Понятие, предмет, методы жилищного права
Жилищное право - это совокупность норм права, регулирующих жилищные отношения.
Предметом регулирования жилищного права являются разнородные общественные отношения — жилищные отношения.
К таким отношениям можно отнести не только отношения по использованию жилья, но и отношения, связанные с эксплуатацией и управлением жилым фондом, с предоставлением жилых помещений по договорам социального найма и т. д.Традиционно термин «жилищное право» используется в юридической литературе для определения места совокупности правовых норм, регулирующих жилищные правоотношения, в системе российского права, а также в качестве науки, изучающей нормы права, регулирующие жилищные отношения.
С одной стороны, принято считать жилищное право подотраслью, составной частью гражданского права, с другой — жилищное право можно выделить в отдельную отрасль права, в которой одновременно действуют нормы административного, гражданского, семейного и других отраслей права.
Исходя из этого жилищное право как наука взаимосвязано с единой системой юридических наук, оно изучает как общие правовые понятия в сфере жилищных правоотношений, так и конкретные юридические проблемы жилищного законодательства.
Согласно Конституции России жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации.
В соответствии с общими правилами, установленными статьей 6 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК), акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим только после введения его в действие. Действие данных актов может распространяться на жилищные отношения, возникшие до введения в действие ЖК, только в случаях, прямо предусмотренных этими актами. В жилищных отношениях, возникших до введения в действие акта жилищного законодательства, данный акт применяется к жилищным правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие.
Акт жилищного законодательства может применяться к жилищным правам и обязанностям, возникшим до введения данного акта в действие, в случае, если указанные права и обязанности возникли в силу договора, заключенного до введения данного акта в действие, и если данным актом прямо установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Статьей 7 ЖК допускается применение жилищного законодательства по аналогии. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Данное положение регулирует возможность разрешения ситуации при возникновении пробелов в правовом регулировании. То есть аналогия закона — это применение в указанных случаях правовых норм, регулирующих сходные отношения. Эта правовая структура используется при рассмотрении ситуаций, когда жилищные отношения не регламентированы ни нормами жилищного права, ни соглашением сторон. Тогда для принятия необходимого решения при наличии конкретных условий допустимо применение закона по аналогии.
При отсутствии соответствующих норм жилищного законодательства для установления прав и обязанностей сторон жилищных отношений возможно применение общих начал и смысла жилищного законодательства и требований добросовестности, гуманности, разумности и справедливости. При отсутствии норм, позволяющих применять аналогию закона (например, Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК)), применяются общие начала и принципы права. Данное положение соответствует общим нормам гражданского законодательства, установленным статьей 6 ГК.
Нормы права согласованы между собой и образуют единую систему права, в которой внутренне организованы нормы различных отраслей права, тесно взаимосвязанные между собой.
Поэтому говорить, что к жилищным правоотношениям подлежат применению только нормы жилищного законодательства, нельзя.Как уже говорилось ранее, жилищное право представляет отрасль законодательства, совокупность правовых норм, институтов, объединенных однородной сферой общественных отношений. Таким образом, с одной стороны, жилищное право самостоятельно, но, с другой, оно тесно взаимосвязано с другими отраслями права.
В первую очередь необходимо обратить внимание на соотношение норм гражданского и жилищного законодательства.
Можно выделить следующие случаи пересечения области регулирования жилищного законодательства с нормами гражданского законодательства.
ГК содержит ряд правил, применяемых к жилищным отношениям. Например, глава 35 ГК регулирует вопросы найма жилого помещения, в том числе найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования (т. е. те же вопросы, которые рассматриваются непосредственно в ЖК). Несмотря на то что нормы ГК имеют приоритет в регулировании договора найма жилого помещения, законодатель в статье 672 ГК устанавливает, что договор найма жилого помещения заключается по основаниям, на условиях и в порядке, предусмотренных жилищным законодательством. Однако к такому договору применяются также правила статей 674, 675, 678, 680, пунктов 1-3 ст. 685 ГК. Другие положения ГК применяются к договору социального найма жилого помещения, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Глава 18 ГК посвящена регламентации права собственности и других вещных прав на жилые помещения. При этом права и обязанности собственника жилого помещения и иных проживающих в принадлежащем ему помещении граждан определены в главе 5 ЖК. В результате этого содержащиеся в главе 2 ЖК нормы о праве собственности и других вещных правах на жилое помещение являются гражданско-правовыми и применяются с учетом соответствующих положений ГК.
