4.6. Пользование жилищными помещениями, принадлежащими гражданам на праве собственности. Обслуживание и ремонт
Граждане, имеющие в личной собственности жилые помещения, пользуются ими по своему усмотрению. Это прежде всего предполагает проживание в таких помещениях самих собственников и членов их семей.
1.
Собственники вправе вселять в жилое помещение других граждан, сдавать его внаем, совершать действия по переустройству, перепланировке, реконструкции. Они могут распоряжаться жильем (путем совершения сделки завещания, договоров дарения, купли-продажи, мены и т.п.).Права пользования жилыми помещениями членами семьи собственника, как отмечалось, вытекают из положений ст. 53 ЖК РСФСР. То есть члены семьи собственника, проживающие совместно с ним, вправе пользоваться наравне с ним помещениями в доме, квартире, если при их вселении не было оговорено иное.
Порядок пользования жилыми помещениями обычно определяется взаимным соглашением. Сложности возникают, когда члены семьи возбуждают дела в суде как собственники о разделе жилого дома.
Собрание законодательства РФ. 2000. № 2. Ст. 161.
186
187
П:
И. обратился в суд с иском к Т., указав, что брак с ответчицей расторгнут, однако не определен порядок пользования домом и земельным участком.
Батайским городским судом Ростовской области в пользование сторон переданы конкретные помещения, в целях изоляции квартир постановлено произвести переоборудование, возложив на стороны соответствующие расходы; определен порядок пользования земельным участком. Судебная коллегия Ростовского областного суда решение оставила без изменения.
Президиум Ростовского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных актов, указав следующее. Согласно разъяснению постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 10 июня 1980 г. «О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выдаче доли сособственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве личной собственности» (п.
7) (в редакции от 25 октября 1996 г.)1, при определении характера спорных правоотношений и закона, которым они регулируются, следует иметь в виду, что выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в его собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, и влечет прекращение общей собственности на указанную часть строений; при установлении порядка пользования домом каждому из собственников передается в пользование конкретная часть строения, исходя из его доли в праве общей собственности.Как видно из содержания искового заявления, И. ставил вопрос о разделе дома в натуре со значительным его переоборудованием. Весь процесс собирания доказательств, характер поставленных перед экспертами вопросов, само заключение экспертов свидетельствуют о том, что при разрешении спора суд имел в виду, что предметом иска является раздел дома в натуре, а не определение порядка пользования домом.
Если истец намеревался лишь определить порядок пользования домом без выдела доли в натуре, о чем он заявил в судебном заседании, то суд не вправе был выходить за пре-
1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1997. № I. 188
делы исковых требований и разрешать вопрос о разделе дома с переоборудованием жилых помещений. В данном случае суду следовало определить порядок пользования существующими помещениями, который может и не соответствовать долям сторон в общей собственности.
Необоснованны и выводы суда о разделе дома в натуре. В заключении экспертов, на которое он ссылался в решении, имеется два варианта раздела дома, однако обсужден только один из вариантов.
Как разъяснено в п. 12 упомянутого постановления Пленума Верховного Суда РСФСР, суд не может вынести решение ' о выплате денежной компенсации любому из собственников независимо от того, согласен ли он на ее получение, например, когда собственник обеспечен другой жилой площадью и домом не пользуется.
Возражая против иска, Т. просила суд оставить дом в ее пользовании, ссылаясь на то, что в течение восьми лет пользовалась домом одна, бывший муж в нем не проживает, имеет другую семью, выписался из дома.
Доводы истицы судом всесторонне не проверены, хотя они играют существенную роль при обсуждении вопроса о возможности выплаты истцу денежной компенсации за долю в доме.В п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31 июля 1981 г. «О судебной практике по разрешению споров, связанных с правом личной собственности на жилой дом», разъяснено, что при невозможности выдела участнику общей долевой собственности на жилой дом его доли денежная компенсация вместо принадлежащей части дома может быть выплачена ему остальными собственниками при его согласии.
