II. Полный перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
порядок изменения такого перечня, а также перечень предоставляемых управляющей организацией коммунальных услуг, параметры качества этих услуг и их стоимость. В договоре обязательно указывается, в какие сроки выполняются перечисленные услуги и с какой периодичностью.
Например, сколько раз в неделю производится влажная уборка лестниц, сколько раз в неделю производится сухая уборка лестниц, сколько раз в месяц производится уборка батарей и подоконников в подъезде, сколько раз в год и в какое время осуществляется покраска стен в подъезде и т.д.В соответствии с ЖК РФ собственники участвуют в проведении капитального ремонта в доме, поэтому стоит закрепить порядок проведения в доме капитального ремонта, в том числе порядок сбора денежных средств на его проведение (раз в месяц, раз в квартал, по мере необходимости). Перед проведением капитального ремонта можно поручить управляющей организации привлечь соответствующие инженерные организации (специалистов) для проведения оценки технического состояния дома. Смета, подготовленная для проведения капитального ремонта, может быть утверждена на общем собрании жильцов.
Порядок определения перечня работ и услуг, которые будет выполнять управляющая организация, установлен в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491. Согласно им собственники должны утверждать перечень на общем собрании. При этом, следуя буквальному толкованию п. 31 и 35 Правил, сначала утверждается перечень, а затем размер платы за услуги (работы). Управляющая организация обязана сформировать свои предложения по перечню и размеру платы за услуги, которые предоставляются собственникам. Одна из главных бед реформы жилищно-коммунального хозяйства - нежелание собственников принимать активное участие в управлении домом. В свое время это породило значительные трудности, вынуждая местные органы власти проводить открытые конкурсы по отбору управляющих организаций за пределами установленных сроков, что до сих пор вызывает обоснованные сомнения в легитимности подавляющего большинства договоров управления.
Правительство РФ было вынуждено признать, что собственники даже на собрания ходить не желают, не говоря уже о том, чтобы принимать активное участие в подготовке перечня услуг и работ. Теперь новые правила управления жестко устанавливают: перечень разрабатывает управляющая организация и предоставляет его для утверждения общему собранию .--------------------------------
См.: Назаров Р. Новый порядок управления многоквартирным домом // ЭЖ-Юрист. 2013. N 21. С. 2.
Как свидетельствует судебная практика, несмотря на реформирование системы жилищно-коммунального хозяйства, по-прежнему при снабжении потребителей коммунальными ресурсами допускаются многочисленные нарушения как со стороны ресурсоснабжающих организаций, так и со стороны управляющих организаций, также часто наблюдается нарушение прав собственников помещений при оказании коммунальных услуг ТСЖ и ЖК, хотя они, по идее, должны отстаивать интересы собственников .
--------------------------------
См.: Шехтер А.И. Защита прав потребителей при оказании коммунальных услуг // Законы России: опыт, анализ, практика. 2012. N 12. С. 31 - 38.
Согласно информации Роспотребнадзора основу претензий потребителей, как правило, составляют: несоблюдение соответствующими организациями - исполнителями жилищно-коммунальных услуг требований действующего законодательства по оформлению договорных отношений; навязывание условий предоставления жилищно-коммунальных услуг, ущемляющих права потребителей; несоблюдение установленного порядка начисления и оплаты жилищно-коммунальных услуг; нарушение требований к качеству жилищно-коммунальных услуг и односторонний отказ от исполнения соответствующих обязательств, связанных с тепло-, водо- и электроснабжением жилых помещений (квартир) граждан (письмо Роспотребнадзора от 08.02.2006 N 0100/1260-06-32 "О повышении эффективности работы, связанной с обеспечением защиты прав потребителей в сфере жилищного строительства и при предоставлении жилищно-коммунальных услуг").
Первая категория нарушений наблюдается еще на стадии заключения договора с потребителем.