В некоторых случаях, которые перечислены в ЖК, нормы гражданского законодательства применяются в обязательном порядке.
Например, статья 18 ЖК регламентирует порядок государственной регистрации прав на жилые помещения. Согласно этой статье право собственности и иные вещные права на жилые помещения подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных ГК, Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»[1] (далее — Закон о государственной регистрации прав), ЖК. Правила государственной регистрации недвижимости (а жилые помещения также отнесены к этой категории) закреплены в статье 131 ГК. В соответствии с ней право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Договор продажи и переход права считаются зарегистрированными со дня внесения записей соответственно о договоре продажи и о переходе права в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 3 ст. 2, п. 7 ст. 16 Закона о государственной регистрации прав).Также нормами гражданского законодательства регулируются отношения в сфере бытового подряда, связанные с проблемами ремонта, переустройства и перепланировки жилых помещений (§ 2 гл. 37 ГК).
Таким образом, можно сделать вывод о том, что гражданское и жилищное право взаимосвязаны и соотносятся друг с другом как общие нормы (содержащиеся в гражданском законодательстве) и более конкретизированные, специальные нормы жилищного права.
Кроме того, в ЖК содержатся нормы, в соответствии с которыми к жилищным отношениям применяется иное законодательство. Это допустимо в случае, когда речь идет о жилищных отношениях, связанных с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги. В этих случаях применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных ЖК.
Например, правоотношения, возникающие при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства, регулируются Градостроительным кодексом Российской Федерации (ГрК) и принятыми в соответствии с ним федеральными законами и иными нормативными правовыми актами.Подводя итоги сказанному, можно сделать вывод о том, что в сфере регулирования жилищных отношений имеют приоритет нормы ЖК и иных нормативных правовых актов, отнесенных к сфере жилищных правоотношений. Данные акты соотносятся с актами гражданского и иного законодательства как специальное законодательство по отношению к общему. То есть применение положений иной отрасли права должно быть обосновано либо отсылочной нормой жилищного законодательства, либо отсутствием необходимой жилищной нормы права, непосредственно регулирующей спорную ситуацию.
Необходимо также раскрыть место жилищного законодательства в системе международного права. В соответствии со статьей 15 Конституции России общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры Российской Федерации являются составной частью ее правовой системы. Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотрены законом, то применяются правила международного договора.
Статья 9 ЖК устанавливает правила соотношения положений жилищного законодательства и норм международного права, а также декларирует положение о том, что, если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены жилищным законодательством, применяются правила международного договора.
Методы жилищного права представляют совокупность приемов и способов, с помощью которых изучается его предмет.
При изучении жилищного права традиционно используются следующие методы:
всеобщие — основанные на общеправовых положениях (государство и право являются теми институтами, которые существуют независимо от воли и сознания человека и находятся в постоянном развитии);
общенаучные. К ним относятся: анализ (рассмотрение и исследование жилищных правоотношений по составным частям); синтез (объединение составных частей в единое целое и рассмотрение существующей проблемы в комплексе); системный подход к рассмотрению материала в целом;
функциональный, при котором происходит изучение функций государственно-правовых структур, их взаимодействия в жилищных правоотношениях;
частно-научный с использованием:
юридического подхода к изучению предмета жилищного права, при этом дается необходимое определение общих понятий, производится их классификация и т. д.;
сравнительно-правового сопоставления положений законодательства в целом, сопоставления требований иных отраслей права;
статистического подхода, который основан на конкретной статистической информации, количественных показателях;
социологического метода, основанного на исследовании мнений членов общества по вопросам отдельных жилищных проблем.