Правопрекращающий фактический состав при обмене жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда
Ранее нами уже было сказано, что обмен жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда следует рассматривать как договор, заключаемый нанимателями соответствующих жилых помещений, посредством которого у каждого из них прекращается право на ранее занимаемое им жилое помещение и возникает право на обмениваемое жилое поме- щение[247].
В настоящее время законодательной основой обмена жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда являются ст. ст. 72 - 75 ЖК РФ, а также до сих пор формально сохраняющая силу Инструкция о порядке обмена жилых помещений, утвержденная Приказом Минком- мунхоза РСФСР от 9 января 1967 года № 12[248].
Указанные нормативные акты предусматривают следующие стадии обмена жилых помещений:
Заключение между нанимателями обмениваемых жилых помещений договора об их обмене.
Получение каждым из нанимателей обмениваемых жилых помещений согласия наймодателя на обмен.
Расторжение ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями.
При этом следует учитывать, что в большинстве случаев такой договор об обмене жилыми помещениями осложнен множественностью лиц как на одной, так и на другой стороне. Данное утверждение следует из того, что, как уже неоднократно говорилось, наниматель и члены его семьи являются сонанимателями по договору социального найма жилого помещения, следовательно, обладают равными правами на это помещение. Именно поэтому в качестве условий обмена жилых помещений ст.
72 ЖК РФ предусматривает необходимость получения нанимателем согласия от всех членов своей семьи, а ес-ли членами семьи нанимателя являются несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то и согласия органов опеки и попечительства. В то же время само по себе такое согласие не входит в рассматриваемый фактический состав в качестве самостоятельного его элемента: здесь оно составляет первый элемент данного фактического состава - договор обмена жилого помещения, поскольку этот договор будет считаться заключенным, если между нанимателями обмениваемых жилых помещений и членами их семей было достигнуто согласие по всем существенным условиям договора[249]. В тех случаях, когда между членами семьи не достигнуто согласие относительно заключения договора обмена, любой из них может защитить свое право на обмен жилого помещения двумя способами. Во-первых, каждому члену семьи нанимателя предоставлено право требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения на жилые помещения, занимаемые другими нанимателями и находящиеся в разных домах или квартирах (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Во-вторых, как
наниматель, так и члены его семьи вправе потребовать принудительного обмена занимаемого ими жилого помещения на другое жилое помещение (ч. 3 ст. 72 ЖК РФ).
Возникает вопрос: что представляет собой решение о принудительном обмене? Скорее всего, данное решение аналогично тому, которое выносится по требованию о понуждении к заключению договора. Действительно, данное решение заме-
^ U U
няет собой многосторонний договор, сторонами которого являются наниматель и члены его семьи, а также наниматели обмениваемых жилых помещений (и члены их семей). Однако, нормы ГК не в полной мере позволяют ответить на вопрос, что
представляет собой судебное решение о понуждении к заключению договора, является ли оно юридическим фактом, установившим гражданские права и обязанности, либо им только констатируется обязанность одной стороны заключить договор на определенных условиях, которая возникла для этой стороны в силу иных юридических фактов.
Так, в соответствии с п. 4 ст. 445 ГК если сторона, для которой заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. Отсюда следует, что суд своим решением не определяет условия договора между сторонами, а лишь обязывает необоснованно уклоняющуюся сторону к заключению договора на определенных условиях. Для сравнения можно привести нормы о рассмотрении судом разногласий возникших при заключении договора. Так, в соответствии со ст. 446 ГК РФ, при передаче преддоговорного спора на рассмотрение суда условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда. Как видим, данное решение, в отличие от решения по спору о понуждении к заключению договора, непосредственно создает для сторон гражданские права и обязанности. Столь же последовательно разграничивает два этих вида судебных решений и процессуальное законодательство. Так, в соответствии со ст. 173 АПК РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор. В то же время решение суда по требованию о понуждении к заключению договора, которым только устанавливается обязанность одной из сторон заключить договор практически невозможно исполнить при отсутствии воли этой стороны к заключению договора. Поэтому следует согласиться с мнением тех авторов, которые полагают, что и в том, и в другом случае решение суда выступает в качестве юридического факта, непосредственно установившего гражданские права и обязанности, и что «при принятии судом решения о понуждении заключить договор на определенных условиях договор считается заключенным даже при уклонении одной из сторон от выполнения судебного решения»[250].
Не менее важной проблемой, связанной с рассматриваемым вопросом, является проблема процессуального порядка рассмотрения требований о понуждении к заключению договора обмена.
