Порядок управления в товариществе собственников жилья

Согласно статье 53 ГК юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами и учредительными документами.

В статье 144 ЖК определено два органа управления товариществом собственников жилья:

общее собрание членов товарищества;

правление товарищества.

При этом существует некоторое противоречие, так как в статье 149 ЖК говорится еще и о председателе правления товарищества, хотя в перечень органов управления данная должность не включена.

В соответствии со статьей 145 ЖК высшим органом управления в товариществе собственников жилья является общее собрание членов товарищества. Порядок его созыва должен устанавливаться уставом товарищества собственников жилья.

К компетенции общего собрания членов товарищества относятся следующие вопросы:

внесение изменений в устав товарищества;

принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества (ст. 140-141 ЖК);

избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества (ст. 147, 150 ЖК);

установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования (ст. 151 ЖК);

принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

определение размера вознаграждения членов правления товарищества;

принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

другие вопросы.

На рассмотрение общего собрания можно вынести любые вопросы, решение которых необходимо. Приведенный перечень вопросов, отнесенных в компетенции общего собрания, не является исчерпывающим. С другой стороны, данные вопросы отнесены только к компетенции общего собрания и не могут быть рассмотрены на другом уровне.

Те вопросы, которые допустимо разрешать правлению товарищества собственников жилья, могут быть также решены на общем собрании членов товарищества собственников жилья.

Пунктом 8 ст. 148 ЖК действия по созыву и проведению общего собрания членов товарищества собственников жилья отнесены к компетенции правления товарищества.

В соответствии со статьей 146 ЖК, для того чтобы проводимое общее собрание товарищества собственников жилья было легитимным, необходимо соблюдение следующих условий:

члены товарищества собственников жилья должны быть надлежащим образом уведомлены о сроках и месте проведения собрания. Для этого не позднее чем за 10 дней до планируемой даты проведения собрания каждому члену товарищества должно быть направлено в письменной форме уведомление о его проведении. Данные действия должны быть произведены лицом, по инициативе которого созывается общее собрание. Указанное уведомление должно быть вручено каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом);

в уведомлении должны быть указаны: сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание; место и время проведения собрания; повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня;

правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья должны быть установлены в соответствии с уставом товарищества и статьей 45 ЖК, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В ней определены конкретные требования к кворуму общего собрания членов товарищества собственников жилья — общее собрание правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей;

должно быть не менее двух третей голосов от общего числа голосов членов товарищества для принятия решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по следующим вопросам:

о реорганизации и ликвидации товарищества (п.

о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов (п. 6 ст. 145 ЖК);

об определении направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества (п. 7 ст. 145 ЖК);

о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме.

Заседание общего собрания членов товарищества собственников жилья может вести председатель правления товарищества или его заместитель (хотя указанные лица не отнесены к органам управления товариществом). Данное право может быть предоставлено одному из членов правления товарищества в случае отсутствия указанных лиц.

В уставе товарищества собственников жилья должна быть предусмотрена процедура голосования:

либо посредством опроса в письменной форме;

либо путем голосования по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.

Вторым по уровню органом управления (после общего собрания), осуществляющим руководство текущей деятельностью товарищества собственников жилья, является правление товарищества (ст. 147 ЖК). Правление является коллегиальным исполнительным орган, подотчетным общему собранию товарищества собственников жилья.

Взаимодействие органов управления товарищества собственников жилья и система их взаимоподчиненности заключаются в следующем:

общее собрание избирает из своего числа правление;

правление, в свою очередь, является органом, подотчетным общему собранию членов товарищества собственников жилья.

Правление вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, кроме вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление избирается из числа членов товарищества собственников жилья общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества. При этом максимальный срок его действия в одном составе не должен превышать двух лет.

Для того чтобы признать заседание правления товарищества собственников жилья правомочным, в его проведении должно участвовать большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

В ЖК содержатся нормы, не только устанавливающие права правления как коллегиального исполнительного органа юридического лица, но и предусматривающие наличие у него конкретных обязанностей.

В обязанности правления товарищества собственников жилья в соответствии со статьей 148 ЖК входят:

соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

осуществление контроля за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

составление смет доходов и расходов на соответствующий год деятельности товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им. Данные договоры заключаются правлением от имени товарищества;

наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их, так как товарищество как юридическое лицо вправе принимать на работу работников, в данном случае правление представляет интересы товарищества в отношениях с ними;

заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Так как основной целью товарищества, сформулированной в статье 135 ЖК, является совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме, данная функция товарищества является основополагающей;

ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

Данный перечень не является исчерпывающим, допускается

выполнение правлением иных вытекающих из устава товарищества собственников жилья обязанностей.

Избрание председателя правления товарищества собственников жилья происходит в ином порядке, нежели избрание правления. Члены правления товарищества из своего состава выбирают председателя товарищества собственников жилья.

Правовое положение председателя правления товарищества собственников жилья в системе органов управления товарищества является не совсем определенным.

В частности, в статье 144 ЖК, которой определен перечень органов управления товарищества, должность председателя правления даже не названа.

С другой стороны, на председателя правления товарищества собственников жилья возложено выполнение решений правления. В связи с этим он имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества. А те, в свою очередь, должны исполнять их в обязательном порядке.

Срок полномочий председателя правления товарищества собственников жилья должен быть установлен уставом товарищества собственников жилья.

В соответствии со статьей 149 ЖК председатель правления товарищества собственников жилья при выполнении своих полномочий:

действует без доверенности от имени товарищества;

подписывает платежные документы;

совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества;

разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.