Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения

В договоре социального найма жилого помещения определяются права и обязанности, как нанимателя, так и наймодателя жилого помещения. Каждый из участников договора является носителем большого числа прав и обязанностей, причем конкретному праву одной стороны соответствует определенная обязанность другой стороны договора и ответственность за неисполнение условий договора.

ЖК РФ закрепляет различное правовое положение сторон договора социального найма жилого помещения. Отличительным критерием прав сторон выступает отношение к жилому помещению по праву владения, пользования и распоряжения.

Основное право нанимателя заключается в праве пользования жилым помещением, а также общим имуществом многоквартирного дома. В соответствии со ст. 61 ЖК РФ пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с положениями ЖК РФ и договором социального найма жилого помещения. Вместе с тем согласно ст. 17 ЖК РФ пользование жилым помещением осуществляется в соответствии с Правилами пользования жилым помещением, утвержденными постановлением Правительства РФ. В соответствии с вышеуказанными положениями пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом помещении граждан, соседей, требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Наниматель по договору социального найма жилого помещения вправе обменять занимаемое жилое помещение на помещение, занимаемое по договору социального найма другим нанимателем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи при условии, что после вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не составит менее учетной нормы.

Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах.

В соответствии с ч. 4 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства отказывают в даче такого согласия, в случае если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц. Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен жилыми помещениями или об отказе в даче такого согласия принимаются в письменной форме и предоставляются заявителям в течение 14 рабочих дней со дня подачи ими соответствующих заявлений.

Ст. 73 ЖК РФ не допускает обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма в следующих случаях:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск об оспаривании, расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания и принято решение о капитальном ремонте или сносе дома, где находится жилое помещение, либо о переоборудовании дома для использования в других целях;

в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний.

Обмен жилым помещением между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма осуществляется с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного в письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.

Согласно ч. 3 ст. 74 ЖК РФ договор об обмене жилыми помещениями представляется нанимателями, заключившими данный договор, каждому из наймодателей, с которыми у них заключены договоры социального найма обмениваемых жилых помещений, для получения согласия на осуществление соответствующего обмена.

Договор об обмене жилыми помещениями и соответствующее согласие каждого наймодателя обмениваемого жилого помещения являются основанием расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями, и одновременного заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в данное жилое помещение в связи с обменом в соответствии с указанным договором об обмене жилыми помещениями.

Часть 3 ст. 74 ЖК РФ предусматривает, что обмен жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, предусмотренных гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных Жилищным кодексом РФ. В случае признания обмена жилыми помещениями недействительными стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения.

Право на сдачу части занимаемого жилого помещения, а в случае временного выезда всего жилого помещения, в поднаем в соответствии со ст. 76 ЖК РФ допускается при условии получения письменного согласия наймодателя, всех нанимателей и собственником жилых помещений в коммунальной квартире, а также проживающих совместно с ними членов их семей, соблюдения учетной нормы и нормы предоставления.

Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, а также в других, предусмотренных федеральными законами случаях.

Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным и заключается в письменной форме с указанием всех граждан, вселяемых совместно с поднанимателем в жилое помещение, на срок определенных договором. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на один год.

Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.

Статья 79 ЖК РФ к основаниям прекращения договора поднайма жилого помещения относит истечении срока договора поднайма, прекращении договора социального найма жилого помещения. К основаниям расторжения договора поднайма жилого помещения - соглашение сторон, нарушение условий договора, использование жилого помещения не по назначению, систематическое нарушение права и законные интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.

Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения. В случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не проведет необходимый ремонт, наниматель в судебном заседании вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан.

Право на вселение других граждан в жилое помещение предусмотрено ст. 70 ЖК РФ. Для вселения в жилое помещение требуется:

письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, при вселении супруга, детей, родителей.

письменное согласие членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя при вселении других граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. При этом наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи составит менее учетной нормы. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя.

Согласно ст. 80 ЖК РФ реализация права на вселения в жилое помещение временных жильцов возможно на безвозмездной основе по взаимному согласию нанимателя и членов его семьи, проживающих совместно с ним, а также при предварительном уведомлении наймодателя.

Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры менее нормы предоставления.

Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель жилого помещения.

Срок проживания временных жильцов не может превышать 6 месяцев. По истечении согласованного срока временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления об освобождении жилого помещения в течении 7 дней, если срок проживания не был согласован, то временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Право на предоставление жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения по заявлению нанимателя предусмотрено ст. 81 ЖК РФ.