При заключении договоров управляющие организации могут пытаться ограничить круг предоставляемых потребителям коммунальных услуг, а также подменить указание законодательства об обязанности управляющей организации предоставлять коммунальные услуги на обязанность "обеспечить предоставление", "содействовать" и т.д. (см., например, Постановление ФАС Северо-Западного округа от 14.11.2008 N А52-1741/2008). Статья 162 ЖК РФ, а также п. 8 - 10 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354, относят управляющие организации, ТСЖ и ЖК к исполнителям, в обязанности которых входит непосредственно предоставление коммунальных услуг потребителям, а не оказание содействия и прочие посреднические действия. На это указывается и в письме Минфина России от 11.08.2009 N 03-03-09/126: в случаях, когда управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, ресурсоснабжающая организация не может быть исполнителем коммунальных услуг . Поэтому включение в договор управления многоквартирным домом или в договор ТСЖ либо ЖК с собственником подобных условий недействительно в силу противоречия законодательству и не может влечь за собой ограничение ответственности данных организаций за ненадлежащее оказание или неоказание коммунальных услуг.--------------------------------
См.: Савицкая О.Г. Особенности правового положения управляющей организации в сфере предоставления коммунальных услуг // Юрист. 2012. N 2. С. 12 - 17.
Еще одним видом нарушений, встречающихся при заключении договоров об оказании коммунальных услуг гражданам-потребителям, является включение в договор условий, ущемляющих права потребителя по сравнению с положениями, установленными императивными нормами законодательства (в частности, о порядке и сроках ограничения или приостановления предоставления коммунальных услуг, последствиях допущенных потребителями нарушений и т.д.), а также понуждение к заключению дополнительных договоров, якобы необходимых для получения определенных коммунальных ресурсов .
--------------------------------
См.: Шехтер А.И. Указ. соч.
Так, при рассмотрении жалобы жительницы г. Губкина территориальным отделом Управления Роспотребнадзора по Белгородской области в Губкинском районе выявлено, что ОАО "Производственное предприятие по газоснабжению Белгородской области "Белгородоблгаз" при заключении договоров на установку бытового газового счетчика возлагало на потребителя обязанность по заключению двух дополнительных договоров - по выдаче технических условий и разработке эскиза, определяющего место установки счетчика на газопроводе, что является нарушением права потребителя на свободу договора, установленного ст. 421 ГК РФ и п. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей, согласно которому запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг). При судебном рассмотрении данного дела по иску Управления Роспотребнадзора в защиту неопределенного круга потребителей действия ОАО "Производственное предприятие по газоснабжению Белгородской области "Белгородоблгаз" были признаны незаконными, на предприятие возложена обязанность не совершать указанные действия и довести до сведения потребителей через СМИ судебное постановление. Жители Белгородской области, которые были вынуждены нести незаконные дополнительные расходы, получили возможность потребовать от исполнителя возмещения причиненных им убытков в полном объеме.
См.: http://gsen.intbel.ru/lawfully/?id=6&template=print.
Достаточно часто споры возникают в связи с ненадлежащим качеством предоставленных коммунальных услуг, необоснованными перерывами в подаче коммунальных ресурсов, а также необоснованным ограничением или приостановлением оказания услуги. Допустимые периоды перерывов предоставления коммунальных ресурсов, условия и порядок ограничения и приостановления предоставления коммунальных услуг установлены в Правилах предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов.
Нарушение данных положений может повлечь предъявление требований о возобновлении подачи коммунального ресурса, а также применение мер гражданской и административной ответственности. Необоснованные перерывы в подаче коммунальных ресурсов, а также приостановление или ограничение их предоставления обычно касаются интересов не одного, а всех потребителей, проживающих в многоквартирном доме или на определенной территории. Поэтому в защиту потребителей могут предъявляться иски в защиту неопределенного круга потребителей органами государственного надзора, в частности Роспотребнадзора, органами местного самоуправления, а также общественными объединениями потребителей (ст. 46 Закона о защите прав потребителей). Удовлетворение таких исков дает возможность пострадавшим от правонарушения гражданам предъявить требования о возмещении причиненных убытков, морального вреда.Так, в связи с образовавшейся задолженностью по оплате поставленного газа ООО "Владимиррегионгаз" прекратило для ООО "Коммунальное обслуживание населения" его поставку, предварительно направив в адрес указанного общества соответствующие уведомления. В связи с этим ООО "Коммунальное обслуживание населения" было прекращено горячее водоснабжение жилых домов.
Межрайонный прокурор обратился в суд с заявлением в интересах неопределенного круга потребителей о возобновлении подачи горячего водоснабжения. В обоснование заявленных требований прокурор ссылался на то, что в ходе проверки соблюдения законодательства установлен факт прекращения поставки ООО "Владимиррегионгаз" газа на котельные ООО "Коммунальное обслуживание населения", в связи с чем оставлены без горячего водоснабжения граждане и социальные учреждения.