В отдельных случаях суд может и при отсутствии согласия выделяющегося собственника обязать остальных участников общей собственности выплатить ему денежную компенсацию, что должно быть судом мотивировано. В частности, выплата денежной компенсации может быть произведена, если доля в общей собственности на дом является незначительной и не может быть реально выделена, а данный собственник в доме не проживает и обеспечен другой жилой площадью. С получением денежной компенсации утрачивается право собственности на долю дома1.
Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 5. С. 12.
189
При разрешении спора о праве пользования жилым домом, прежде всего, должно быть установлено, кто является его собственником1. Так, при расторжении брака довольно часто возникают споры относительно права собственности на дом супруга, не принимавшего участия в его возведении. По одному из рассмотренных в свое время гражданских дел Верховный Суд СССР дал разъяснение: «Жилой дом, принадлежащий одному из супругов на праве личной собственности, может быть признан по заявлению другого супруга их общей совместной собственностью, если во время брака он был капитально отремонтирован за счет их общих вложений и в результате стоимость дома значительно увеличилась. Разрешая такой спор, суд должен выяснить стоимость дома до и после его ремонта»2.
Очевидно, что возможность разрешения подобных споров связана с обстоятельством нахождения супругов в официально зарегистрированном браке.
Если же они состояли в фактических брачных отношениях, весьма сложно защитить имущественные права другого супруга, вселившегося в дом после завершения строительства. Однако за лицом, проживающим совместно с собственником дома без регистрации брака, может быть признано право на дальнейшее пользование жилым помещением, если эти лица ранее вели общее хозяйство3.Вместе с тем в случаях, когда граждане участвовали в строительстве дома своими силами или средствами с намерением создать общую собственность на дом, они выступают в качестве сособственников общей долевой или совместной собственности4.
В домах, квартирах, принадлежащих гражданам на праве собственности, договор найма жилого помещения заключается нанимателем с собственником дома, квартиры. Форма договора найма, срок, на который заключается договор, и другие условия, включая плату за пользование жильем, определяются соглашением сторон.
Лицо вправе вселить в нанятое им помещение — независимо от согласия собственника — своих несовершеннолетних
1 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 1. С. 41.
2 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1985. № 1. С. 14. ' Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 5. С. 3.
4 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1989. № 1. С. 11
190
детей, а если он занимает изолированное помещение, — также супруга и нетрудоспособных родителей.
Вселение других лиц допускается только с согласия собственника.
Наравне с нанимателем жилого помещения члены его семьи, проживающие совместно с ним, приобретают права и обязанности, вытекающие из договора найма. Другие лица, вселенные нанимателем в качестве членов его семьи, имеют равные с нанимателем (остальными членами его семьи) права пользования жилым помещением, если при вселении не было иной договоренности (ст. 133 ЖК РСФСР).
Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, квартиру, обязаны обеспечивать их сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в чистоте и порядке придомовую территорию.
2.
Собственник уплачивает установленный законодательством налог на недвижимость.В соответствии с Законом РФ «О налогах на имущество физических лиц» от 9 декабря 1991 г. (с изменениями и дополнениями на 17 июля 1999 г.)1 объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, гаражи и иные строения, помещения и сооружения. Ставки налога устанавливаются нормативно-правовыми актами в зависимости от суммарной инвентаризационной стоимости строения, типа использования и по иным критериям в следующих пределах: при стоимости имущества до 300 тыс. руб. -- ставка налога до 0,1 %, от 300 тыс. до 500 тыс. руб. — от 0,1 до 0,3%, свыше 500 тыс. руб. — от 0,3 до 2,0%.
От уплаты налогов на имущество освобождаются:
Герои Советского Союза, Герои РФ, а также лица, награжденные орденами Славы трех степеней;
инвалиды I и II групп, инвалиды с детства;
участники гражданской и Великой Отечественной войн, других боевых операций по защите СССР из числа военнослужащих, проходивших службу в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии, и бывших партизан;
лица вольнонаемного состава Советской Армии, Военно-Морского Флота, органов внутренних дел и государственной
Собрание законодательства РФ. 1999. № 29. Ст. 3683.
