ПРАВОМОЧНОСТЬ ОБЩЕГО СОБРАНИЯ И ПРИНЯТИЯ РЕШЕНИЙ
Годовое общее собрание - самое важное событие для собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку на нем принимаются решения по содержанию и ремонту общего имущества на предстоящий год, а, возможно, и на перспективу.
Это могу быть следующие вопросы: что необходимо сделать в доме в течение года (или нескольких ближайших лет); сколько для этого требуется и будет расходоваться денег; кому поручить управление домом (той же или другой управляющей организации, а может быть, собственники помещений придут к выводу о целесообразности создания товарищества) или выполнение работ и услуг по содержанию и ремонту и др.Чтобы общее собрание было правомочно решать вопросы, поставленные в повестке дня, оно должно иметь требуемый законодательством кворум. Так, общее собрание считается правомочным, если в нем приняли участие собственники помещений (или их представители), обладающие более чем 50 процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме[3]. При отсутствии кворума должно быть проведено повторное общее собрание.
Для принятия решений по большинству вопросов повестки дня общего собрания обычно достаточно большинства голосов от общего числа голосов присутствующих на собрании собственников помещений или их представителей (часть 1 статьи 46 ЖК). Учитывая требования к кворуму собрания, фактически для принятия многих решений требуется минимальное число голосов - 25 процентов от общего количества всех собственников помещений плюс 1 голос. Но есть вопросы, по которым необходимо получить значительно большее количество голосов:
решение о создании ТСЖ и утверждении его устава принимается числом голосов, превышающим 50 процентов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 статьи 136, часть 2 статьи 135 ЖК);
вопросы, для решения которых требуется не менее чем 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников в доме (часть 1 статьи 46 ЖК):
o о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
o о пределах использовании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
o о передаче в пользование общего имущества;
для принятия решения об уменьшение размера общего имущества путем реконструкции многоквартирного дома или о его сносе необходимо согласие всех собственников помещений (часть 3 статьи 36 ЖК).
Для принятия решения по этим вопросам, соответственно, необходимо присутствие на общем собрании большего числа собственников помещений.
Например, вопрос о проведении каких-либо ремонтов в доме, как правило, встает каждый год, следовательно, в годовом общем собрании должны принять участие собственники, обладающие не менее чем в 2/3 голосов от общего от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.Решение общего собрания собственников помещений по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, является обязательным для всех собственников, в том числе и для тех, кто не участвовал в голосовании (часть 5 статьи 46 ЖК). При этом у собственника помещения есть право обжаловать в суде решение, принятое общим собранием с нарушением требований Жилищного кодекса (часть 6 статьи 46 ЖК). Поэтому очень важно организовать и провести общее собрание с соблюдением всех норм Жилищного кодекса, в том числе касающихся кворума собрания и количества голосов, необходимых для принятия решений по вопросам повестки дня.