Прежде всего, возникает вопрос о составе лиц, участвующих в деле по разрешению указанного спора. Если мы пришли к выводу, что решение суда заменяет собой договор обмена в этом случае, то к участию в деле должны быть привлечены все стороны будущего договора, поскольку суд, вынося решение по такому спору, прекращает жилищные правоотношения не только для членов семьи, не давших согласия на обмен жилого помещения, но и для члена семьи, обратившегося в суд с требованием о принудительном обмене, а также для нанимателей и членов семей нанимателей предложенных к обмену жилых помещений. Более сложным, однако, представляется ответ на вопрос о том, в качестве кого должны быть привлечены все указанные лица. С одной стороны, истцом по данному делу выступает один из членов семьи, а ответчиками - другие члены семьи, не давшие согласия на обмен. Поэтому на практике в большинстве случаев наниматели предлагаемых к обмену жилых помещений привлекаются судами к участию в деле в качестве третьих лиц. Однако правильность такого подхода вызывает сомнения. Так, в соответствии со ст. ст. 42 и 43 ГПК РФ третьи лица могут либо заявлять самостоятельные требования на предмет спора (и в этом случае удовлетворение их требований исключает удовлетворение требований истца), либо не заявлять таких требований (и в этом случае решение суда повлияет на их права и обязанности по отношению только к одной из сторон). В рассматриваемой же ситуации наниматели жилых помещений, предлагаемых к обмену, не заявляют самостоятельных требований на предмет спора, и решение суда влияет на их права и обязанности по отношению к обеим сторонам. При этом следует отметить, что их требование тождественно требованию истца, желающего произвести обмен жилого помещения. Поэтому представляется, что есть все основания согласиться с авторами, полагающими, что в данном случае указанные лица должны привлекаться к участию в деле в качестве соистцов[251]. При этом, если они не пожелают вступить пить в процесс в названном качестве, то в удовлетворении иска должно быть отказано.Представляется также, что отмеченные особенности рассмотрения дел данной категории должны найти свое отражение в действующем законодательстве или хотя бы на уровне разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации.
Следующими элементами рассматриваемого фактического состава, как уже говорилось, является получение нанимателями согласия каждого из наймодателей на обмен (ч. 3 ст. 74 ЖК РФ). По ранее действующему жилищному законодательству вместо согласия наймодателей в этом случае необходимо было получить в уполномоченном органе обменные ордера на обмениваемые жилые помещения (ст. 71 ЖК РСФСР), при этом в литературе было практически общепризнанным положением то, что отказ в выдаче обменного ордера мог последовать только по основаниям, прямо указанным в законе, к которым причислялись либо общие основания недействительности сделок, либо специальные основания недопустимости обмена, предусмотренные ст. 73 ЖК РСФСР[252]. Это же положение применительно к возможности отказа наймодателя в даче согласия на обмен жилого помещения нашло свое отражение в ч. 4 ст. 74 ЖК РФ. Таким образом, указанные акты (как и ранее обменный ордер) имеют ярко выраженную публично-правовую (административную) принадлежность и можно с уверенностью констатировать, что с его помощью государство продолжает осуществлять предварительный контроль за законностью совершаемой сделки по обмену жилыми помещениями, о необходимости отказа от которого нами уже достаточно много было сказано ранее[253].
Необходимость получения согласия наймодателя на обмен жилого помещения можно было бы, конечно, обосновать тем, что в силу общих положений об обязательствах наймодатель как кредитор в договоре найма жилого помещения (хотя, разумеется, этот договор носит ярко выраженный двусторонний характер) наделен правом разрешить или запретить замену своего должника - нанимателя, что имеет место при обмене жилого помещения. Данный вывод подкрепляется также и тем, что в советский период не требовалось согласия наймодателя именно потому, что, по сути, единственным нанимателем жилых помещений в домах государственного жилищного фонда (в домах местных советов, в домах предприятий, учреждений и организаций) было само советское государство как единый субъект права государственной социалистической собственности, несмотря на то, что государственный жилищный фонд был закреплен за различными жилищноэксплуатационными и иными предприятиями, учреждениями и организациями.