191
безопасности, занимавшие штатные должности в воинских частях, штабах и учреждениях, входивших в состав действующей армии в период Великой Отечественной войны, либо лица, находившиеся в этот период в городах, участие в обороне которых засчитывается за выслугу лет;
лица, получающие льготы в соответствии с Законом РСФСР «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, а также лица, указанные в ст. 2, 3, 56 Закона РФ «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие аварии в 1957 году на производственном объединении «Маяк» и сбросов радиоактивных отходов в реку Теча»;
военнослужащие, а также граждане, уволенные с военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья;
лица, принимавшие участие в работе подразделений особого риска;
члены семей военнослужащих, потерявших кормильца.
Налог на строения, помещения и сооружения не уплачивают пенсионеры, граждане, уволенные с военной службы, родители и супруги военнослужащих, погибших при исполнении служебных обязанностей, и др.
На основании Закона РФ от 12 декабря 1991 г.
«О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения» (в редакции от 27 января 1995 г.)1 объектами налогообложения являются жилые дома, квартиры, дачи, садовые домики и т.п.Ставки налогов исчисляются в зависимости от того, переходит ли жилое помещение по наследству или в порядке дарения.
От налогообложения по этому закону освобождается:
имущество, переходящее в порядке наследования супругу, пережившему другого супруга, или в порядке дарения от одного супруга другому;
жилые дома (квартиры) и паенакопления в жилищно-строительных кооперативах, если наследники (одаряемые) проживали в этих домах совместно с наследователем (дарителем) на день открытия наследства или оформления договора дарения;
имущество лиц, погибших при защите СССР и Российской Федерации;
жилые дома, переходящее в порядке наследования инвалидам I и II групп.
Налоговым кодексом РФ (глава 23 «О подоходном налоге с физических лиц») предусмотрено уменьшение совокупного годового дохода гражданина, который купил жилье или построил квартиру, дачу, садовый домик.
Г. обратился в Верховный Суд РФ с заявлением, в котором поставил вопрос о признании недействительным абз. 22 подп. «в» п. 14 Инструкции Государственной налоговой службы РФ от 29 июня 1995 г. «По применению Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц», ссылаясь на его несоответствие положениям федерального законодательства, в частности Закону РФ «О подоходном налоге с физических лиц»1.
Заслушав объяснения Г., представителей Государственной налоговой службы РФ, Министерства финансов и Министерства юстиции РФ, исследовав материалы дела и выслушав заключение прокурора Генеральной прокуратуры РФ, полагавшего заявление Г. удовлетворить, Верховный Суд РФ находит заявление обоснованным и подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц» совокупный доход, полученный физическими лицами в налогооблагаемый период, уменьшается на суммы, направленные физическими лицами, являющимися застройщиками либо покупателями, на новое строительство либо приобретение жилого дома, квартиры, дачи, садового домика на территории Российской Федерации, в пределах 5 тыс. установленных законом минимальных размеров оплаты трудад учитываемых за трехлетний период2.
Приведенное положение Закона получило детализацию в подп. «в» п. 14 Инструкции Государственной налоговой служ-
Собрание законодательства РФ. 1995. № 2. Ст. 346.
1 Действовал до вступления в силу части второй Налогового кодекса РФ (1 января 2001 г.).
2 Согласно ст. 220 Налогового кодекса РФ этот предел в настоящее время не связан с минимальным размером оплаты труда и составляет фиксированную сумму - 600 тыс. руб. без учета сумм, направляемых на погашение процентов по ипотечным кредитам, израсходованным на новое строительство либо приобретение дома или квартиры на территории России.