Т\              w              w

В качестве основных условий вышеуказанной замены является обращение нанимателя жилого помещения к наймодателю, согласие проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, превышение нормы предоставления жилого помещения занимаемого жилья.

Предоставление нанимателю другого жилого помещения является обязанностью наймодателя. Наймодатель должен предоставить другое жилое помещение взамен занимаемого в течении 3 месяцев со дня подачи нанимателем заявления. Жилое помещение в этом случае предоставляется по договору социального найма, при этом прежний договор расторгается.

Право требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения предусмотрено ст.ст. 67, 88 ЖК РФ. При производстве капитального ремонта жилого дома государственного или муниципального жилого фонда, когда ремонт не может быть произведен без выселения нанимателя, наймодатель обязан предоставить нанимателю и членам его семьи на время проведения капитального ремонта другое жилое помещение из числа жилых помещений, содержащиеся в маневренном жилищном фонде, не расторгая при этом договора найма на ремонтируемое жилое помещение. Предоставляемые жилые помещения должны отвечать установленным санитарным, техническим нормам и требованиям, а также должны быть обеспечены всеми необходимыми видами коммунальных услуг.

Переселение граждан и возвращение граждан в ранее занимаемое жилое помещение осуществляется на основании двустороннего краткосрочного договора найма. Договор краткосрочного найма на жилые помещения заключается в письменной форме на срок проведения капитального ремонта или реконструкции. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке.

Взамен предоставления жилого помещения маневренного фонда наймодатель, с согласия нанимателя и членов его семьи может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма. В этом случае, договор социального найма жилого помещения в доме, подлежащем капитальному ремонту или реконструкции, подлежит расторжению.

Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на приватизацию занимаемого помещения не входит в перечень прав ст. 67 ЖК РФ. Перечень прав, предусмотренных вышеуказанной статьей не является исчерпывающим. Наниматель жилого помещения по договору социального найма может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.

Ст. 1 Закона РФ от 04 июля 1991 года за № 1541-1 «О

48

приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в редакции от 15 июня 2006 года предусматривает бесплатную передачу в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном фонде. Приватизации подлежат жилые помещения, занимаемые по договору социального найма с согласия всех совместно проживающих членов семьи с 14-летнего возраста. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц.

Наниматель и члены его семьи, а также лица, переставшие быть членами семьи нанимателя, но продолжающие проживать совместно с нанимателем, обладают равными правами и несут равные обязанностями. Каждый из членов семьи вправе: пользоваться жилым помещением, сохранять права и обязанности по договору в случае временного отсутствия, участвовать в решении вопросов обмена жилого помещения, сдачи в поднайм, вселения временных жильцов, переселение в жилое помещение меньшего размера, изменения договора социального найма, расторжения договора, переустройства и перепланировки жилого помещения, вселение в установленном порядке в жилое помещение других лиц. Никто из членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма не может ограничен в праве пользования жильем или выселен из жилого помещения, кроме как по основаниям и в порядке, установленном законом.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ч. 3 ст. 67 ЖК РФ:

использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены Жилищным кодексом РФ;

обеспечивать сохранность жилого помещения;

поддерживать жилое помещение в надлежащем состоянии;

проводить текущий ремонт жилого помещения. К текущему ремонту занимаемого жилого помещения, выполняемого нанимателем за свой счет, относятся следующие работы: побелка, окраска и оклейка стен, потолков, окраска полов, дверей, подоконников, оконных переплетов с внутренней стороны, радиаторов, а также замена оконных и дверных приборов, ремонт внутреннего инженерного оборудования (электропроводки, холодного и горячего водоснабжения, теплоснабжения, газоснабжения). Если выполнение указанных работ вызвано неисправностью отдельных конструктивных элементов общего имущества в многоквартирном доме или оборудования в нем либо связано с производством капитального ремонта дома, то они производятся за счет наймодателя организаций, предложенной им;

своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма;

и иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами.

Права и обязанности нанимателя, членов семьи нанимателя и других граждан, осуществляющих пользование жилым помещением, носят встречных характер к правам и обязанностям наймодателя. В соответствии с ЖК РФ наймодатель жилого помещения по договору социального найма обязан:

передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение,              соответствующие требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства;

принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте жилого помещения;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения с предоставлением нанимателю и членам его семьи другого жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества;

- и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством.

Наймодатель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий обязанностей, предусмотренных жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения, несет ответственность, предусмотренную законодательством.

Изменение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Жилищные отношения, являясь устойчивыми и стабильными, подвергаются изменениям главным образом вследствие перемен, которые происходят в семье. Изменение договора социального найма возможно в случаях, предусмотренных договором социального найма жилого помещения, ЖК РФ.

