Понятие платы за помещение и коммунальных услуг

Российская Федерация, субъекты РФ, местное самоуправление, а также юридические и физические лица имеют на праве собственности или на праве владения и пользования жилые помещения, предназначенные для проживания граждан.

Указом Президента РФ от 28 апреля 1997 года за № 425 «Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства» в редакции от 27 мая 1997 года89 была одобрена Концепция реформы жилищно-коммунального хозяйства, которой определялись основные направления преобразования в этой отрасли. Одним из основных способов преодоления кризиса в жилищной сфере было изменение финансирования, то есть переход от бюджетного дотирования к оплате в полном объеме жилищно-коммунальных услуг потребителями при условии обеспечения социальной защиты малообеспеченных семей и экономического стимулирования качества обслуживания в соответствии с разработанными Федеральными стандартами оплаты жилого помещения и коммунальных услуг.

На основе вышеуказанной концепции реформирования жилищно-коммунального хозяйства и перехода на полную оплату за жилое помещение и коммунальных услуг Постановление Правительства РФ от 29 августа 2005 года за № 541 «О

Федеральных стандартах оплаты жилого помещения и коммунальных услуг»90 в редакции от 16 декабря 2006 года утвердило федеральные стандарты платежей:

федеральный стандарт уровня платежей граждан в размере ста процентов экономически обоснованных затрат на содержание и ремонт жилого помещения и предоставление коммунальных услуг;

федеральный стандарт максимально допустимой доли собственных расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи в размере 22 процентов;

федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения в размере 18 квадратных метров общей площади жилья на 1 гражданина;

федеральный стандарт предельной стоимости предоставляемых жилищно-коммунальных услуг: содержание и текущий ремонт жилого помещения, теплоснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение и газоснабжение, на 1 квадратный метр общей площади жилья в месяц.

федеральный стандарт стоимости капитального ремонта жилого помещения на 1 квадратный метр общей площади жилья в месяц, который ежегодно устанавливается Правительством РФ в среднем по Российской Федерации, а также по субъектам РФ.

В соответствии с вышеуказанными предельно допустимыми стандартами правовое регулирование цен и тарифов, осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ и органами местного самоуправления, полномочия которых определяются федеральными законами, указами Президента РФ, постановлениями Правительства РФ, а также нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления.

В соответствии с Федеральным законом РФ от 30 декабря 2004 года за № 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса» в редакции от 29 декабря 2006 года91 основным принципом установления цен и тарифов выступает экономическая компенсация расходов организаций, осуществляющих содержание и ремонт жилья, оказывающих коммунальные услуги, и доступность их потребителям.

Методом установления цен и тарифов является метод экономической обоснованности расходов. То есть состав расходов, в которые включаются расходы, связанные с возвратом привлеченных средств, оцениваются по их экономической обоснованности и определяются согласно методике, разрабатываемой федеральным органом исполнительной власти в области строительства и жилищно-коммунального комплекса с учетом перечня работ по текущему ремонту общего имущества жилых домов, утверждаемого Правительством Российской Федерации. Дополнительным методом установления цен и тарифов выступает метод индексации, то есть применение цен и тарифов с учетом уровня инфляции.

При установлении цен и тарифов учитываются национальные стандарты, санитарные нормы и другие акты законодательства РФ, субъектов РФ, а также акты органов местного самоуправления, регулирующие сроки, качество, периодичность и объемы работ по содержанию и ремонту жилья и оказанию коммунальных услуг. При расчете цен и тарифов также учитываются расходы организаций на осуществление регулируемой деятельности. При этом расходы на оплату труда, включаемые в цены и тарифы, определяются исходя из общих условий оплаты труда.

Цены на услуги по содержанию и ремонту жилья определяются в зависимости от установленных состава и периодичности выполнения работ по содержанию и ремонту жилья, а цены за наем жилья в зависимости от качественных характеристик жилого помещения. Цены и тарифы применяются при определении размеров платы населения за оказанные услуги по содержанию и ремонту жилья, за наем жилых помещений и коммунальные услуги.

В зависимости от права, на котором основано пользование жилым домом, квартирой или частью жилого дома, квартиры, цены на жилье, могут включают в себя цены на услуги по содержанию общего имущества жилого дома и техническому обслуживанию общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений жилого дома; вывоз бытовых отходов и содержание придомовой территории многоквартирных домов; цены на услуги по ремонту общего имущества жилого дома, общих коммуникаций, технических устройств и технических помещений, объектов придомовой территории; цены за наем жилого помещения, находящегося в государственном и муниципальном жилищном фонде. В зависимости от типа жилого помещения тарифы на коммунальные услуги могут содержат в себе услуги по водоснабжению, водоотведению, централизованному              отоплению,              газоснабжению,

электроснабжению и другие виды услуг.

В соответствии с Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 года за № 307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам»92 коммунальные услуги представляют собой деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях.

Коммунальные услуги предоставляются потребителю в порядке, предусмотренном федеральными законами, иными нормативными правовыми актами РФ.

