Понятие товарищества собственников жилья
В статье 291 ГК определено, что собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют товарищества собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с российским законодательством, имеющей право осуществлять предпринимательскую деятельность, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых оно создано, и соответствует этим целям.
В связи с этим нужно отметить, что Федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» с принятием ЖК 1 марта 2005 г. утратил силу.
Положения, регулирующие порядок создания, государственную регистрацию, права и обязанности членов товарищества собственников жилья, содержатся в главах 13, 14 ЖК. По сути, нормы ЖК должны регулировать все вопросы, связанные с деятельностью товариществ собственников жилья.
Товарищество собственников жилья как юридическое лицо действует по принципу полной имущественной ответственности юридического лица. То есть по обязательствам юридического лица взыскание может быть обращено на все принадлежащее ему имущество.
Ответственность товарищества собственников жилья и членов товарищества по своим обязательствам является самостоятельной. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов, а члены товарищества, в свою очередь, — по обязательствам товарищества.
Согласно статье 135 ЖК товарищество собственников жилья образуется объединившимися собственниками квартир в многоквартирном жилом доме для достижения следующих целей:
обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, владения, пользования, а в некоторых случаях и распоряжения квартирами и общим имуществом;
совместного управления комплексом недвижимого имущества.
Согласно статье 135 ЖК для создания товарищества собственников жилья минимальное число членов товарищества должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (например, 50% от общего числа собственников помещений плюс один голос).
Таким образом, ЖК установлено ограничение, в соответствии с которым в одном многоквартирном доме может быть создано только одно товарищество собственников жилья. Иное невозможно, так как если в создании первого товарищества участвовало более 50% собственников жилья, то в создании второго товарищества такое же количество собственников жилья участвовать уже не может, а уменьшить это количество нельзя в соответствии с пунктом 3 ст. 135 ЖК.Членство в товариществе собственников жилья является добровольным, и решение о вступлении в него принимается самостоятельно каждым собственником жилого помещения.
В постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 3 апреля 1998 г. № 10-П дается анализ понятия добровольности со стороны собственников жилых помещений на объединение их в товарищества собственников жилья. И хотя данное постановление вынесено на основании утратившего силу Федерального закона «О товариществах собственников жилья», его положения остаются действующими и представляют интерес.
Названным постановлением Конституционного Суда подтверждается, что товарищество собственников жилья образуется домовладельцами на основе свободного волеизъявления. Это означает реализацию их права на создание объединения для достижения определенных в законодательстве целей. Обязательным признаком объединения является членство в нем. В соответствии с частью 1 ст. 30 Конституции России каждый имеет право на объединение. Домовладельцы — собственники помещений в кондоминиуме, реализуя это конституционное право, могут создать объединение на основе действующего законодательства, в том числе для управления комплексом недвижимого имущества. Товарищество собственников жилья создается по волеизъявлению домовладельцев на общем собрании, т. е. осуществляется по согласию домовладельцев как собственников общей долевой собственности. Из смысла и содержания части 2 ст. 30 Конституции России вытекает невозможность принуждения к вступлению в какое-либо объединение или пребыванию в нем.
Любое объединение, его структура и организационно-правовые формы управления им должны быть основаны на личной инициативе, добровольном волеизъявлении и, следовательно, на добровольном членстве в таком объединении.Применительно к товариществу собственников жилья как объединению это означает невозможность принудительного членства в нем, несмотря на решение большинства объединиться в товарищество. Из принципа добровольности членства в объединении следует, что создание товарищества собственников жилья в кондоминиуме не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при этом не утрачивая с ним иных правовых связей, кроме членства в товариществе.
Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь, товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации.
Членом товарищества собственников жилья становится только собственник жилого помещения или будущий собственник жилого помещения в строящемся жилом многоквартирном доме. Основанием для членства является личное заявление собственника о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если лицом приобретается право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, где уже создано товарищество собственников жилья, он имеет право войти в число его членов после возникновения у него права собственности на соответствующее жилое помещение (ст. 143 ЖК).
Для выхода из состава товарищества собственников жилья необходима подача заявления о выходе из членов товарищества.
Также членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.В отличие от положений, регулирующих правоотношения в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, нормы ЖК о товариществах собственниках жилья не содержат возможность исключения члена товарищества из товарищества. Речь идет только о добровольной подаче заявления о выходе из членов товарищества.
Единственным учредительным документом товарищества является его устав (ст. 135 ЖК). Для принятия устава товарищества собственников жилья необходимо проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Данное собрание проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК. Решение о принятии устава принимается простым большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Многие вопросы деятельности товарищества отнесены ЖК именно на усмотрение устава товарищества собственников жилья (например, срок полномочий председателя правления товарищества, перечень вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания товарищества).
Срок, на который создается товарищество собственников жилья, может быть определен уставом. Допускается создание товарищества собственников жилья как на конкретный срок, так и на неограниченный период деятельности. Существенным является тот факт, что данное положение должно быть отражено в уставе.
Статья 151 ЖК допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
прочих поступлений.
Товарищество собственников жилья имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служат решения общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.
Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества (п. 4 ст. 151 ЖК).
В статье 152 ЖК установлены виды хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья. К ним, в частности, относятся:
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Доход от хозяйственной деятельности товарищества собственников жилья должен:
использоваться для оплаты общих расходов;
направляться в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества;
направляться на иные цели деятельности товарищества, предусмотренные ЖК и уставом товарищества.
Основанием для данных действий служит решение общего собрания членов товарищества.