Порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма

В соответствии со ст. 40 Конституции Российской Федерации малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, жилые помещения предоставляются бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов.

ЖК РФ устанавливает ряд условий, соблюдение которых необходимо для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма:

нуждаемость гражданина в жилом помещении;

постоянное проживание его в данном населенном пункте;

признание граждан малоимущими.

Условием обеспечения жильем по договору социального найма является признание гражданина нуждающимся в жилом помещении. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях установлены ст. 51 ЖК РФ. К ним относятся:

отсутствие жилья, которым гражданин вправе пользоваться как собственник, наниматель по договору социального найма или в качестве члена семьи собственника, нанимателя. По данному основанию нуждающимися в жилье признаются: поднаниматели; лица, проживающие в служебном помещении и общежитии; наниматели жилых помещений в домах, квартирах, комнатах, принадлежащих гражданам на праве собственности; наниматели по договору коммерческого найма, без указания на ограничения учетной нормы;

обеспеченность жильем менее учетной нормы.

проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям, то есть непригодность жилья для проживания;

состояние здоровья проживающих. Самостоятельным основанием нуждаемости в жилых помещениях является проживание в квартирах, занятых несколькими семьями, если в составе одной из них есть больные, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, при которых совместное проживание с ними в одной квартире невозможно. Данное положение применяется и к нанимателям, и к собственникам жилых помещений, а также членами их семей. Условием его применения является отсутствие иного помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний, таких как активные формы туберкулеза, множественные поражения кожи, тяжелые формы психоневрозов и другие, установлен постановлением

36

Правительства РФ от 16 июня 2006 года за № 378.

В целях обеспечения справедливого распределения жилья, предотвращения возможных злоупотреблений со стороны граждан, обращающихся с заявлением о постановке на учет по улучшению жилищных условий, постоянное проживание гражданина в данном населенном пункте, является вторым условием обеспечения жилыми помещениями по договору социального найма. Значимым фактором, позволяющим становить место жительство гражданина, является регистрация по месту жительства. ЖК РФ не предусматривает условия длительности постоянного проживания, тем не менее, некоторые субъекты РФ устанавливают подобный срок. В соответствии со ст. 3 Закона города Москвы от 15 января 2003 года за № 22 в редакции от 08 декабря 2004 года «Об улучшении жилищных

условий жителей города Москвы» установлен срок не менее 10

37

лет .

Требование постоянного проживания в конкретном населенном пункте не относится к некоторым видам граждан:

работникам, деятельность которых связана с постоянным передвижением, временно отсутствующие в месте постоянного проживания по условиям и характеру работы и сохраняющие в связи с этим право на жилую площадь. При этом указанные граждане принимаются на учет и по месту работы независимо от наличия у них жилой площади в месте постоянного жительства. Эти граждане также учитываются при определении нуждаемости их семьи в улучшении жилищных условий при постановке кого- либо из членов семьи на учет по месту нахождения сохраняемого жилого помещения;

гражданам, приехавшим на работу в районы Крайнего севера и в местности, приравненные к ним, и, проработавшие там до ухода на пенсию не менее 20 лет. Работникам, получившим инвалидность и профессиональное заболевание в период их работы в северных условиях, независимо от срока их работы, разрешено предоставлять безотносительно к требованию о постоянном проживании жилые помещения, построенные на средства ведомств во всех населенных пунктах страны;

военнослужащим, военнообязанным, лицам, уволенным с военной службы в отставку, и их семей, но не позднее чем в 3-х месячный срок со дня прибытия к избранному ими месту жительства с соблюдением установленных для них правил регистрации по месту жительства.

Признание граждан малоимущими является третьим условием необходимым для обеспечения граждан жилыми помещениями по договору социального найма. В соответствии со ст. 49 ЖК РФ малоимущими гражданами признают органы местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи, подлежащего налогообложению. Согласно постановлению Правительства РФ от 20 августа 2003 года за № 512 в редакции от 01 декабря 2007 года «О перечне

видов доходов, учитываемых при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания

38

им государственной социальной помощи» при расчете среднедушевого дохода семьи и дохода одиноко проживающего гражданина для оказания им государственной социальной помощи учитываются все виды доходов, полученные каждым членом семьи или одиноко проживающим гражданином в денежной и натуральной форме, за исключением государственной социальной помощи в виде денежных выплат и натуральной помощи, единовременные страховые выплаты, сумма уплаченных алиментов.

