного правонарушения является одним из оснований, необходимых для расторжения договора найма жилого помещения, что в свою очередь влечет лишение нанимателя права пользования жилым помещением (то есть привлечение его к гражданско-правовой ответственности), следовательно, непременным условием расторжения договора в данном случае является вина нанимателя (ст. 410 ГК). Иными словами, уважительность причин неоплаты жилого помещения свидетельствует об отсутствии вины нанимателя жилого помещения, и поэтому она должна признаваться в качестве обстоятельства, препятствующего расторжению договора. Как следствие, ст. 90 ЖК РФ в настоящее время к числу непременных оснований выселения в этих случаях относит именно неуважительность причин неоплаты за жилое помещение и коммунальные услуги. В судебной практике к числу уважительных относятся следующие причины: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии, безработица, тяжелое материальное положение в связи с болезнью, наличием в составе семьи инвалидов, детей и др.

Таким образом, первым элементом рассматриваемого правопрекращающего фактического состава является факт правонарушения, состав которого включает объективную сторону (неоплату жилого помещения в течение шести месяцев) и субъективную сторону (вину правонарушителя в форме умысла в виде неуважительности причин неоплаты жилого поме- щения)[262].

К числу правонарушений, которые влекут расторжение договора найма жилого помещения ст. 91 ЖК РФ также относит использование жилого помещения не по назначению, си-

стематическое нарушение прав и законных интересов соседей, также бесхозяйственное обращение с жилым помещением, что ведет к его разрушению. В большинстве из указанных случаев необходимы либо повторяемость, либо длящийся характер правонарушения, а также некоторые другие промежуточные элементы правопрекращающего фактического состава, в частности, предупреждение наймодателя, которым назначен разумный срок для устранения правонарушения (ч. 1              ст.

91 ЖК РФ). Эти элементы фактического состава являются обязательными, что не всегда оправдано. Не вызывает особых возражений закрепление в законе обязанности наймодателя перед обращением в суд предупредить нанимателя о необходимости прекращения действий, влекущих порчу или разрушение жилого помещения, и назначения разумного срока для устранения вредных последствий правонарушения. Однако самые серьёзные сомнения вызывают закреплённые в ст. 91 ЖК РФ и в ст. 687 ГК РФ требования о систематичности совершения правонарушений, притом без всяких допущений судебного усмотрения, и об обязательности применения к виновному лицу предупреждения. Необходимо также, чтобы после предупреждения правонарушение вновь повторилось, что доказывало бы, что эти меры не дали ожидаемого результата. Вполне объяснимо, почему законодатель требует, чтобы действия, влекущие порчу или разрушение жилого помещения, либо нарушения прав и интересов соседей, делающие невозможным совместное с правонарушителем проживание в одной квартире или в одном доме, носили систематический характер, поскольку при однократном совершении правонарушения такая мера воздействия, как выселение без предоставления другого жилого помещения, была бы несоразмерной тяжести содеянного. Однако ситуации бывают разные. Если, к примеру, жилое помещение было взорвано в результате грубой небрежности правонарушителя или если он покушался на убийство кого-либо из проживающих совместно с ним лиц, то требова-

ния систематичности таких действий - мягко говоря, нелепость. Мало того из смысла              ст. 91 ЖК РФ и ст. 687 ГК

следует, что обращение в суд с иском о выселении возможно только после совершения, как минимум, двух правонарушений. Если к ответчику ранее никаких мер воздействия не применялось, суд не вправе выселить его, даже если его поведение представляет для кого-либо из совместно проживающих с ним лиц смертельную опасность; он обязан предупредить ответчика о том, что при повторении неправомерного поведения он будет выселен без предоставления другого жилого помещения. Не так уж редки случаи, когда после обращения в суд ситуация в семье не только не улучшается, но, напротив, резко ухудшается. Создаётся реальная опасность того, что повторного иска о выселении будет предъявлять уже некому. Кроме того, неясным остаётся вопрос о юридической природе предупреждения о необходимости устранить нарушения и о сроке его действия, так как по истечении срока предупреждение теряет силу и потерпевший вновь должен проходить весь путь к удовлетворению иска с самого начала. Представляется, что эта мера ближе всего к мерам административного воздействия, а потому должна действовать в течение года, что должно быть отражено в жилищном законодательстве.

Наличие указанных юридических фактов влечет возникновение у наймодателя права на обращение в суд с иском о расторжении договора найма жилого помещения. При этом необходимо обратить особое внимание на то, что у наймодателя возникает право требовать именно расторжения договора, а не устранения действий, нарушающих его право. Иными словами, наймодатель в данном случае требует не просто взыскания невнесенной платы за жилое помещение и возмещения иных убытков, а именно расторжения договора найма и выселения нанимателя. Речь в таком случае идет не о том, что субъективное право наймодателя на получение платы за жилое помещение приобретает форму притязания, а о том, что у наймодателя появляется новое субъективное право - требовать расторжения договора найма жилого помещения. Действие, охватываемое содержанием данного права, будет, таким образом, вторым элементом данного фактического состава.

И, наконец, последним элементом рассматриваемого фактического состава является судебное решение, которым расторгается договор найма жилого помещения. Как видно из предшествующего изложения, иск о расторжении договора найма жилого помещения является преобразовательным иском, и именно поэтому решение суда входит в рассматриваемый правопрекращающий фактический состав в качестве его самостоятельного элемента. Интересно отметить, что один из самых последовательных сторонников отсутствия самостоятельного субъективного права на защиту - М.А. Гурвич, считавший, что право на защиту (или право на иск в материальном смысле) является ничем иным, как одним из состояний, в которое способно переходить всякое право, - строил свои выводы лишь на анализе исков о присуждении. Преобразовательные иски, коим является и иск о расторжении договора найма жилого помещения в данном случае, не были предметом его исследования[263].

В завершение следует отметить, что расторжение договора по первому из рассмотренных правонарушений влечет выселение с предоставлением другого жилого помещения по нормам общежития, в то время как расторжение договора вследствие правонарушений, составы которых предусмотрены ст. 91 ЖК РФ влечет, по общему правилу, выселение без предоставления другого жилого помещения. В этой связи в литературе отмечалось, что выселение и том, и в другом случае немедленно влечет возникновение условий, когда гражданин может быть признан нуждающимся в жилом помещении и ему должно быть предоставлено благоустроенное жилое помещение в доме государственного или муниципального жилищного фонда. Поскольку так может происходить до бесконечности, то предлагалось разработать некий институт моратория на право предоставления жилого помещения по договору социального найма как своего рода «санкцию» за допущенное правонару- шение1. Представляется, однако, что само по себе выселение по по указанным основаниям является достаточной санкцией для правонарушителя, поскольку даже если он будет принят на учет нуждающихся в жилом помещении, то, как известно, состоять на указанном учете в современных условиях можно до бесконечности.