Удовлетворяя заявленные требования, суд исходил из незаконности действий ООО "Владимиррегионгаз" по прекращению поставки газа, поскольку им применен такой способ защиты своих прав, который привел к нарушению прав добросовестных потребителей коммунальной услуги горячего водоснабжения, не имеющих возможности получить указанную услугу иным способом.
Отменяя решение суда первой инстанции в части признания незаконными действий ООО "Владимиррегионгаз", Судебная коллегия по гражданским делам Владимирского областного суда пришла к выводу о том, что действия ответчика полностью согласуются с требованиями действующего законодательства. Поскольку ООО "Владимиррегионгаз" не связано договорными отношениями с получателями коммунальной услуги по горячему водоснабжению, у него отсутствуют информация о наличии добросовестных потребителей и сведения о необходимых для них объемах газа, оснований для признания его действий по ограничению и прекращению подачи газа незаконными не имеется.Верховный Суд РФ при пересмотре данного дела в порядке надзора указал, что, когда к сетям, принадлежащим организации-потребителю, подключены абоненты, которые своевременно оплачивают использованные топливно-энергетические ресурсы, организация-потребитель обязана по соглашению с энергоснабжающей или газоснабжающей организацией обеспечить подачу этим абонентам топливно-энергетических ресурсов в необходимых для них объемах.
Судом кассационной инстанции не учтено, что согласно ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. Не допускается использование гражданских прав в целях ограничения конкуренции, а также злоупотребление доминирующим положением на рынке.
См.: Определение Верховного Суда РФ от 20.09.2011 N 86-Впр11-4.
Защита интересов потребителей может осуществляться в рассматриваемых случаях и в административном порядке.
Например, прокуратурой по обращению гражданина П. была проведена проверка исполнения законодательства о порядке предоставления коммунальных услуг гражданам. В ходе проверки установлено, что между ресурсоснабжающей организацией и гражданином П. заключен договор на поставку питьевой воды и прием сточных вод, согласно которому поставщик принимает на себя обязательства обеспечить подачу абоненту питьевой воды надлежащего качества для хозяйственно-бытовых нужд и для ведения личного подсобного хозяйства на границе раздела эксплуатационной ответственности поставщика. 15 февраля 2012 г. гражданин обратился в ресурсоснабжающую организацию с письменным заявлением об отсутствии водоснабжения, однако водоснабжение восстановлено не было. Длительное неисполнение заявки, как следует из объяснения начальника цеха транспортировки воды и насосных станций, обусловлено большим количеством аналогичных заявок. Как показала проверка и как следует из письма исполнительного директора ресурсоснабжающей организации, водоснабжение по вышеуказанной улице восстановлено только 1 марта 2012 г. Причиной отсутствия водоснабжения явилось несоответствие глубины залегания труб санитарным нормам. Поскольку срок приостановления подачи коммунального ресурса превысил допустимый, установленный Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, а также исполнителем была нарушена процедура оформления факта непредоставления коммунальных услуг (не составлялся акт о непредоставлении коммунальных услуг), исполнитель был привлечен к административной ответственности по ст. 7.23 КоАП РФ - нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами (http://www.prokuror56.ru/news/narusheniya-pri-predostavlenii-kommunalnykh-uslug-naseleniya).
Еще одной распространенной группой нарушений прав потребителей при оказании жилищно-коммунальных услуг является несоблюдение установленного порядка начисления платежей за коммунальные услуги. Данные нарушения могут выражаться в неправильном расчете размера платежей, неправомерных периодических перерасчетах, а также в неосуществлении перерасчетов платы за коммунальные услуги при их временном отсутствии или некачественном предоставлении, в нарушении порядка начисления пеней при просрочке платежей потребителем. В частности, при взыскании пени не всегда учитывается, что пеня - разновидность неустойки, мера ответственности, применяемая при наличии вины потребителя в невнесении платы .
--------------------------------
См.: Шехтер А.И. Указ. соч.
Наиболее часто споры возникают из-за отказа в осуществлении перерасчета или неправильного исчисления подлежащих уплате платежей.