В соответствии с ч.3 и 4 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения жилищного фонда РФ или жилищного фонда субъекта РФ, а также жилые помещения муниципального жилищного фонда могут предоставляться по договорам социального найма иным, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации категориям граждан:

Федеральный закон РФ от 27 мая 1998 года за № 76-ФЗ в редакции от 04 декабря 2007 года «О статусе военнослужащих»[24], а также «Правила учета военнослужащих, подлежащих увольнению с военной службы, и граждан, уволенных с военной службы в запас или в отставку и службы в органах внутренних дел, нуждающихся в получении жилых помещений или улучшении жилищных условий в избранном постоянном месте жительстве», утвержденные постановлением Правительства РФ от 06 сентября 1998 года за № 1054 в редакции от 14 ноября 2007 года относят к таким категориям семьи погибших военнослужащих, а также военнослужащих, если они были поставлены на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий до 1 марта 2005 года.[25]

Ст. 44 Федерального закона РФ от 6 февраля 1997 года за № 27-ФЗ в редакции от 26 июня 2007 года «О внутренних войсках МВД Российской Федерации» к таким категориям относит военнослужащих внутренних войск.[26]

В соответствии со ст. 7 Закона РФ от 14 июля 1992 года за № 3297-1 в редакции от 22 августа 2004 года «О закрытом административно-территориальном образовании» к иной категории нуждающихся в улучшении жилищных условий относят лиц, проживающих в закрытых административных территориальных образованиях, если согласно условиям особого режима закрытого административного образования ограничено дальнейшее проживание граждан утративших производственную, служебную связь с предприятием и объектами.[27]

Федеральный закон РФ от 17 января 1992 года за № 2202-1 в редакции от 24 июля 2007 года «О прокуратуре Российской Федерации»[28]работников прокуратуры, а также Закон РФ от 26 июня 1992 года за № 3132-1 в редакции от 24 июля 2007 года «О статусе судей в Российской Федерации»[29]судей также относит к иным категориям граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и другие категории граждан.

Согласно ст. 57 ЖК РФ жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. Учет граждан, которые нуждаются в улучшении жилищных условий, осуществляется по месту жительства в отделах по учету и распределению жилой площади или специально назначенными должностными лицами административных органов города или района.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан о принятии на учет, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства.

В соответствии с Методическими рекомендациями для субъектов РФ и органов местного самоуправления по определению порядка ведения органами местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, и по предоставлению таким гражданам жилых помещений по договору социального              найма,              утвержденными приказом

Министерства регионального развития РФ от 25 февраля 2005 года за № 18, с заявлением о принятии на учет должны быть представлены              документы,              подтверждающие право

соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. К заявлению прилагаются документы, подтверждающие состав семьи, решение уполномоченного органа о признании гражданина малоимущим или документы, подтверждающие право быть признанным нуждающимся в жилом помещении.

В соответствии со ст. 52. ЖК РФ решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет принимаются по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных документов органом местного самоуправления не позднее чем через 30 рабочих дней со дня представления заявления и всех необходимых документов. Орган, осуществляющий принятие на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает гражданину или направляет ему уведомление, подтверждающее принятие такого решения.

Отказ в принятии гражданина на учет в качестве нуждающегося в жилом помещении допускается только в случаях, предусмотренных ст. 54 ЖК РФ по следующим основаниям:

не представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК РФ документы;

представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях;

не истек 5-ти летний срок со дня совершения действий, направленных на намеренное ухудшение заявителем жилищных условий, предусмотренные ст. 53 ЖК РФ. Ухудшением жилищного условия считаются действия граждан, направленные на изменение порядка пользования жилыми помещениями, отчуждение или изменение имеющегося в собственности граждан и членов их семей жилого помещения либо его доли, изменение состава семьи в результате вселения иных лиц, расторжения брака и другие. Не считается ухудшением жилищных условий действия направленные на вселение по месту жительства супруга, детей, родителей и иные близких родственников, если до вселения они не обладали правом на пользование жилым помещением, признание сделки с жилым помещением недействительной в судебном порядке и другие действия.