В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире и пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма, в случае объединения их в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма на все занимаемые жилые помещения.

Отказ наймодателя заключить такой договор может быть оспорен в судебном порядке. Действительность намерения объединиться в одну семью требует подтверждения, чтобы исключить ситуацию, когда заключение одного договора при объединении граждан в одну семью носит мнимый или притворный характер.

Другим основанием изменения договора социального найма, предусмотренным ч. 2 вышеуказанной статьи ЖК РФ, является признание в качестве нанимателя другого дееспособного члена семьи. Это возможно в случаях постоянного выезда, смерти или признания умершим нанимателя. Для возложения обязанностей нанимателя на другого члена семьи требуется согласия всех членов семьи и наймодателя. Действительность выезда, смерти или признания гражданина умершим требует подтверждения для исключения злоупотребления данным правом сторон. Доказательствами, подтверждающими вышеуказанные факты, могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по новому месту жительства, обеспечении жильем по новому месту работы, предъявление свидетельства о смерти или судебного решения о признании гражданина умершим.

Статья 82 ЖК РФ не содержит исчерпывающего перечня оснований изменения договора социального найма жилого помещения. Договор социального найма может быть изменен также в случаях вселения в жилое помещение других граждан в качестве членов семьи, переустройства или перепланировки жилого помещения, получения освободившегося в квартире жилого помещения, а также в случаях выбытия кого-либо из членов семьи нанимателя.

Согласно ст. 60 ЖК РФ изменение оснований и условий, дающих право на получения жилья по договору социального найма, не влечет расторжения этого договора, то есть, если семья получила квартиру по договору социального найма как малоимущая, а в последствии ее доход значительно вырос, это не дает оснований расторгнуть договор. Вышеуказанные обстоятельства имеют основанием только изменения договора социального найма, так как в данном случае возникает обязанность вносить плату за наем жилого помещения, от которого данные граждане, признанные в установленном порядке малоимущими в соответствии со ст. 156 ЖК РФ освобождаются.

Статья 64 предусматривает, что переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения.

Вопросам расторжения и прекращения договора социального найма посвящена ст. 83 ЖК РФ. Согласно вышеуказанной норме договор может быть расторгнуть в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, в любое время вправе расторгнуть договор социального найма при отпадении надобности в данном жилом помещении. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Если выезжают не все члены семьи нанимателя, то оставшиеся сохраняют право пользования жилым помещением. В случае выезда нанимателя происходит его замена одним из оставшихся членов семьи.

Реализация вышеуказанного права позволяет нанимателю и членам его семьи односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя.

Наниматель жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе обратиться к наймодателю с просьбой о предоставлении ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения. Наймодатель на основании заявления обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течении 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по обоюдному соглашению сторон может быть произведено в случаях обмена жилого помещения. Обмен жилым помещением между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма осуществляется по инициативе нанимателей с согласия соответствующих наймодателей на основании заключенного в письменной форме договора об обмене жилыми помещениями.

Иные основания расторжения договора социального найма жилого помещения, предусмотренные ч. 4 ст. 83 ЖК РФ, допускаются по требованию наймодателя в судебном порядке и выступают в качестве ответственности за неисполнение обязанностей, возложенных законодателем, в следующих случаях:

- невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги в течение более шести месяцев. При решении данного вопроса правоприменительная практика исходит из того, что основанием для расторжения договора социального найма является факт невнесения указанных платежей за шесть месяцев, независимо от того, было ли такое нарушение допущено за шесть месяцев подряд или нет. Согласно письму Госстроя от 22 августа 2000 года за № ЛЧ-3 669/13 «О санкциях применяемых к нанимателям жилых помещений в связи с невнесением платы за ЖКУ» суд принимает во внимание уважительные причины невнесения нанимателем платы за жилое помещение или коммунальные услуги, такие как задержка выплаты заработанной платы, нетрудоспособность и другие;49

разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей, что делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению.

Вышеуказанный перечень не является закрытым.

Наймодатель может предъявить суд требования о расторжении договора социального найма и в иных случаях, предусмотренных другими статьями ЖК РФ, федеральными законами и договором социального найма жилого помещения.

Помимо наймодателя иск о расторжении договора социального найма может быть предъявлен органом, осуществляющим согласование переустройства и перепланировки жилого помещения. Согласно положениям ЖК РФ не допускается переустройство и перепланировка жилого помещения в нарушение установленного порядка. Одним из последствий нарушения установленного порядка является расторжение договора с возложением на собственника жилья, являющегося наймодателем по указанному договору, обязанности привести такое жилое помещение в прежнее состояние.

