4.3. Принципы и условия приватизации жилья
По Закону РСФСР от 4 июля 1991 г. (в редакции от 1 мая 1999 г.)2 приватизация жилья — бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном, в том числе ведомственном и муниципальном, жилищном фонде.
Граждане, проживающие по договору найма в домах общественного жилищного фонда, таким правом не обладают. Собственник общественного жилищного фонда (уполномоченный орган) может самостоятельно принять решение о бесплатной передаче гражданам занимаемых ими жилых помещений.Переход государственных и муниципальных предприятий в иную форму собственности либо их ликвидация не влияют на жилищные права граждан, проживающих в домах таких предприятий и учреждений, в том числе на право приватизации жилья.
Приватизация жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, в коммунальных квартирах3 осуществляется на общих основаниях. При этом за наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома.
Собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения,
1 Собрание законодательства РФ. 1994. № 7. Ст. 692.
2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 18. Ст. 2214.
1 К вопросу о приватизации коммунальных квартир см.: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 ноября 1998 г. «По делу о проверке конституционности отдельных положений ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипонова» (Собрание законодательства РФ. 1998. №45. Ст. 5603).
в оперативное управление которых передан жилищный фонд, вправе принимать решение о приватизации служебного жилья, коммунальных квартир и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты.
Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения1.
Под принципами приватизации жилья кроме названных «бесплатности» и «добровольности» следует понимать и право только на разовое его приобретение в собственность.
Как исключение, несовершеннолетние, ставшие собственниками занимаемого жилого помещения в порядке его приватизации, сохраняют право на однократную приватизацию жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда после достижения совершеннолетия.Жилые помещения, в которых проживают только несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе этих органов. Жилые помещения, в которых проживают одни несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства.
В случае смерти и любой иной утраты попечения родителей оставшиеся в жилом помещении несовершеннолет-ше получают его в собственность по договору, который обязаны оформить (в течение трех месяцев) в их пользу эрганы опеки и попечительства, руководители учреждений 1я сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опе-<уны (попечители), приемные родители или иные законные
Следует иметь в виду: постановлением Конституционного Суда РФ от 24 ок-ября 2000 г. отменен запрет на приватизацию сельскими учителями квартир, деленных им образовательными учреждениями // Российская газета, 2000. Иокт. С. 5.
172
173
представители несовершеннолетних. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним вфэрм-ляются бесплатно на условиях, изложенных выше.
Приватизация жилья оформляется договором передачи, заключаемым местной администрацией, предприятием (учреждением) с гражданином, получающим жилое помещение в собственность. В договор включаются все лица, проживающие по договору найма, отсутствующие, но сохраняющие право пользования, а также не желающие участвовать в приватизации'; несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением.
В процессе применения законодательства, регулирующего приватизацию жилищного фонда в России, возник вопрос: необходимо ли при оформлении приватизации жилых помещений согласие лиц, которые значатся прописанными, имеют право на жилую площадь, но фактически по уважительной причине там не проживают.
Судебная коллегия Верховного Суда РФ, рассматривая конкретное дело, пришла к выводу, что, поскольку истец не утратил право на спорную жилую площадь, то ее приватизация возможна только с его согласия; его должны давать не только члены семьи нанимателя, фактически проживающие в приватизируемой квартире, но и те лица, которые членами семьи не являются, но имеют равное с нанимателями и членами его семьи право на жилую площадь в этой квартире2.
За гражданами (жильцами), отказавшимися от приватизации, сохраняется право проживания в качестве нанимателей.
1 Как разъяснено в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г.
«О некоторых вопросах применения судами закона РФ «О приватизации жилищного фонда РФ», «...если указанные лица (отказавшиеся от приватизации, не ставшие собственниками жилья) вселились в жилое помещение до его приватизации и имели право стать участниками общей собственности на данное помещение, но отказались от этого, дав согласие на приватизацию жилья другими лицами, суд, выясняя доводы и возражения таких лиц против вселения, должен проверить обстоятельства и условия, на которых ими был дан отказ от оформления права собственности на свое имя. В необходимых случаях, например, когда при отказе от приватизации гражданин был введен в заблуждение либо не способен был понимать значение своих действий или когда собственником была нарушена договоренность об условиях такого отказа, суду следует разъяснить гражданину право на предъявление встречного иска о признании недействительным заключенного договора на приватизацию жилого помещения» (п. 13).2 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 7 (обзор судебной практики).
Кроме того, они вправе бесплатно приобрести в собственность — в порядке приватизации — другое жилое помещение, полученное ими впоследствии.
Решение вопроса о приватизации жилья должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня представления правильно оформленных документов.
Право собственности на приобретенное жилье возникает с момента регистрации договора в местной администрации. Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора или до его регистрации, указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу удовлетворить требование наследника, поскольку наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию жилого помещения, по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано1.
Б. обратился в суд с иском о признании приватизации квартиры, нанимателем которой являлась его сестра В.
