Понятие жилищного и жилищно-строительного кооперативов

ЖК предусматривает два вида кооперативов: жилищный и жилищно-строительный. Их деятельность регулируется жилищным, а также гражданским законодательством.

В соответствии со статьей 116 ГК потребительским кооперативом (к которым отнесены и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы) признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

п Жилищный или жилищно-строительный кооперативы - это

юридические лица, создаваемые в форме потребительских кооперативов.

Так как жилищный и жилищно-строительный кооперативы создаются в форме потребительских кооперативов, то, следовательно, они являются некоммерческими организациями, и, соответственно, в данном случае подлежат применению общие нормы ГК о юридических лицах.

Согласно статье 48 ГК юридическим лицом признается организация, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде.

Юридические лица должны иметь самостоятельный баланс или смету.

Статья 49 ГК регламентирует правоспособность юридического лица. Юридическое лицо может иметь гражданские права, соответствующие целям деятельности, предусмотренным в его учредительных документах, и нести связанные с этой деятельностью обязанности.

Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания. Согласно пункту 2 ст. 51 ГК юридическое лицо считается созданным со дня внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр юридических лиц. В соответствии с пунктом 8 ст. 63 ГК ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо — прекратившим существование после внесения об этом записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

Некоммерческие организации могут осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых они созданы, и соответствует этим целям. При этом согласно нормам ГК некоммерческие организации не имеют права на извлечение прибыли в качестве цели своей деятельности и не распределяют полученную прибыль между участниками. Согласно пункту 5 ст. 116 ГК доходы, полученные потребительским кооперативом от предпринимательской деятельности, осуществляемой кооперативом в соответствии с законом и уставом, распределяются между его членами.

Например, в соответствии с пунктом 2 ст. 128 ЖК жилищный кооператив в порядке, установленном уставом кооператива, вправе сдать внаем за плату освободившиеся жилые помещения, которые находились во владении членов кооператива, вышедших или исключенных из жилищного кооператива, до приема в жилищный кооператив новых членов.

При этом на потребительские кооперативы не распространяется действие Федерального закона от 12 января 1996 г. № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях», в котором определяют правовое положение, порядок создания, деятельности, реорганизации и ликвидации некоммерческих организаций как юридических лиц. В соответствии с пунктом 3 ст. 1 названного Федерального закона деятельность потребительских кооперативов регулируется нормами ГК, законами о потребительских кооперативах, иными законами и нормативными правовыми актами. В настоящее время законов, регулирующих правовые вопросы жилищных и жилищностроительных кооперативов, нет. Как уже отмечалось, регулирование деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов осуществляется непосредственно в ЖК, причем очень большой круг вопросов отнесен на усмотрение самих кооперативов, данные вопросы должны быть закреплены непосредственно в их уставах.

И жилищный, и жилищно-строительный кооперативы являются добровольным объединением граждан и (или) юридических лиц.

Основой деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов является членство в них граждан и (или) юридических лиц.

Согласно статье 110 ЖК целью жилищных и жилищностроительных кооперативов является:

удовлетворение потребности граждан в жилье (например, путем его строительства, приобретения, реконструкции);

управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Отличительными чертами жилищного и жилищно-строительного кооперативов является то, что:

члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома;

члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома.

Таким образом, правовую основу возникновения имущества у жилищного или жилищно-строительного кооператива составляет одно из следующих действий:

приобретение многоквартирного дома;

строительство многоквартирного дома.

Только после факта появления многоквартирного жилого дома на жилищный или жилищно-строительный кооператив возлагаются полномочия по его реконструкции и содержанию.

Непосредственно в эксплуатации жилищного фонда и его реконструкции участвуют и жилищные, и жилищно-строительные кооперативы. Кроме того, жилищно-строительные кооперативы по своему определению могут осуществлять и строительство объекта недвижимости. А так как регулирование функций строительства не входит в сферу регулирования ЖК, то в нем в большинстве случаев рассматриваются вопросы, связанные с деятельностью только жилищных кооперативов, или вопросы, связанные с эксплуатацией жилья жилищно-строительными кооперативами. Полномочия и порядок строительной деятельности жилищностроительных кооперативов регулируются гражданским и градостроительным законодательством.