Правовое регулирование жилищных отношений

Жилищные правоотношения являются предметом регулирования жилищного права. Они обеспечивают удовлетворение потребности граждан в жилье.

Статья 4 ЖК РФ определяет виды отношений, подлежащих регулированию жилищным законодательством.

В перечень жилищных отношений входят также отношения, складывающиеся по поводу владения, пользования и распоряжения жилым помещением, как собственником, так и нанимателями. В частности, в числе прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма содержится право на его обмен. Вопросы обмена выходят за круг отношений по пользованию жилыми помещениями, так как содержат элементы распоряжения этим жилым помещением, которое не является собственностью нанимателя.

В юридической литературе нет единого мнения по вопросу некоторых отношений, связанных с реализацией жилищных потребностей граждан, в частности в отношении строительства жилого дома. Так, одни авторы считают, что строительство и реконструкция жилища отнесены к сфере жилищных

- 7

правоотношений.

Другие, например Ю.К. Толстой, придерживаются иного мнения и считают, что жилищное законодательство не распространяется на отношения по строительству и реконструкции жилых домов независимо от того, кто выступает в них в качестве инвестора, заказчика и подрядчика.Эта точка зрения представляется более правильной, так как отношения, связанные со строительством жилого дома, подлежат регламентации, главным образом, нормами градостроительного, земельного и отчасти гражданского законодательства.[7]

Основания возникновения, изменения и прекращения жилищного правоотношения называются юридическими фактами.

Для возникновения жилищных правоотношений достаточно наличия одного из оснований, предусмотренных ст. 10 ЖК РФ. К ним относят договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные федеральным законом, но не противоречащих ему; акты государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения

жилищных прав и              обязанностей;              судебные              решения,

установившие жилищные права и обязанности; приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом; членство в жилищных или жилищностроительных кооперативах; вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.

Субъекты жилищных отношений указаны в ст. 4 ЖК РФ. В пункте 2 этой статьи сказано, что участниками жилищных отношений являются граждане, юридические лица, Российская Федерация, субъекты РФ, муниципальные образования. В пункте 3 ст. 4 ЖК РФ к субъектам отнесены и иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, при условии, если иное не установлено ЖК РФ или другими федеральными законами.

Жилищный кодекс РФ определил основы правового регулирования жилищных отношений, перечислив полномочия Российской Федерации, субъектов РФ, а также органов местного самоуправления в регламентации жилищных отношений.

Согласно ст. 12 ЖК РФ Российская Федерация, как субъект жилищных отношений, обладает следующей компетенцией: определяет порядок государственного учета жилищных фондов; устанавливает требования к жилым помещениям, их содержании, содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах; определяет основания признания малоимущих граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; определяет порядок предоставления малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; определяет иные категории граждан в целях предоставления им жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации; определяет порядок предоставления жилых помещений жилищного фонда РФ гражданам, которые нуждаются в жилых помещениях и категории которых установлены федеральным законом; определяет основания предоставления жилых помещений по договорам найма специализированных жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов; определяет порядок организации и деятельности жилищных и жилищностроительных кооперативов, определение правового положения членов таких кооперативов, в том числе порядка предоставления им жилых помещений в домах жилищных и жилищностроительных кооперативов; определяет порядок организации и деятельности товариществ собственников жилья, определение правового положения членов товариществ собственников жилья; определяет условия и порядок переустройства и перепланировки жилых помещений; определяет основания и порядок признания жилых помещений непригодными для проживания; признает в установленном порядке жилые помещения жилищного фонда РФ непригодными для проживания; устанавливает правила пользования жилыми помещениями; определяет основания, порядок и условия выселения граждан из жилых помещений; осуществляет правовое регулирование отдельных видов сделок с жилыми помещениями; устанавливает структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, порядка расчета и внесения такой платы; осуществляет контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; решает иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами.

В соответствии со ст.

помещений жилищного фонда субъекта РФ; определение порядка предоставления по договорам социального найма установленным соответствующим законом субъекта РФ категориям граждан жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ; признание в установленном порядке жилых помещений жилищного фонда субъекта РФ непригодными для проживания; определение порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; осуществление контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда субъекта РФ, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам,              иным требованиям

законодательства; иные вопросы, отнесенные к компетенции органов государственной власти субъектов РФ в области жилищных отношений Конституцией РФ, Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами и не отнесенные к компетенции органов государственной власти РФ, компетенции органов местного самоуправления.

Статья 14 ЖК РФ закрепляет компетенцию органов местного самоуправления в области жилищных              отношений. К ней

относятся следующие вопросы: учет муниципального жилищного фонда; установление размера дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению, в целях признания граждан малоимущими и предоставления им по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; ведение в установленном порядке учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма; определение порядка предоставления              жилых помещений

муниципального специализированного              жилищного фонда;

предоставление в установленном порядке малоимущим гражданам по договорам социального найма жилых помещений муниципального жилищного фонда; принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые помещения; согласование переустройства и перепланировки жилых помещений; признание в установленном порядке жилых помещений муниципального жилищного фонда непригодным для проживания; осуществление контроля за использованием и сохранностью муниципального жилищного фонда, соответствием жилых помещений данного фонда установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства; иные вопросы, отнесенные к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений Конституцией РФ, Жилищным кодексом РФ, другими федеральными законами, а также законами соответствующих субъектов РФ.

Характерной особенностью жилищных отношений выступает объект. В соответствии со ст. 15 ЖК РФ объектами жилищных прав являются жилые помещения. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.

Содержание жилищного правоотношения составляет субъективные жилищные права и обязанности субъектов. Субъективное жилищное право - это мера дозволенного поведения субъекта жилищного правоотношения.

Субъективное жилищное право состоит из юридических возможностей, предоставленных субъекту, представленных в виде правомочия требования; правомочия на собственные действия; правомочия на защиту.

Субъективная обязанность - мера должного поведения участника жилищного правоотношения. Сущность обязанностей состоит в необходимости совершения или воздержания субъектом определенных действий.

Таким образом, жилищные правоотношения отражают юридическую связь обособленных субъектов, выражающуюся в наличии у них субъективных прав и юридических обязанностей, обеспеченных возможностью применения к их нарушителям мер государственного принуждения.