Часть 4 ст. 83 перечисляет основания расторжения договора социального найма только в качестве ответственности за неисполнение обязанностей нанимателем и членам его семьи. Помимо перечисленных оснований, расторжение договора социального найма жилого помещения имеет место в случаях возникшей объективной необходимости:

сноса дома, в котором находится жилое помещение;

переоборудование жилого помещения в нежилое;

признание жилья непригодным для проживания;

если жилое помещение в результате капитального ремонта дома не может быть сохранено либо есть согласие нанимателя в членов его семьи о предоставлении им другого жилья в связи с таким ремонтом;

приватизации жилого помещения;

и другие основания, предусмотренные жилищным законодательством.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя является исключительной мерой и допускается лишь по основаниям, установленным законом. При расторжении договора социального найма происходит выселение нанимателя и членов его семьи.

Статья 3 ЖК РФ, развивая содержание одного из основных принципов жилищного законодательства недопустимости произвольного лишения жилища, предусматривает, что никто не может быть выселен из жилища, иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном ЖК РФ. Данное положение основано на ст. 40 Конституции РФ, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища. В соответствии с вышеуказанными положениями ЖК РФ предусматривает основания выселения граждан из жилых помещений, вытекающие из санкций за нарушение норм жилищного законодательства или выступающие как мера объективной необходимости.

Согласно ст. 84 ЖК РФ выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке:

с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма;

с предоставлением других помещений по договорам социального найма;

без предоставления других жилых помещений.

Статья 85 ЖК РФ регулирует вопросы выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке с указанием в решении суда предоставляемого жилого помещения. Предоставляемое гражданам жилое помещение взамен жилых помещений занимаемых до выселения должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади, ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям и находиться в черте данного населенного пункта. В соответствии с вышеуказанными положениями, суд обязан проверить отвечаемость предоставляемого помещения степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта. При этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и муниципального жилищного фонда. Предоставляемое помещение должно находиться в черте этого населенного пункт в доме капитального типа. Если наниматель занимал отдельную квартиру, ему должна быть предоставлена отдельная квартира. По размеру помещение должно быть не менее того, которое занимал наниматель. Суд также учитывает состояние здоровья выселяемых граждан и других заслуживающих внимания обстоятельств, затрудняющих пользование предоставленным жилым помещением.

Предоставляемое другое жилое помещение должно отвечать санитарным и техническим требованиям. Суд обязан истребовать доказательства, подтверждающие возможность поселения ответчика в предоставляемое жилое помещение. При необходимости суд может обязать соответствующие органы провести обследование жилого помещения и предоставить заключение о его пригодности для проживания. Такое заключение оценивается в совокупности с другими доказательствами.

Выселение граждан из жилых помещение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма происходит в случаях установленных законодательством:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится.

Снос домов осуществляется в связи с государственными или муниципальными нуждами. Согласно ст. 86 ЖК РФ если дом, в котором находится жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, подлежит сносу, выселяемым из него гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе такого дома, предоставляются другие благоустроенные жилые помещения по договорам социального найма. Предоставляемое жилое помещение должно быть равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Учет обстоятельств, влияющих на улучшение жилищных условий может быть не произведен. В таком случае граждане сохраняют право на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Предоставлению другого благоустроенного жилого помещения подлежат выселяемые граждане, если занимаемые ими жилые помещения переводятся в нежилые. Перевод жилого дома, жилого помещения в нежилое связан с передачей его для государственных и муниципальных нужд в связи с необходимостью размещения бытовых или торговых организаций, специализированных служб.

Перевод жилого помещения в нежилое осуществляется органами местного самоуправления независимо от принадлежности жилищного фонда. Согласно ст. 87 ЖК РФ устанавливается, что в случае перевода жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, в нежилое помещение, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

Выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если занимаемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Непригодность жилых домов является следствием естественного износа, природных условий, бесхозяйственного содержания, аварий техногенного характера. Порядок признания жилых помещений непригодными для проживания определен Положением о признании помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.

Признание жилых помещений непригодными для проживания находится в компетенции органа федеральной государственной власти в отношении жилищного фонда Российской Федерации, органа государственной власти субъекта РФ в отношении жилищного фонда субъекта РФ, органа местного самоуправления в отношении муниципального жилищного фонда. В случаях признания жилого помещения непригодным для проживания, выселяемым из такого жилого помещения гражданам наймодателем предоставляется другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.

