ГЛАВА 5. ПРАВОПРЕКРАЩАЮЩИЕ ФАКТИЧЕСКИЕ СОСТАВЫ

Как уже говорилось, к правопрекращающим фактическим составам в жилищном праве следует отнести те фактические составы, с накоплением элементов которых нормы жилищного права связывают «прекращение субъективного права конкретного гражданина пользоваться конкретной жилой площа- дью»[230].

Указанные фактические составы можно классифицировать              по              различным основаниям.

Например, в литературе предлагалось классифицировать правопрекращающие юридические факты и фактические составы как одну из их разновидностей в зависимости от способа прекращения правоотношения. В частности, предлагалось выделять прекращение правоотношения в связи с его осуществлением (осуществленные правоотношения) и в связи с наступлением обстоятельств, в силу которых они не могут быть осуществлены, например, истечение срока исковой давности, невозможность исполнения и т.п. (прекращенные правоотношения). Отсюда - все правопрекращающие юридические факты предлагалось разграничивать на прекращающие правоотношение в связи с его осуществлением и в связи с иными обстоятельствами, в силу которых они осуществлены быть не могут[231]. В то же время и осуществленные, и прекращенные правоотношения порождают одинаковые последствия - прекращение прав и обязанностей. С другой стороны, иногда в жилищном праве осуществление какого-либо субъективного права порождает возникновение на его основе другого субъективного права. Так, осуществив право на получение жилого помещения в доме государственного или муниципального жилого фонда, лицо приобретает право пользования этим жилым помещением.

Во-вторых, ввиду того, что жилищные правоотношения зачастую осложнены множественностью на стороне нанимателя, то жилищные права и обязанности могут прекращаться для всех нанимателей одновременно либо для кого-то одного из них. Сообразно этому правопрекращающие фактические составы могут быть разделены на составы, влекущие полное или частичное прекращение жилищных правоотношений.

В-третьих, правопрекращающие фактические составы в жилищном праве могут быть классифицированы в зависимости от последствий, ими вызываемых. Это могут быть фактические составы, влекущие прекращение права на жилое помещение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления какого бы то ни было жилого помещения (ст. 84 ЖК РФ). Поскольку в тех случаях, когда взамен одного жилого помещения предоставляется другое помещение, отвечающее санитарным и техническим нормам, или другое благоустроенное жилое помещение, субъективные права не исчезают бесследно, некоторыми авторами было высказано мнение, что здесь имеет место новация жилищного правоотношения[232]. В то же время с указанным мнением согласиться нельзя, поскольку здесь отсутствует соглашение сторон об изменении способа исполнения обязательства как главный признак новации, а другое жилое помещение предоставляется по инициативе лишь одной из сторон. Кроме того, обращая внимание в основном на последствия прекращения жилищных отношений в данном случае, указанная классификация оставляет за рамками изучения причины их прекращения, в связи с чем подлинная сущность правопрекращающих фактических составов здесь остается невыясненной.

По нашему мнению, в силу того, что в основе большинства жилищно-правовых отношений лежит договор, то наиболее полно раскрыть суть правопрекращающих фактических составов в жилищном праве позволяет такая их классификация, основанием которой является принадлежность инициативы прекращения жилищного правоотношения. Так, сообразно избранному критерию правопрекращающие фактические составы могут быть классифицированы на фактические составы, влекущие прекращение жилищных правоотношений по инициативе нанимателя и по инициативе наймодателя, а также вне зависимости от воли сторон. При этом, разумеется, практически любое жилищно-правовое отношение может прекратиться и по соглашению сторон, но подобный фактический состав не обладает спецификой по сравнению с аналогичными фактическими составами в гражданском праве. Наиболее полно все указанные особенности правопрекращающих фактических составов проявляются при прекращении договора социального найма жилого помещения, в связи с чем имеет смысл остановиться на рассмотрении его прекращения несколько подробнее, тем более, что многие нормы о прекращении договора социального найма применяются и к прекращению договоров найма специализированных жилых помещений (ст. 101 ЖК РФ).