Права и обязанности сторон по договору коммерческого найма жилых помещений

Договор коммерческого найма жилого помещения является двусторонним. Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора и ответственность за неисполнение условий договора.

В соответствии со ст. 671 ГК РФ наниматель, а также члены его семьи, иные лица, совместно проживающие с ним, имеют право пользоваться сданным внаем жилым помещением. Согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения правил пользования жилым помещением, требований пожарной безопасности, санитарногигиенических, экологических и иных требований законодательства. Необходимым условием пользования жилым помещением является соблюдение прав и законных интересов проживающих в нем граждан, соседей. Допускается возможность использовать жилое помещение для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

В право пользования жилым помещением нанимателем, а также членами его семьи, иными лицами, совместно проживающими с ним в соответствии со ст. 290 ГК РФ входит право пользования общими помещениями многоквартирного дома, несущими конструкциями дома, механическим, электрическим, санитарно-техническим и иным оборудованием за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, если иное не установлено договором.

Право на вселение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем предусмотрено ст. 679 ГК РФ. С согласия наймодателя, постоянно проживающих с ним граждан, в жилое помещение могут быть вселены другие граждане в качестве постоянно проживающих с нанимателем, если иное не установлено договором.

Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равные права по пользованию жилым помещением и могут, известив наймодателя, заключить с ним договор о солидарной ответственности. За действия таких граждан, нарушающих условия договора найма жилого помещения ответственность несет наниматель.

В соответствии со ст. 323 ГК РФ наниматель вправе требовать исполнения обязанностей, в том числе и по оплате жилья, как от всех сонанимателей совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга. В случае исполнения полностью одним из сонанимателей солидарной обязанности все остальные сонаниматели по закону освобождаются от исполнения ее наймодателю, а сонаниматель, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным сонанимателям в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого. В свою очередь, при неисполнении наймодателем своих обязательств любой из сонанимателей вправе предъявить к должнику требование в полном объеме. До предъявления требования одним из сонанимателей должник вправе исполнить обязательство любому из них по своему усмотрению. Исполнение обязательства полностью одному из сонанимателей освобождает наймодателя от исполнения остальным сонанимателям.

Согласно ст. 680 ГК РФ наниматель имеет право на вселение временных жильцов на срок не выше шести месяцев. Разрешение на их вселение и проживание дается нанимателем и гражданами, постоянно с ним проживающими. О вселении временных жильцов необходимо предварительно уведомить наймодателя. Если нарушена норма площади жилого помещения, наймодатель вправе не допустить вселение временных жильцов.

Признаками              временного              проживания              являются

безвозмездность пользования              жильем и              отсутствие

самостоятельного права пользования.

Временные жильцы обязаны освободить жилое помещение по истечении согласованного срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее 7              дней со дня              предъявления

соответствующего              требования              нанимателем              или любым

гражданином, постоянно проживающим с ним. Выселение временных жильцов следует и в случае расторжения договора найма жилого помещения.

Право на сдачу жилого помещения в поднаем предусмотрено ст. 685 ГК РФ. По договору поднайма жилого помещения наниматель с согласия наймодателя передает часть или все жилое помещение в пользование поднанимателю за обусловленную плату при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Срок договора поднайма не может превышать срока найма жилого помещения. В случае досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения следует прекращение и договора поднайма. Поднанимателю не предоставлено право на возобновление договора поднайма.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и права на преимущественное возобновление договора коммерческого найма жилого помещения. Ответственным перед наймодателем по договору найма остается наниматель.

Наниматель имеет право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

ГК РФ, а также соглашением сторон предусмотрены обязанности нанимателя. В соответствии со ст. 678 ГК РФ, ст. 17 ЖК РФ наниматель, а также граждане, постоянно проживающие с ним, временные жильцы обязаны использовать жилое помещение только для проживания. Осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей.

В соответствии со ст. ст. 679, 680 ГК РФ наниматель обязуется вселять других граждан, в качестве постоянно проживающих с ним в жилом помещении, в том числе временных жильцов, с соблюдением требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека и получением согласия наймодателя.

Наниматель обязан немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.

Согласно ст. ст. 678, 681 ГК РФ наниматель не вправе, без согласия              наймодателя,              производить              переустройство,

реконструкцию жилого помещения, а также переоборудование жилого дома, в котором находится жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Осуществлять текущий ремонт занимаемого по найму жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения. В случае освобождения нанимателем помещения по договору он обязан оплатить наймодателю стоимость не произведенного им и входящего в его обязанности текущего ремонта помещения, или произвести его за свой счет, а также оплатить              задолженность по всем

дополнительным обязанностям, о              которых он был заранее

поставлен в известность

Наниматель обязуется в соответствии со ст.

договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи. Это правило применимо только в жилищных отношениях, в которых наймодателем является гражданин - собственник жилого помещения либо организация,              созданная как частный

собственник.

При освобождении помещения, наниматель обязуется передать жилое помещение наймодателю в установленные договором сроки с неотделимыми улучшениями, составляющими принадлежность жилого помещения. Произведенные нанимателем с согласия наймодателя улучшения за собственные средства нанимателя подлежат возмещению наймодателем по их сметной стоимости в ценах, действовавших на момент производства работ, если иное не было предусмотрено при согласовании разрешения на улучшение.

Права и обязанности нанимателя носят встречных характер к правам и обязанностям наймодателя. В соответствии со ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан предоставить нанимателю жилое помещение в состоянии пригодном для проживания и свободнее от прав третьих лиц. Во время действий договора обязан осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении, капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, если иное не установлено договором найма жилого помещения. Производство капитального ремонта сданного внаем жилого помещения осуществляется наймодателем за свой счет. Наймодатель обязан уведомить нанимателя о предстоящем капитальном ремонте за 3 месяца и при необходимости на время проведения капитального ремонта предоставить иное жилое помещение, соответствующее санитарным и техническим нормам. При невыполнении наймодателем своих обязанностей по капитальному ремонту наниматель жилых помещений вправе произвести ремонт с отнесением всех расходов по их сметной стоимости за счет наймодателя.

Наймодатель обязуется без согласия нанимателя не переоборудовать жилой дом, в котором находится сданное внаем жилое помещение, если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением. Риск случайной гибели жилого помещения, предоставленного в найм, лежит на наймодателе в соответствии со ст. 211 ГК РФ.

Согласно ст. 684 ГК РФ наймодатель обязан письменно не позднее чем за 3 месяца уведомить нанимателя о предстоящем прекращении договора коммерческого найма в связи с окончанием срока его действия и предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора коммерческого найма в связи с решением не сдавать жилое помещение в течение не менее года внаем.

Наймодатель по договору коммерческого найма жилья имеет право требовать от нанимателя и других пользователей жилым помещением соблюдения правил пользования жилым помещением, своевременного внесения платы за жилое помещение, выполнения условий, предусмотренных договором коммерческого найма, настаивать на изменении условий договора в порядке и случаях, установленных законодательством. Наймодатель имеет право требовать возмещение убытков, в случаях причинения вреда жилого помещения и нарушения условий договора, расторжения договора. Если наниматель не возвратил жилое помещение либо возвратил его несвоевременно, наймодатель вправе потребовать от нанимателя внесения платы за жилое помещение за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных наймодателю убытков, он может потребовать их возмещения.