Прозрачность деятельности товарищества собственников жилья
Товарищество собственников жилья - это организация, форма самоорганизации собственников, которая должна представлять и защищать только интересы собственников, и более ничьи, в отношении общего имущества.
Однако часто можно наблюдать отношение «простых» собственников к товариществу, как к сторонней организации, которая «пришла», чтобы управлять многоквартирным домом в своих интересах за счет собственников. Когда ТСЖ создано под нажимом местного самоуправления, застройщика или управляющей организации, такую позицию еще можно объяснить - в том случае, если многие собственники либо не принимали участие в создании товарищества, либо проголосовали неосознанно, «потому что так надо». Но подобное отношение к ТСЖ встречается и тогда, когда инициатива создания товарищества рождалась в самом доме у собственников помещений.Причина кроется в непрозрачности деятельности товарищества. Что следует понимать под прозрачностью?
Деятельность организации прозрачна, когда:
информация о деятельности организации доступна ее членам, общественности и органам власти;
такая информация содержит полные и достоверные данные о деятельности организации.
Прозрачность деятельности организации легко обеспечить, когда:
деятельность осуществляется в рамках законодательства, устава и правил организации;
осуществляемая деятельность соответствует целям и задачам организации;
все утвержденные решения, правила и процедуры последовательно выполняются.
Инструменты обеспечения прозрачности деятельности ТСЖ
Основными инструментами обеспечения прозрачности деятельности товарищества собственников жилья являются:
общее собрание собственников / членов ТСЖ:
o планирование и отчетность; o ежегодная ревизия;
административные процедуры:
o принятие и применение правил и процедур; o внутренняя оценка деятельности ТСЖ; o внешний аудит и/или юридическая экспертиза; o добровольная сертификация;
документы (юридические и финансовые),
внутренние правила:
o организационные правила, o финансовые правила и т.д.
Ежегодная ревизия - это проверка бухгалтерской документации и финансовой отчетности ТСЖ за прошедший год, выполняемая ревизионной комиссией товарищества.
Аудит - это финансовая проверка, осуществляемая сторонним лицензированным аудитором.
Аудит и внутренняя ревизия имеют целью определить, насколько верно бухгалтерская документация отражает финансовое положение товарищества. Обычно этим и ограничиваются финансовые проверки. Они не производят повседневной оценки достоинств или наличия финансовой политики или качества финансового управления и, в отличие от распространенного понимания, они не обязательно вскрывают несоответствующее распределение средств товарищества. Конечно, можно дополнительно запросить мнение аудитора о качестве финансового управления, но это делается крайне редко.
Юридическая экспертиза - проверка юристом учредительных документов товарищества, протоколов, договоров, правил и т.д. в контексте требований государственных и муниципальных нормативных актов. Цель юридической экспертизы - установить, управляется ли товарищество в соответствии с законом, ведется ли должное делопроизводство, принимаются ли правила и решения в согласии с демократическими процедурами и правильно ли исполняются.
Внутренняя оценка деятельности ТСЖ («самооценка»): проверка правлением товарищества или общественной комиссией деятельности товарищества по каждому из главных направлений: финансовое управление, организация содержания и ремонта, общее руководство, социальная среда. Цель оценки - выяснить, работает ли товарищество в соответствии со своим предназначением, целями, поставленными собственниками, эффективна ли его деятельность и разработать рекомендации по улучшению работы по каждому направлению деятельности ТСЖ с указанием, где необходимо ликвидировать недостатки, где работа выполняется с требуемым качеством и где возможно сделать работу еще лучше. Сравнив различные инструменты контроля над деятельностью ТСЖ в Таблице 2.
Таблица 2
Сравнение различных инструментов контроля над деятельностью
ТСЖ
| Вид проверк и | Кто проводит | Что проверяется | Цель проверки |
| Ревизия | Ревизионная комиссия това- рище-ства | Документы бухгалтерского учета и финансовой отчетности | Сравнение документального и истинного финансового состояния |
| Аудит | Независи мый лицензиро ванный аудитор | Документы бухгалтерского учета и финансовой отчетности | Сравнение документального и истинного финансового состояния |
| Юриди ческая экспер тиза | Юрисконсульт товарищества или специально приглашенный юрист | Учредительные документы, правила, переписка, протоколы общих собраний и заседаний правления | Соответствие этих документов закону |
| «Само- | Правление | Вся деятельность | Соответствие пред- |
| оценка» | или обще- | ТСЖ по каждому | назначению, цели |
| деятель- | ственная | из главных на- | товарищества и кри- |
| ности | комиссия | правлений: фи- | териям эффективной |
| ТСЖ | нансовое управление, организация содержания и ремонта, общее руководство, социальная среда. | деятельности ТСЖ, принятым в качестве правила |
Аттестация (сертификация) товариществ собственников жилья объединениями ТСЖ. В России создано более ста объединений (ассоциаций, союзов и т.д.) товариществ собственников жилья на различном уровне - городском, региональном и национальном. Эти объединения, как правило, имеют целью представление и защиту интересов ТСЖ перед органами местного самоуправления и государственной власти, поставщиками ресурсов, товаров и услуг. Ряд объединений ТСЖ готов предоставлять товариществам обучение по вопросам управления общим имуществом и организации деятельности ТСЖ. Российские ассоциации ТСЖ - пока молодые организации, которые пока в основном выполняют задачу помощи ТСЖ в их становлении. Следует отметить, что некоторые объединения ТСЖ понимают, что необходимо сегодня собирать и обобщать опыт действующих товариществ, чтобы в будущем предлагать товариществам лучшие практики в качестве стандартов организации и деятельности ТСЖ, соответствующих достаточно высокому профессиональному уровню управления многоквартирными домами и высокому уровню взаимодействия между членами организации.
Разрабатывая и предлагая товариществам собственников жилья стандарты организации и деятельности, ассоциации товариществ могут, по желанию товариществ, проводить проверку их деятельности на соответствие таким стандартам, выдавать рекомендации по улучшению деятельности и сертифицировать товарищества.
В Приложении 11 к пособию приводится пример того, как национальный Союз Квартирных Товариществ Эстонии (СКТЭ) проводит сертификацию товариществ, обращающихся в Союз.