Иными словами, для советского государства как единственного кредитора по тождественным обязательствам (а именно таковыми были обязанности нанимателей жилых помещений), было безразлично изменение должников по договорам найма жилых помещений. И именно поэтому необоснованный отказ в выдаче ордера или отказ в согласии на обмен руководителя предприятия, учреждения, организации мог быть обжалован в суд, а отказ на обмен в доме, принадлежащем колхозу как субъекту права колхозно-кооперативной, а не государственной собственности, носил характер безусловного (ст. 69 ЖК РСФСР). В настоящее время ввиду множественности субъектов публичной собственности (Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования) может иметь место такой договор обмена, в котором наниматель в доме жилищного фонда субъекта Российской Федерации переселяется в жилое помещение, собственником которого является муниципальное образование, и т.п. Поэтому собственник (публично-правовое образование) в лице своего уполномоченного органа может запретить замену должника в обязательстве, вытекающем из договора найма жилого помещения, если при этом его место занимает лицо, бывшее нанимателем жилого помещения в доме, принадлежащем иному публичному собственнику. Данный вывод может следовать и из того, что собственник государственного и муниципального жилищного фонда, как и другие собственники жилых помещений, осуществляет принадлежащее ему право по своему усмотрению.Однако следует иметь в виду, что публично-правовые образования как собственники жилищного фонда действуют в данном случае не как субъекты, удовлетворяющие свои интересы. Цель заключения договоров найма жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда для их собственников - не извлечение прибыли от использования государственного или муниципального имущества, а исполнение обязанности по признанию, соблюдению и защите права граждан на жилище. Причем эта обязанность возложена в равной мере на все публично-правовые образования - Российскую Федерацию, ее субъекты и муниципальные образования (ст. ст. 2 и 18 Конституции Российской Федерации) - и имеет ярко выраженный публично-правовой характер. Поэтому в данном случае необходимость получения согласия наймодателя на обмен жилого помещения не может быть обоснована положениями гражданского законодательства о необходимости получения согласия кредитора на замену должника в обязательстве.
Кроме того, необходимо учитывать, что нормы об изменении гражданско-правового обязательства не могут применяться к рассматриваемому фактическому составу еще и потому, что здесь имеет место не изменение договора социального найма, а именно его прекращение и заключение нового договора.
Помимо всего изложенного, следует также учитывать, что не только обязанность по обеспечению граждан жилыми помещениями носит ярко выраженный публично-правовой характер, но и право нанимателя по договору найма жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда имеет в своей основе конституционное право на предоставление жилого помещения (ч. 4 ст. 40 Конституции). Возможность же обмена жилых помещений следует рассматривать как реализацию конституционного права на свободу передвижения и выбор места жительства (ч. 1 ст.
27 Конституции РФ). Необходимость же получения разрешения на обмен жилого помещения есть не что иное, как ограничение указанных прав граждан. Причем это ограничение нельзя объяснить ничем иным, как стремлением осуществлять контроль за передвижением граждан по территории Российской Федерации (как и в советский период), что не соответствует тем целям, для достижения которых в соответствии с Конституцией Российской Федерации (ч. 3 ст. 55) могут быть ограничены права граждан Российской Федерации.
Таким образом, получение предварительного разрешения в какой бы то ни было форме (в том числе и в форме согласия наймодателя) на обмен жилого помещения, как завершающий элемент рассматриваемого фактического состава, не должно использоваться в новом жилищном законодательстве.
С другой стороны, в силу того, что при обмене имеет место прекращение прежних договоров социального найма и заключение новых, один из элементов данного фактического состава для его завершения должен быть направлен на уведомление наймодателя о том, что с определенного момента ответственным перед ним становится новый наниматель. Данный элемент может быть предусмотрен как обязанность каждого нового нанимателя предоставить наймодателю письменный договор обмена жилого помещения. Кроме того, следует со вниманием отнестись к предложениям некоторых авторов о необходимости введения регистрации договоров в жилищной сфере[254]. Поэтому последним элементом может являться и регистрация договоров обмена с обязанностью регистрирующего органа производить уведомление наймодателя об изменении субъекта прав на принадлежащее ему жилое помещение.
В качестве завершающего элемента рассматриваемого фактического состава ч. 5 ст. 74 ЖК РФ предусматривает расторжение ранее заключенных договоров социального найма и заключение новых договоров социального найма на обмениваемые жилые помещения. Причем каждый наймодатель обязан заключить такой договор с каждым новым нанимателем не позднее 10 дней со дня их обращения. С одной стороны, данная ситуация подтверждает ранее высказанное нами мнение, что при обмене жилых помещений происходит не взаимная передача прав и обязанностей сторон, а именно обмен жилых помещений с прекращением прав на ранее занимаемые жилые помещения и возникновением аналогичных прав на обмениваемые жилые помещения. С другой стороны, мы считаем, что в силу самого договора обмена прекращается право на одно жилое помещение и возникает аналогичное право на другое, а потому нет необходимости в заключении нового договора о пользовании этим помещением. Напротив, получив уведомление о том, что произведен обмен жилых помещений, наймодатель должен предоставить этому нанимателю обмененное им жилое помещение на тех же условиях, на которых оно использовалось прежним нанимателем. Данный вывод следует хотя бы из того, что у нанимателя не остается ничего другого, кроме как заключить новый договор социального найма, что также подтверждает возникновение правоотношений по договору социального найма между наймодателем и новым нанимателем еще до заключения нового договора социального найма.