Как он указал в исковом заявлении, в 1993 г. сестра подала заявление приватизации квартиры, однако после ее смерти в 1995 г. выяснилось, что договор приватизации не заключен. Решением суда (оставленным без изменения последующими судеб-1ыми инстанциями) Б. в иске отказано.Судебная коллегия по гражданским делам Верховного РФ удовлетворила протест, внесенный в порядке надзора, и отменила судебные постановления, направив дело
новое рассмотрение исходя из следующего. Принимая эешение, суд посчитал, что приватизация квартиры не состоялась в связи с отказом нанимателя от этого намерения, <оторый подтвержден актом, подписанным должностными шцами исполкома.
Между тем данный акт противоречил всем действиям В., направленным на получение квартиры в собственность. В. по-ша заявление о передаче ей в собственность квартиры, оп-1атила услуги по оформлению договора приватизации. Реше-
1 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О неко-орых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О прива-изации жилищного фонда в Российской Федерации» // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1993. № 11. С. 2.
174
175
"
ние о передаче В. квартиры в собственность было принято в тот же день, когда был составлен акт об отказе приватизир^-вать квартиру. Из содержания акта не видно, была ли В. приглашена в исполком для подписания акта или он был составлен у нее дома и почему отказ от приватизации оформлен актом, а не путем отзыва заявления, как было разъяснено в п. 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 г. «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
В нарушение ст. 50 ГПК РСФСР суд неполно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, и не указал, какой из сторон она подлежит доказыванию. Суд не исследовал достоверность акта, хотя это было необходимо. В случае отказа В. от приватизации квартиры исполком был обязан немедленно возвратить ей все приватизационные документы и денежную сумму, внесенную за услуги приватизации, однако этого сделано не было, хотя с момента составления акта до смерти В.
прошло более двух лет, и, как следует из содержания акта, отказ от приватизации квартиры обусловлен тяжелым материальным положением В. Кроме того, не выяснены вопросы, связанные с обстоятельствами отмены решения исполкома о передаче квартиры в собственность спустя год после его принятия; не проверено, принадлежит ли В. подпись в акте, не допрошено в качестве свидетеля лицо, подписавшее акт1.Как отмечается в вышеупомянутом постановлении Пленума Верховного Суда РФ о приватизации жилья, «в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе и в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной» (п. 6).
Ошибки в решении организационных вопросов приватизации и заключении договоров нередко допускаются в процессе анализа правовых норм, правовой оценки возможности приватизировать конкретное жилое помещение. Упускается из виду,
' Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 1997 г. (по гражданским делам) // Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № 8. С. 17.
что граждане, проживающие в жилом помещении без правовых оснований, не обладают правом на приватизацию.
Л. обратилась в суд с иском к управлению народного образования Южного округа Московского департамента о приватизации жилого дома. Она сослалась на то, что в данном доме проживает на правах нанимателя с 1993 г. и намерена его приватизировать, но ответчик, на балансе которого находится домовладение, ей в этом отказал. Московский городской суд, принявший дело к своему рассмотрению по первой инстанции, признал отказ в приватизации незаконным. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ по кассационной жалобе ответчика решение суда отменила по следующим основаниям. Признавая за истицей право на приобретение в собственность всего дома, суд указал, что это одноквартирный дом индивидуального жилищного фонда и что истица в нем прописана и проживает одна.
Между тем подобные выводы опровергаются имеющимися в материалах дела документами: техническим паспортом и поэтажным планом строения, заявлением Л., справкой управления народного образования, показаниями свидетелей.
Согласно этим данным дом состоит из нескольких квартир с отдельными входами, его общая полезная площадь составляет 178,4 кв. м, и кроме Л., в нем постоянно проживало несколько семей.Однако какое конкретно жилое помещение занимала в доме истица, суд не выяснил, соответствующие на этот счет данные не истребовал и, более того, необоснованно отказался удовлетворить заявленное ответчиком ходатайство о приобщении к материалам дела домовой книги и вызове в суд в качестве свидетелей ранее проживавших в доме нанимателей. Не проверена и принадлежность дома, тогда как выяснение этого вопроса имело существенное значение для дела. Опровергая доводы ответчика о принадлежности занимаемой Л. жилой площади к числу служебных, суд указал, что такого решения исполком не выносил. Однако на конкретные доказательства при этом не сослался и к материалу дела их не приобщил.
В подтверждение вывода о принадлежности дома, в котором проживает истица, к индивидуальному жилищному фонду суд сослался лишь на копию технического паспорта.
176
177
Суд не учел, что на индивидуальный жилищный фонд приватизация не распространяется. Исходя из этого, решение суда нельзя признать законным и обоснованным, а потому оно подлежит отмене'.
Ставшие собственниками приватизированного жилого помещения граждане вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им' по своему усмотрению, не нарушая при этом прав и законных интересов других лиц.
Продажа одним из участников общей долевой собственности на приватизируемую квартиру своей доли постороннему лицу возможна, напомним, лишь при условии, что остальные собственники откажутся от своего права преимущественной покупки. Выдел участнику общей собственности на приватизированную квартиру принадлежащей ему доли допустим, если имеется техническая возможность передать истцу изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений (кухни, коридора, санузла и др.), оборудовать отдельный вход. При отсутствий такой возможности суд вправе (по просьбе истца) определить порядок пользования квартирой.