Решение об отказе в принятии на учет выдается или направляется гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано им в судебном порядке.

Граждане считаются принятыми на учет со дня принятия соответствующего решения главы муниципального образования или иного уполномоченного им органа и имеют право стоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления оснований для снятия с учета.

В соответствии со ст. 56 ЖК РФ граждане снимаются с учета в качестве нуждающихся в жилых помещениях в случае:

подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета;

утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма. К таким основаниям следует относить изменения жилищных условий или изменения их социального статуса. В соответствии со ст. 93 ЖК РФ граждане, получившие служебную жилую площадь, не могут быть сняты с учета.

выезда граждан в другое муниципальное образование на постоянное жительство за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга;

получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения;

предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти субсидии на строительство жилого дома и выделения органом местного самоуправления земельного участка для этих целей;

выявление в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет.

Решение о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, являющихся основанием принятия таких решений. Решение о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с такого учета с обязательной ссылкой на обстоятельства, предусмотренные частью 1 ст. 56 ЖК РФ. Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях выдаются или направляются гражданам, в отношении которых приняты такие решения, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Жилые помещения представляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилье, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. Очередность предоставления жилого помещения означает определенную последовательность выделения жилья лицам из числа принятых на учет. Исключением из этого правила законодатель делает для граждан, которым жилые помещения предоставляются вне очереди. В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК РФ вне очереди жилье по договорам социального найма предоставляется:

гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат;

детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки или попечительства, а также по окончании службы в Вооруженных Силах Российской Федерации или по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы;

гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний.

В соответствии с ч. 3 ст. 57 ЖК РФ гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, жилые помещения по договору социального найма предоставляются на основании решений органа местного самоуправления. Решение о предоставлении жилых помещений по договорам социального найма выдаются или направляются гражданам, в отношении которых данные решения приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия данных решений. Решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятое с соблюдением требований ЖК РФ, является основанием заключения договора социального найма в срок, установленный данным решением.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам с учетом следующих требований:

по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта);

комнаты по договорам социального найма могут предоставляться только, при отсутствии в коммунальной квартире граждан, имеющих право на ее заселение;

при определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности;

учитываются действия и гражданско-правовые сделки с жилыми помещениями, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные сделки и действия учитываются за установленный законом субъекта РФ период, предшествующий

предоставлению гражданину жилого помещения по договору социального найма, но не менее чем за пять лет;

предоставляемая общая площадь жилого помещения на одного человека должна быть не менее нормы предоставления, установленной законодательством субъектов Российской Федерации. В соответствии Законом города Москвы от 15 января 2003 года за № 22 в редакции от 08 декабря 2004 года «Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы»46 установлены следующие нормы: в пределах 18 квадратных метров общей площади на одного человека, если законодательством не предусмотрено иное; с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается предоставление жилого помещения размером до 33 квадратных метров общей площади одиноко проживающему человеку и до 42 квадратных метров общей площади семье, состоящей из двух человек. Ст.              10 вышеуказанного закона граждане вправе приобрести либо получить жилое помещение менее нормы предоставления, но не менее 16 квадратных метров общей площади на каждого члена семьи.

В соответствии со ст. 58 ЖК РФ при предоставлении жилых помещений должны учитываться законные интересы граждан, которым они предоставляются:

заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия;

жилое помещение может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более в два раза при условии, что такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо переназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренных п. 4 ч. 1 ст. 51 ЖК РФ перечне;

Предоставление освобождающегося жилого помещения в квартире коммунального заселения имеет ряд особенностей. Согласно ст. 59 ЖК РФ освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей или собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях. При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям или собственникам, на основании их заявления, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления.

При отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных выше, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании. В случае отсутствия в коммунальной квартире граждан, указанных выше, вселение в освободившееся жилое помещение осуществляется на основании договора социального найма в порядке, предусмотренном ЖК РФ.

Во-вторых, жилые помещения по этому договору предоставляются в жилищных фондах публичных форм собственности. Данное положение основано на ст. ст. 19, 49 ЖК РФ и ст. 672 ГК РФ.

В-третьих, по договору социального найма жилое помещение предоставляется с применением установленной норма согласно ст. ст. 50, 57 ЖК РФ. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого, определяется размер общей площади жилого помещения, предоставленного по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилым помещением и других факторов. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которой, определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях из принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Данная норма устанавливается органом местного самоуправления, но не более размера нормы предоставления.

Согласно ст. 60 ЖК РФ договором социального найма жилого помещения признается соглашение, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения (наймодатель) обязуются передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Предметом договора социального найма является жилое помещение, представляющее собой жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры. Предоставляемое жилое помещение должно обеспечивать необходимые жилищные условия его пользователям и нормальную жизнедеятельность человека, то есть оно должно быть капитальным, обладать определенной звуконепроницаемостью, имеет достаточную освещенность, быть теплым, изолированным от смежных жилых и нежилых помещений. Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированные жилые помещения, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме.

Сторонами договора найма жилого помещения являются наймодатель жилого помещения и наниматель. Наймодателем выступает собственник государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. Им может быть Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, от имени которых действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо. Переход права собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение, права хозяйственного ведения или оперативного управления таким жилым помещением не влечет за собой расторжение или изменение условий договора социального найма жилого помещения

Нанимателем в договоре социального найма жилого помещения может выступать только конкретный гражданин. В случае выбытия нанимателя или его смерти нанимателем допускается замена нанимателя любым из членов его семьи. Договорные отношения прекращают свое действие только в случае, если выбывший наниматель проживал один.

В соответствии со ст.              64 ЖК РФ Закон допускает

множественность лиц на стороне нанимателя. Правом постоянного пользования жилым помещением по договору социального найма обладает не только наниматель, но и члены его семьи. В соответствии со ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя жилого помещения относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие              родственники,              нетрудоспособные

иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в судебном порядке. Перечень лиц, вселяющих в жилое помещение в качестве членов семьи, должен быть указан в договоре социального найма жилого помещения. Указанные лица жилищным законодательством признаются сонанимателями и пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору социального найма жилого помещения наравне с нанимателем. Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Все другие лица, проживающие вместе с нанимателем, прав постоянного пользования не имеют и именуются временными жильцами.

В соответствии с ч. 2 ст. 60 и ч. 31 ст. 63 ЖК РФ договор социального              найма жилого              помещения заключается без

установления срока его действия в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения из жилищного фонда социального использования. Нарушение письменной формы не влечет недействительность договора. Согласно ст. 162 ГК РФ лишает стороны в случае спора права ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

Правила              пользования              жилыми помещениями

предусматривают, что договор социального найма жилого помещения заключается в соответствии с Типовым договором социального найма жилого помещения, утвержденным постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года за № 31547 Типовой договор социального найма жилого помещения предусматривает необходимость наличия следующих положений:

сведения о наймодателе: наименование муниципального образования,              заключившего              договор или наименование

уполномоченного органа государственной власти РФ, органа государственной власти субъекта Российской Федерации, органа местного самоуправления либо иного управомоченного собственником лица, действующий от имени собственника жилого помещения с указанием на собственника: Российская Федерация, субъект РФ, муниципальное образование;

сведения о нанимателе;

предмет договора: характеристика жилого помещения по общей и жилой площади с указанием количества комнат, адреса жилого помещения, перечня коммунальных услуг, предоставляемых за плату и лиц, вселяющих в жилое помещение в качестве членов семьи;

права и обязанности сторон.

порядок изменения, расторжения и прекращения договора.

иные условия.

Решение о предоставлении жилого помещения и договор социального найма служат документами, подтверждающими право гражданина на вселение в жилое помещение.