5.1. Пути решения проблем при регистрации имущественного комплекса
В ходе приватизации государственного и муниципального имущества большая
часть предприятий стали собственниками имущества, в том числе и недвижимого.
Фонды имущества и комитеты по управлению имуществом выдавали приватизированным
предприятиям различного рода свидетельства о собственности, в которых указывалось,
что то или иное акционерное общество имеет право собственности на все приватизированное
имущество.
В то же время когда созданное в процессе приватизации акционерноеобщество хотело оформить сделку, например залог здания, то залогодержатель,
например банк, и нотариус, оформляющий сделку, требовали предъявить документ,
подтверждающий право собственности акционерного общества на это конкретное
здание. План приватизации, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный
капитал АО, ни нотариус, ни залогодержатель в качестве такого документа не
рассматривал. Свидетельство же о собственности, выданное Фондом имущества
или комитетом по управлению имуществом, не содержало перечня конкретного имущества.
Регистрируя право собственности приватизированных предприятий на недвижимое
имущество, в частности, Московская областная регистрационная палата исходит
из следующих моментов.
В соответствии с Положением о коммерциализации государственных предприятий
с одновременным преобразованием в акционерные общества открытого типа, утвержденным
Указом Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721, с момента регистрации акционерного
общества активы, в том числе недвижимое имущество, и пассивы предприятия принимаются
акционерным обществом, которое становится правопреемником прав и обязанностей
преобразованного предприятия. Таким образом, происходит реорганизация юридического
лица, и в ходе ее меняется отношение собственности. Государственная собственность
становится частной, а состав имущества акционерного общества на момент его
учреждения отражается в акте оценки имущества, который, по существу, является
передаточным актом.
В соответствии со ст.219 ГК РФ право собственности переходитк правопреемникам реорганизованного юридического лица.
Акционерное общество, образованное в процессе приватизации, не является
собственником лишь того имущества, которое не вошло в уставный капитал, а
это можно определить только по плану приватизации и актам оценки.
Изложенные выше положения, для регламентации проводимых Московской областной
регистрационной палатой регистрационных процедур, были отражены в Инструкции
"О порядке регистрации прав на недвижимое имущество акционерных обществ, созданных
в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий".
При регистрации прав собственности акционерного общества, созданного
в процессе приватизации, предъявляется план приватизации и акты оценки: акт
N 1, содержащий перечень имущества, вошедшего в уставный капитал; акт N 2,
содержащий перечень не завершенных строительством объектов, вошедших в уставный
капитал; акт N 9, содержащий перечень имущества, не вошедшего в уставный капитал.
При этом имеют место следующие проблемы при осуществлении государственной
регистрации прав собственности на имущество акционерных обществ:
1) в акте N 1 здание имеет одно наименование, например "административно-бытовое
здание", а в техническом паспорте БТИ - "здание-контора". В этих случаях предоставляется
справка за подписью генерального директора и главного бухгалтера АО об идентичности
наименований объекта. Проверяется, совпадает ли год постройки объекта, указанный
в акте оценки, с годом, указанным в техническом паспорте БТИ;
2) акт N 1 не содержит пообъектный перечень имущества. В основном он
встречается в документах, подготовленных Госкомимуществом России. В отношении
акционерных обществ, образованных в процессе приватизации, вышеназванный Указ
Президента РФ от 1 июля 1992 г. N 721 допускал такое оформление акта, отменяя
в этой части требования Указа Президента РФ от 29 января 1992 г.
N 66. Например,указано одной строкой - "производственный комплекс", а в этот комплекс входит
15 объектов и только на один объект заявитель просит зарегистрировать права.
Регистратору же важно убедиться, действительно ли это здание вошло в состав
"производственного комплекса" и было приватизировано. В этом случае заявитель
представляет расшифровку по данным бухгалтерского учета понятия "производственный
комплекс" с указанием объектов, которые вошли в этот комплекс. Эту расшифровку
заверяет представитель собственника - соответствующий комитет по управлению
имуществом. Московская областная регистрационная палата заключила соглашение
с Комитетом по управлению имуществом Московской области, согласно которому
Комитет предоставляет такие сведения и по запросу Палаты.
Также с опорой на действующее законодательство решается вопрос по объектам,
которые не отражены в актах оценки и не исключены из уставного капитала общества.
Например, оценка имущества произведена на 1 июля 1992 г. по данным инвентаризации
на это же число. Следовательно, в актах оценки отражено только то имущество,
которое, по данным баланса, находилось у общества на дату оценки. Приватизировалось
предприятие в 1995 г., а в 1994 г. приобрело или построило объект недвижимости.
В этом случае заявитель для регистрации права собственности предоставляет
либо договор, по которому он приобрел объект, либо акт ввода в эксплуатацию,
если он его построил, и на основании этих документов производится регистрация.
Возникли проблемы и с определением перечня документов, представляемых
для регистрации прав на вновь построенные объекты недвижимости. Требования
к документам изложены в информационном письме Палаты "О требованиях к документам
по приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, представляемых
для регистрации прав на вновь возведенный объект". В случаях, когда предприятие
на занимаемой территории, без получения разрешения на строительство, своими
силами построило какой-либо объект недвижимости и не ввело его в эксплуатацию
в установленном порядке, в регистрации права собственности на этот объект
Палата отказывает, поскольку в силу п.1 ст.222 ГК РФ этот объект является
самовольной постройкой, право собственности на которую не возникает. Поэтому
заявителю предлагается установленным порядком осуществить техническую инвентаризацию
(паспортизацию) построенного объекта в местном органе БТИ, ввести его в эксплуатацию.
После чего происходит регистрация прав заявителя на этот объект и он становится
оборотоспособным; благодаря этому объектам можно распорядиться, в том числе
передать в ипотеку.