3. Расторжение договора

Закон о долевом участии в строительстве предусматривает право участника расторгнуть договор как в одностороннем порядке без обращения в суд, так и исключительно посредством судебного решения.

Так, без обращения в суд, посредством письменного уведомления, отказ от исполнения договора может иметь место в следующих случаях:

- просрочки исполнения застройщиком обязанности по передаче объекта строительства на два месяца;

- невыполнения застройщиком требований участника, связанных с недостатками в объекте строительства: по безвозмездному устранению недостатков, соразмерному уменьшению цены, возмещению расходов, по устранению недостатков;

- существенного нарушения качества объекта строительства (о чем уже говорилось выше);

- если исполнение обязательств застройщика было обеспечено поручительством банка, поручительство было прекращено до установленного Законом о долевом участии в строительстве срока (поручительство должно быть на шесть месяцев дольше, чем срок передачи объекта строительства), а застройщик в течение 15 дней не заключил иного договора;

- в иных случаях, установленных как федеральным законом, так и договором долевого строительства.

При следующих нарушениях участник вправе только предъявить иск о расторжении договора в суд:

- при прекращении или приостановлении строительства многоквартирного дома, иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику;

- существенном изменении проектной документации, в том числе существенном изменении размера объекта долевого строительства;

- изменении назначения общего имущества или нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома, иного объекта недвижимости;

- в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

Во всех случаях одностороннего внесудебного расторжения застройщик обязан возвратить участнику всю полученную им по договору цену в течение 10 дней с момента расторжения. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента направления уведомления о расторжении договора. Также застройщик обязан уплатить проценты в двойном размере 1/300 ставки Банка России с момента внесения средств участником и до дня их возврата.

В случае расторжения договора судом средства подлежат возвращению в течение 20 дней с момента расторжения. При этом договор будет считаться расторгнутым с момента вступления в законную силу решения суда первой инстанции. Решение вступает в силу в течение месяца с момента его вынесения, если оно не было обжаловано в суде апелляционной инстанции. Соответственно, в случае обжалования решение вступает в силу немедленно при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции.

При этом Закон о долевом участии в строительстве предусматривает, что участник должен сам обратиться к застройщику за денежными средствами. А в ином случае застройщик обязан зачислить все средства в депозит нотариусу и уведомить об этом участника.

Вместе с тем не исключается (и даже рекомендуется) сразу указывать в договоре реквизиты счета (вклада), на который застройщик может перечислить денежные средства.

При нарушении сроков возврата застройщик обязан дополнительно к указанным процентам выплатить неустойку в размере 1/300 двойной ставки Банка России.

В отличие от участника застройщик значительно стеснен в возможностях расторжения договора долевого строительства. Важно отметить, что Закон о долевом участии в строительстве не допускает расторжение договора по каким-либо основаниям, не указанным прямо в данном Законе.

В подавляющем большинстве случаев расторжение договора застройщиком вызвано нарушением обязанности участника по оплате.

Однако даже при наличии соответствующих оснований, о которых уже говорилось ранее (систематическое нарушение оплаты и т.д.), застройщик не может сразу отказаться от исполнения договора. Сначала он обязан направить предупреждение о необходимости погашения задолженности и о последствиях неисполнения требования. И только если в течение 30 дней после получения такого уведомления участник не выполнит требование, застройщик вправе направить уведомление о расторжении договора.

Как и при одностороннем отказе от договора участника, застройщик также обязан вернуть денежные средства в течение 10 дней с момента расторжения договора, но при этом он не обязан выплачивать проценты. При нарушении обязанности также предусмотрена неустойка в размере 1/300 двойной ставки Банка России.

Следует отметить, что застройщик не может при возврате средств участнику вычесть из такой суммы пени, что были им насчитаны за просрочку исполнения обязательств участника по оплате. Застройщик обязан вернуть всю сумму, а неустойку вправе взыскать только в судебном порядке.

Н.В. СЕВЕРИНА