Понятие договора коммерческого найма
ГК РФ, устанавливая общие нормы о договоре найма жилого помещения, в первую очередь регламентирует отношения, связанные с наймом жилого помещения на коммерческих началах. Согласно ст.
671 ГК РФ договором коммерческого найма жилого помещения признается соглашение, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения обязуется предоставить другой стороне - гражданину жилое помещение за плату во владение и пользование для личного проживания и проживания членов его семьи в нем.В соответствии со ст. 673 ГК РФ предметом договора коммерческого найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания.
Первым необходимым критерием предмета договора коммерческого найма выступает признание помещения жилым. Помещение признается жилым, если оно зарегистрировано в установленном законом порядке, отвечает установленным санитарным, градостроительным, техническим,
противопожарным требованиям и предназначено для проживания граждан все сезоны года.
Изолированность жилого помещения выступает вторым необходимым критерием договора коммерческого найма. Сдаваемое в наем жилое помещение должно быть изолировано, то есть жилой дом, квартира, часть дома или квартиры с отдельным входом. Не могут быть самостоятельным предметом договора коммерческого найма часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, а также подсобные помещения в виде коридора, кухни. При найме квартире, дома, части дома подсобные и иные помещения составляют один из существенных элементов предмета договора и будут находится в общем пользовании всех нанимателей. При найме жилых помещений в многоквартирных домах к элементу предмета договора найма также относится иное имущество, находящееся за пределами или внутри квартиры. К такому имуществу относится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование.
Третьим критерием предмета договора коммерческого найма жилого помещения является пригодность для проживания. Пригодность жилого помещения для проживания определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством. В соответствии с основами жилищного права к требованиям пригодности жилого помещения относится включение его в состав жилых помещений, соответствие требованиям строительных норм и правил, противопожарных, санитарных и технических нормативов, благоустроенность применительно к условиям данного населенного пункта. К элементам благоустройства относятся водопровод, центральное отопление, электрическое освещение и другие виды коммунальных удобств. При этом жилое помещение должны отвечать объемнопланировочным параметрам, температурно-влажностным, строительным показателям, то есть не быть аварийными, ветхими, находиться в подвалах, бараках, вагончиках и других временных строениях. Более полные критерии содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу.
Необходимым четвертым критерием предмета договора коммерческого найма жилого помещения является его размер. В соответствии со ст. 679 размер сдаваемого в наем помещения определяется в соответствии с законодательством о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случаев вселения несовершеннолетних детей. Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений квартиры, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования. Под местами общего пользования квартиры понимают вспомогательные нежилые помещения,
предназначенные для обслуживания только этой квартиры, в том числе кухня, внутриквартирный коридор, передняя, санитарногигиенические и иные подсобные помещения.
Законодательство не устанавливает жестких требований к качеству предмета. Договор коммерческого найма является гражданско-правовым договором с господствующим принципом свободы, где стороны вправе сами определять соответствие жилого помещения их потребностям и возможностям.
В связи с этим предметом договора коммерческого найма может быть и неблагоустроенное помещение при условии, а так же помещение менее учетной нормы, при условии, что оно отвечает основным требованиям нанимателя и не является носителем угрозы жизни и здоровью человека.Сторонами договора коммерческого найма выступает наймодатель и наниматель.
Наймодателем при коммерческом найме выступает собственник жилого помещения. Собственником жилого помещения может выступать физическое, юридическое лица. Договор коммерческого найма жилого помещения может заключаться в государственном, муниципальном и частном жилищных фондах, поэтому на стороне наймодателя может выступать Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование, от имени которых действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления либо управомоченное им лицо.
Согласно ст. 675 ГК РФ нанимателю гарантируется
сохранение договора найма при переходе права собственности на жилое помещение. При отчуждении собственником жилого помещения приобретатель становится наймодателем до окончания срока договора на тех же условиях.
В качестве нанимателя по договору коммерческого найма выступает только гражданин, поскольку ст. 288 ГК РФ устанавливает, что жилые помещения предназначены для проживания граждан и его членов семьи.
Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и пользование на основании договора аренды или иного договора. Юридическое лицо не может использовать жилое помещение под свой офис или иные предпринимательские цели. Оно вправе лишь сдать это помещение для проживания своим сотрудникам или другим гражданам по договору найма жилого помещения.
Гражданское законодательство допускает множественность лиц на стороне нанимателя. В соответствии с п. 4 ст. 677 ГК РФ граждане, проживающие вместе с нанимателем, могут заключить с ним договор о том, что все постоянно проживающие в жилом помещении несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем.
В этом случае такие граждане признаются сонанимателями.В соответствии со ст. 685 ГК РФ на стороне нанимателя может быть произведена замена, то есть по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Вышеуказанная замена может быть произведена также в случаях смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения по соглашению между проживающими.
Совместно с нанимателем могут проживать супруг, дети, родители и другие, не относящиеся к членам семьи. Заключая договор найма жилого помещения на коммерческих началах, гражданин сам определят лиц, проживающих совместно с ним в нанятом жилом помещении. В целях ограничения возможности нанимателя вселять в жилое помещение неустановленное количество лиц, гражданское законодательство устанавливает в качестве существенного условия перечень лиц совместно проживающих с нанимателем. Вселение иных лиц в жилое помещение, не входящих в установленный перечень проживающих, производится с согласия наймодателя.
Стороной в договоре может выступать и поднаниматель жилого помещения. Статья 685 ГК РФ предусматривает право нанимателя с согласия наймодателя передать на срок часть или все нанятое им помещение в пользование поднанимателю.
В соответствии со ст. 672 ГК РФ договор коммерческого найма жилого помещения должен быть заключен в письменной форме. Несоблюдение предписанной законом простой письменной формы договора не влечет его недействительность. Согласно ст. 162 ГК РФ несоблюдение простой письменной формы договора лишает стороны в случае спора ссылаться на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
Срок договора коммерческого найма жилого помещения определяется в соответствии со ст. 683 ГК РФ. Согласно вышеуказанной норме договор коммерческого найма заключается на срок не выше пяти лет.
Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет. Если договор заключен на срок до одного года, он считается краткосрочным и на него не распространяются правила о постоянно проживающих гражданах вместе с нанимателем, правила о временных жильцах и преимущественном праве на заключение договора на новый срок.По истечении срока договора наниматель обладает преимущественным правом на заключение договора. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора наймодатель обязан либо предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях, либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем в течении не менее одного года. Невыполнение наймодателем этой обязанности договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. В случае несоблюдения наймодателем своего решения не сдавать помещение внаем в течении года, наниматель вправе требовать признания недействительным договора, заключенного наймодателем с другим лицом и возместить убытки, причиненные отказом возобновить с ним договор коммерческого найма жилья.
Для заключения договора коммерческого найма жилого помещения нанимателю не требуется прохождения таких стадий, как постановка на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий, ожидания очереди в предоставлении жилого помещения, получения решения на вселение в жилое помещение. В договоре найма жилого помещения в коммерческих интересах господствует принцип свободы договора и отсутствие принуждения к вступлению в договорные отношения. Стороны сами определяют, заключать им или не заключать договор коммерческого найма, так как никто из них не обязан вступать в договорные отношения против своей воли. Принудительное заключение договора влечет его недействительность. Принцип свободы договора выражается также в свободе определения его условий. Стороны договора по своей воле определяют его содержание и формируют его конкретные условия.
Договор коммерческого найма жилого помещения является консенсуальным, то есть считается заключенным с момента согласования всех существенных условий. Заключение договора коммерческого найма жилого помещения осуществляется путем достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям договора. К существенным для рассматриваемого договора являются условия о предмете, лицах совместно проживающих с нанимателем в жилом помещении, а также условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор коммерческого найма в отношении государственного и муниципального жилого помещения считается заключенным с момента его регистрации в органах осуществляющих учет жилищного фонда.