Состав предоставляемых потребителю коммунальных услуг определяется степенью благоустройства многоквартирного дома или жилого дома, под которой понимается наличие в многоквартирном доме или жилом доме внутридомовых инженерных систем, позволяющих предоставлять потребителю следующие коммунальные услуги:

холодное водоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя холодной питьевой водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение либо до водоразборной колонки;

горячее водоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя горячей водой надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;

водоотведение - отвод бытовых стоков из жилого помещения по присоединенной сети;

электроснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя электрической энергией надлежащего качества, подаваемой в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение;

газоснабжение - круглосуточное обеспечение потребителя газом надлежащего качества, подаваемым в необходимых объемах по присоединенной сети в жилое помещение, а также продажа бытового газа в баллонах;

отопление - поддержание в жилом помещении, отапливаемом по присоединенной сети, в соответствии с нормами о температуре воздуха, а также продажа твердого топлива при наличии печного отопления.

При предоставлении коммунальных услуг должна быть обеспечена бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю; а также бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков; бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

Перерывы для проведения ремонтных и профилактических работ, а также работ по подключению новых потребителей допускаются после предварительного письменного уведомления потребителя.

Если собственники помещений в многоквартирном доме или собственники жилых домов не установили условия определения даты начала или окончания отопительного периода или дату начала или окончания отопительного периода, а также если тепловая энергия для нужд отопления помещений подается по сети централизованного теплоснабжения, то исполнитель начинает и заканчивает отопительный период в сроки, установленные уполномоченным органом. При этом начало отопительного периода устанавливается при среднесуточной температуре наружного воздуха ниже +8 градусов по Цельсию, а конец отопительного периода - при среднесуточной температуре наружного воздуха выше +8 градусов по Цельсию в течение 5 суток подряд. Отопительный период должен начинаться или заканчиваться со дня, следующего за последним днем указанного периода.

Обязанность обеспечить готовность к предоставлению коммунальных услуг внутридомовых инженерных систем, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, находящихся в жилом помещении многоквартирного дома или в жилом доме и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме, собственников жилых домов, а также на привлекаемых ими исполнителей и иных лиц в соответствии с договором.

В соответствии с постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 года за № 491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию, и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»93 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей в состоянии, обеспечивающем:

соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;

безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;

доступность пользования помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом;

соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;

постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме;

поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома.

Плата за содержание общего имущества устанавливается в зависимости от состава, конструктивных особенностей, степени физического износа и технического состояния общего имущества, а также в зависимости от геодезических и природноклиматических условий расположения многоквартирного дома. Такое содержание общего имущества включает в себя:

осмотр общего              имущества,              осуществляемый

собственниками помещений и ответственными лицами, обеспечивающий своевременное выявление несоответствия состояния общего имущества требованиям законодательства Российской Федерации, а также угрозы безопасности жизни и здоровью граждан;

освещение помещений общего пользования;

обеспечение установленных законодательством РФ температуры и влажности в помещениях общего пользования;

уборку и санитарно-гигиеническую очистку помещений общего пользования, а также земельного участка, входящего в состав общего имущества;

сбор и вывоз твердых и жидких бытовых отходов, включая отходы, образующиеся в результате деятельности организаций и индивидуальных предпринимателей, пользующихся нежилыми (встроенными              и              пристроенными)              помещениями в

многоквартирном доме;

меры пожарной безопасности в соответствии с законодательством Российской Федерации о пожарной безопасности;

содержание и уход за элементами озеленения и благоустройства, а также иными предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектами, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества;

текущий и капитальный ремонт, подготовку к сезонной эксплуатации и содержание общего имущества, а также элементов благоустройства и иных предназначенных для обслуживания, эксплуатации и благоустройства этого многоквартирного дома объектов, расположенных на земельном участке, входящем в состав общего имущества.

В состав услуг и работ не входят:

содержание и ремонт дверей в квартиры, дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения, не являющегося помещением общего пользования;

утепление оконных и балконных проемов, замена разбитых стекол окон и балконных дверей, утепление входных дверей в квартирах и нежилых помещениях, не являющихся помещениями общего пользования;

уборка и очистка земельных участков, не входящих в состав общего имущества, а также озеленение территории и уход за элементами озеленения, в том числе газонами, цветниками, деревьями и кустарниками, находящимися на земельных участках, не входящих в состав общего имущества. Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих земельных участков.

Согласно ст. 154 ЖК РФ вышеуказанная плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя:

плату за пользование жилым помещением;

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

плату за коммунальные услуги.

Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

плату за коммунальные услуги.

Моментом возникновения обязанности по внесении платы за жилое помещение и коммунальные услуги, в соответствии со ст. 153 ЖК РФ, является заключения договора найма:

наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги с момента заключения такого договора;

арендатор жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда оплачивает расходы с момента заключения соответствующего договора аренды;

наниматель жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда оплачивает коммунальные услуги и пользование жилым помещением с момента заключения такого договора;

член жилищного кооператива обязуется вносить плату с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом;

собственника жилого помещения оплачивает коммунальные платежи и содержание общего имущества с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Вышеуказанная норма не распространяется на договоры коммерческого найма жилого помещения, в которых плата за жилое помещение, за пользование общим имуществом многоквартирного дома и другие виды платежей по коммунальным услугам определяются в соответствии с принципом свободы договора и регулируется ст.ст. 671, 682 ГК РФ. Обязанность по внесению платы за пользование кондоминиумом и коммунальные услуги может вноситься как самим нанимателем, с момента заключения договора, так и собственником жилого помещения.

До заселения в жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов в установленном порядке расходы на содержание жилых помещений и коммунальные услуги несут соответственно органы государственной власти и органы местного самоуправления.