192
193
бы РФ от 29 июля 1995 г. № 35 «По применению Закона Российской Федерации «О подоходном налоге с физических лиц» (далее -- Инструкция). Вместе с тем при издании указанной Инструкции Государственная налоговая служба РФ не вправе включать в нее положения, не соответствующие федеральному законодательству.
При рассмотрении настоящего дела установлено, что абзац 22 подп. «в» п. 14 Инструкции не может быть признан соответствующим подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц», поскольку им введено не предусмотренное законом ограничение. В названном подпункте указано, что совокупный доход не уменьшается в случае приобретения физическими лицами в собственность жилых домов, квартир на основании заключенных договоров мены.
Данное положение Инструкции соответствует закону лишь в случаях, когда названные предметы мены признаются равноценными; однако законодательство допускает возможность совершения и иных договоров мены. Так, согласно п. 2 ст. 568 ГК РФ в случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными, сторона, обязанная передать товар, имеющий более низкую цену, должна оплатить разницу непосредственно до или после передачи товара, если иной порядок оплаты не предусмотрен договором.
При совершении таких договоров мены (в частности, при мене неравноценными квартирами) граждане, оплачивающие разницу в ценах предметов мены, фактически направляют суммы доплат на приобретение объектов, указанных в подп. «в» п. 6 ст. 3 Закона РФ «О подоходном налоге с физических лиц».
Учитывая, что в соответствии со ст. 567 ГК РФ эти граждане (физические лица) признаются покупателями жилых домов, квартир, им не может быть отказано в реализации права на уменьшение совокупного дохода на суммы таких доплат.
Поскольку редакция абзаца 22 подп. «в» п. 14 Инструкции не позволяет уменьшать совокупный доход физических лиц в случае приобретения жилых домов, квартир по любым договорам мены, что признается и представителями Государственной налоговой службы РФ, указанный абзац должен быть признан недействительным.
По вышеизложенным основаниям суд не может согласиться с доводами представителей Государственной налоговой службы РФ, Министерства финансов и Министерства юстиции РФ о необоснованности заявления Г-ты.
Верховный Суд Российской Федерации решил заявление Г-ты удовлетворить; признать Инструкцию частично незаконной1.
3. В законе РСФСР от 4 июля 1991 г. (с изменениями и дополнениями на 1 мая 1999 г.) «О приватизации жилищного фонда» провозглашен принцип: обслуживание и ремонт приватизированных жилых помещений осуществляется с обязательным соблюдением единых правил и норм эксплуатации и ремонта жилищного фонда на условиях, установленных для домов государственного и муниципального жилищного фонда, за счет средств их собственников (ст. 21) по ставкам, установленным для обслуживания данного фонда.
При этом собственники жилых помещений вправе самостоятельно определять организацию для обслуживания, включая государственные жилищно-эксплуатационные и ремонтно-строительные организации, кооперативы, частные фирмы и иные субъекты хозяйствования.
Обслуживание и ремонт жилого дома в целом осуществляется жилищно-эксплуатационными и ремонтно-строительными организациями, обслуживающими этот дом до начала приватизации, кроме тех квартир, собственники которых избрали иные организации.
Собственники жилых помещений участвуют в расходах, связанных с обслуживанием и ремонтом инженерного оборудования, мест общего пользования дома и содержанием придомовой территории, соразмерно занимаемой ими площади в этом доме.
Во исполнение законодательных актов о жилищно-коммунальной реформе Минстроем РФ 20 августа 1996 г. (в редакции от 11 декабря 1997 г.)2 утверждено Положение о формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве. Согласно этому документу собственник жилищного фонда и объектов коммунального назначения (органы местного
1 Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 1999. № 2.
2 Экспертиза — Закон. 1998. № 24. июнь.
194
195
самоуправления, предприятия и организации государственного жилищного фонда, юридические и физические лица) непосредственно или через уполномоченные им органы -службы заказчика, управляющие компании, выступает заказчиком на обслуживание, содержание, ремонт и развитие объектов жилищно-коммунального хозяйства, находящихся в его собственности, а также на предоставление услуг потребителям.