Так, А. обратилась в суд с иском к ООО "Свет Жилсервис", в котором с учетом уточнения просила обязать ответчика провести корректирующий перерасчет оплаты за услуги теплоснабжения. Свое обращение истица мотивировала тем, что с января 2010 года размер платы за отопление необоснованно увеличился более чем в два раза. На основании материалов дела суд установил, что дом, где проживает истица, не оборудован общедомовым прибором учета потребления тепловой энергии, в связи с чем расчеты по нагрузке производятся по показаниям прибора учета N 02-05-1216/007, установленного на центральном тепловом пункте. В результате, как было установлено судом, начисление платежей за отопление производилось с превышением установленного норматива потребления (0,016 Гкал/кв. м).
Поскольку при определении размера платежей были допущены нарушения порядка расчета, установленного Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, суд указал, что такой перерасчет должен быть произведен ответчиком в соответствии с действовавшим на тот момент Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307 "О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам".
См.: Определение Московского городского суда от 30.01.2012 N 33-2272.
Как видно, в данном случае было нарушено положение правил, согласно которому при отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета холодной воды, горячей воды, электрической энергии и газа размер платы за коммунальную услугу по холодному водоснабжению, горячему водоснабжению, электроснабжению, газоснабжению, предоставленную потребителю в жилом помещении, определяется в соответствии с формулами, содержащимися в приложении к правилам, исходя из нормативов потребления коммунальной услуги.
Вместе с тем следует учитывать, что норматив как критерий исчисления размера платы за коммунальные услуги применим лишь при отсутствии индивидуального или общего (квартирного) прибора учета.
Поэтому в другом деле суд признал необоснованными требования гражданина о взыскании с управляющей организации излишне полученных коммунальных платежей. При этом суд пояснил, что расчеты истца построены на применении нормативов потребления, тогда как истец при составлении представленных расчетов не учитывал, что в данном доме установлены домовые приборы учета потребления, в связи с чем подлежит применению порядок начислений с учетом данных приборов учета.
См.: Определение Московского городского суда от 20.12.2011 N 33-40007/11.
Иногда к неверному исчислению размера платежей приводит расчет исходя из большего количества человек, нежели проживает в жилом помещении.
Например, Д. обратился в суд с иском к ТСЖ "Первомайское", согласно которому просил суд признать действия ТСЖ по начислению коммунальных платежей за холодное и горячее водоснабжение за четырех человек незаконным, обязать ТСЖ "Первомайское" произвести перерасчет начислений за коммунальные услуги за холодное и горячее водоснабжение (водоотведение) по квартире, собственником которой является Д., за период с 1 июня 2009 г. по 1 июня 2011 г. из расчета на одного проживающего с зачетом излишне выплаченных сумм в счет будущих платежей. В обоснование своих требований Д. указал, что он является собственником квартиры. В квитанциях на оплату коммунальных услуг, выставленных ответчиком с июня 2009 года, истец обнаружил, что ТСЖ осуществило начисление коммунальных платежей за пользование холодной и горячей водой за четырех человек, тогда как в квартире никто не зарегистрирован.
Представитель ответчика исковые требования не признал и пояснил, что фактически в квартире проживают истец и его жена, а также их несовершеннолетние дети. Этот факт был установлен работниками ответчика, показаниями соседей, подтверждается актами должностных лиц, в связи с чем начисляются коммунальные платежи за горячее и холодное водоснабжение на четырех человек. Решением суда действия ТСЖ по начислению коммунальных платежей за холодное и горячее водоснабжение за четырех человек признаны незаконными. ТСЖ обязано произвести перерасчет начислений за коммунальные услуги за холодное и горячее водоснабжение (водоотведение) из расчета на одного проживающего с зачетом излишне выплаченных сумм в счет будущих платежей. Доводы ответчика о фактическом проживании в квартире всей семьи истца судом отвергнуты, поскольку установлено, что постоянным местом жительства истца и членов его семьи является квартира, расположенная по иному адресу, где истец оплачивает коммунальные услуги в полном объеме.
См.: Определение Московского областного суда от 03.11.2011 N 33-24528.
Поскольку требования о возврате излишне уплаченных сумм носят денежный характер, на сумму необоснованно взысканных платежей могут быть начислены проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ. Кроме того, при необоснованном отказе выполнить требование потребителя о возврате излишне уплаченных сумм может быть взыскана неустойка, предусмотренная ст. 31 Закона о защите прав потребителей.