В соответствии со ст.              88 ЖК РФ выселению с

предоставлением другого благоустроенного жилого помещения подлежат граждане, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома занимаемые ими жилые помещения в этом доме: не могут быть сохранены; уменьшаться на столько, что граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях; увеличиться на столько, что общая площадь жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

На время проведения капитального ремонта или реконструкции по договору найма предоставляется жилое помещение маневренного фонда, отвечающее всем необходимым требованиям законодательства, без расторжения договора социального найма. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения в это жилое помещение наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке. Переселение нанимателя и членов его семьи в жилое помещение маневренного фонда и обратно осуществляется за счет наймодателя.

Наниматель по договору краткосрочного найма обязан содержать жилое помещение, относящееся к маневренному жилищному фонду, в исправном и надлежащем состоянии.

Переселение граждан в ранее занимаемое жилое помещение, осуществляется после получения гражданином письменного уведомления юридического (физического) лица, являющегося стороной инвестиционного контракта, о возможности возвращения гражданина в ранее занимаемое помещение после капитального ремонта или реконструкции и сдачи жилого помещения маневренного жилищного фонда в установленном порядке.

При соответствии размера ранее занимаемого жилого помещения ремонтируемому или реконструируемому переселение осуществляется без каких-либо дополнительных обязательств со стороны гражданина, являющегося нанимателем ремонтируемого жилого помещения, в соответствии с договором с юридическим (физическим) лицом, осуществляющим переселение. При изменении размера ранее занимаемого жилого помещения в сторону его уменьшения переселение нанимателя осуществляется с согласия нанимателя. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое нанимателем и членами его семьи по договору социального найма, не может быть сохранено или его общая площадь уменьшиться, в результате чего проживающие в нем граждане могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличиться, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления, другое жилое помещение должно быть предоставлено по договору социального найма наймодателем до начала капитального ремонта или реконструкции.

Ст. 90 ЖК РФ предусматривает выселение в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма в случае, если наниматель и члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

В соответствии с п. 5 ч. 3 ст. 67 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. В случае, если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течении более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма. Уважительными причинами невнесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги признается продолжительная болезнь, задержки выплаты заработанной платы и другие. Предоставляемое помещение должно соответствовать размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие. В соответствии со ст. 105 ЖК РФ жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Часть 14 ст. 155 ЖК РФ предусматривает начисление пени за несвоевременное или не полное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Поэтому выселение граждан из занимаемых ими жилых помещений за не внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги является крайней мерой.

Выселение граждан из занимаемых жилых помещений может осуществляться без предоставления другого жилого помещения. Ст. 91 ЖК РФ устанавливает, ст. выселение без предоставление другого жилого помещения производится в случаях:

использования жилого помещения не по назначению;

систематического нарушения прав и законных интересов соседей;

бесхозяйственного обращения с жилым помещением, допуская его разрушение.

Наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наймодатель также вправе назначить нанимателю и членам его семьи разумный срок для устранения этих нарушений. Если наниматель жилого помещения или проживающие совместно с ним члены его семьи после предупреждения наймодателя не устранят эти нарушения, виновные граждане по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц выселяются в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Одним из основных принципов законодательства является ответственность виновного лица. В соответствии с ним выселению подлежит только то совершеннолетнее лицо, которое своим поведением создает невозможность совместного с ним проживания. Поэтому, если в жилом помещении проживают другие члены семьи, договор найма сохраняет силу. В этом случае возможно изменение договора найма в связи с заменой нанимателя.

С требованиями о выселении виновного лица может обратиться любой житель, чьи права нарушаются неправомерными действиями другого жильца этого же дома, органы, осуществляющие контроль за использованием жилищного фонда, наймодатель жилого помещения.

Особым случаем выселения без предоставления другого жилого помещения из-за невозможности совместного проживания является выселение из жилого помещения граждан, лишенных родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным, что позволит защиты интересы несовершеннолетних.

С учетом практики принудительного обмена жилыми помещениями в целях ликвидации жилищных конфликтов, исходя из гуманных соображений, взамен выселения без предоставления жилой площади суд может обязать соответствующих лиц произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое помещение, указанное заинтересованной стороной, в соответствии с ч. 3 ст. 72 ЖК РФ.

Договор социального найма жилого помещения может быть признан недействительным по основаниям установленным ГК РФ. Договор, признанный недействительным, является несуществующим с момента заключения.

Согласно ч. 5 ст. 83 ЖК РФ договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживающего нанимателя.