Организации жилищно-коммунального хозяйства выполняют функции подрядчиков (исполнителей работ) по обслуживанию, содержанию и ремонту объектов жилищно-коммунального хозяйства, а также предоставлению услуг.
Договоры на обслуживание, содержание, ремонт объектов жилищно-коммунального хозяйства должны заключаться службой заказчика или управляющей компанией, как правило, на конкурсной основе с привлечением организаций-подрядчиков различных организационно-правовых форм. Систему договорных отношений можно классифицировать на следующие группы:
а) договоры на обслуживание между органами местного самоуправления (службами заказчика, управляющими компании) и организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности. Эти договоры преимущественно охватывают отношения по обслуживанию, содержанию и ремонту непосредственных объектов жилищно-коммунального хозяйства, мелкий ремонт оборудования (уборка территорий, водоснабжения и т.п.);
б) договоры между юридическими лицами, товариществами собственников жилья и гражданами, имеющими в собственности жилищный фонд или объекты коммунального назначения, и организациями различных форм собственности. В частности, эти договоры призваны регулировать отношения по эксплуатации мест общего пользования, распределению расходов между собственниками;
в) договоры между собственниками жилищного фонда и нанимателями жилых помещений; имеется в виду заключение договоров социального и коммерческого найма;
г) договоры между организациями жилищно-коммунального хозяйства различных форм собственности и организациями - - потребителями услуг. Потребителями жилищно-коммунальных услуг могут быть и предприятия, учрежде-
196
ния, организации, имеющие в своем ведении жилой и нежилой фонд, требующие обслуживания и ремонта;
д) договоры между организациями различных видов деятельности жилищно-коммунального хозяйства. Эти договоры охватывают взаимоотношения между территориальными органами жилищно-коммунального хозяйства (ПТЖКХ, ЖЭК), пользующимися правами юридического лица, со специализированными организациями газовых, канализационных и подобных служб.
Перечисленные виды договоров должны содержать условия: качества, надежности и экологической безопасности производимых работ, сроки выполнения, оплаты, санкции, применяемые к каждой из сторон в случае нарушения условий договора, о порядке разрешения споров.
В текст договора должны включаться также условия, характеризующие возможность получения потребителем услуги, соответствующей обязательным требованиям нормативов, стандартов, санитарных правил и норм; повышенную ответственность исполнителей за нарушение порядка и условий предоставления услуг, защиты прав потребителей.
Защита прав потребителей в сфере жилищно-коммунального хозяйства осуществляется на основе правил пользования жилыми помещениями и предоставления коммунальных услуг. Постановлением Правительства РФ от 26 сентября 1994 г. утверждены «Правила предоставления коммунальных услуг» и «Правила предоставления услуг по вывозу твердых и жидких бытовых отходов» (с изменениями и дополнениями на 13 октября 1997 г.)1. Правила предусматривают меры ответственности за качество услуг, вред, причиненный жизни и здоровью потребителя.
Вопросы защиты прав граждан в рассматриваемой сфере регламентируются и Законом РФ от 7 февраля 1992 г. «О защите прав потребителей» (в редакции от 17 декабря 1999 г.)2.
Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 29 сентября 1994 г. «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» (с изменениями и дополнениями от 25 октября 1996 г.)3 отношения, регули-
1 Собрание законодательства РФ. 1997. № 42. Ст. 4788.
2 Собрание законодательства РФ. 1999. № 51. Ст. 6287.
3 Российская газета. 1997. 5 февр.
197
руемые законодательством о защите прав потребителей, могут возникать из договоров купли-продажи; аренды, включая прокат; найма жилого помещения, в том числе социального найма, в части выполнения работ, оказания услуг по обеспечению надлежащей эксплуатации жилого дома, в котором находится данное жилое помещение, по предоставлению нанимателю нЪобходимых коммунальных услуг, проведению текущего ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг (п. 1).