3.7. Поднаниматели. Временные жильцы

Возможность сдачи жилого помещения вподнаем — одно из правомочий нанимателя как по договору социального, так и коммерческого найма (за исключением фонда жилищностроительных кооперативов).

В поднаем может быть сдана часть занимаемого жилья, а при временном выезде нанимателя и членов его семьи — все помещение (на период сохранения права пользования, в частности в случаях пользования забронированным жилым помещением, — ст. 64 ЖК РСФСР).

Действующее жилищное законодательство не предусматривает форму, в которой должно быть выражено согласие

137

наймодателя и членов семьи нанимателя на заключение договора поднайма. Такое согласие может быть устным или в форме «отсутствия» возражений. Во всяком случае, наймодатель и члены семьи нанимателя вправе в суде оспаривать соглашение о поднайме со ссылкой на отсутствие согласия по правилам ст. 168 ГК РФ (недействительность сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам).

Договор поднайма может быть заключен и в устной, и в письменной форме, как правило с указанием срока проживания поднанимателей. Хотя наймодатель не участвует в процессе заключения договора, наниматель отвечает перед ним за соблюдение правил пользования жилым помещением со стороны поднанимателей.

Размер платы за пользование жилым помещением и коммунальные услуги по договору поднайма устанавливается соглашением сторон. Но он не может превышать суммы, которую платит за это помещение наниматель. В противиом случае незаконно полученная сумма может быть взыскана в доход государства.

Если в договор поднайма включены условия, связанные с пользованием домашним имуществом (посудой, радиотелеаппаратурой), оказанием услуг (стирка белья, приготовление пищи и др.), то стороны согласуют дополнительную плату подобных услуг.

Лица, проживающие в жилом помещении нанимателя по договору поднайма, самостоятельного права на него не имеют. Это означает, что с прекращением договора найма прекращается и договор поднайма. По истечении срока договора поднайма поднаниматель не вправе требовать возобновления договора, и при отказе освободить занимаемую площадь подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилья. В таком же порядке поднаниматель выселяется и в случае прекращения договора найма жилого помещения.

Если договор поднайма заключен без указания срока, наниматель обязан предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца. На договор поднайма распростра-

138

няются нормы ст. 98 ЖК РСФСР о выселении без предоставления другого жилья лиц, которые систематически разрушают, портят жилое помещение, нарушают правила проживания.

Сдача жилого помещения вподнаем не допускается:

1) если в результате вселения поднанимателя размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, оказывается менее установленной нормы. Под «установленной» нормой понимается требование ст. 38 ЖК РСФСР относительно обеспечения проживающих из расчета 12 кв. м на одного человека;

2) если в нем проживают лица, страдающие тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, предусмотренных приказом Министерства здравоохранения СССР от 28 марта 1983 г. (активные формы туберкулеза, шизофрения, эпилептическая болезнь, органические поражения центральной нервной системы и др.);

3) без согласия других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной квартире;

4) в других случаях, устанавливаемых правилами сдачи жилого помещения вподнаем1.

Статья 79 ЖК РСФСР предусматривает возможность изъятия жилой площади, используемой для извлечения нетрудовых доходов, в судебном порядке.

Прокурор г.Ессентуки обратился в суд с заявлением в интересах исполкома Ессентукского городского Совета к Ц. об изъятии жилой площади и взыскании в доход государства 920 руб., сославшись на то, что ответчик, постоянно проживая на жилой площади Ю., с которой поддерживает семейные отношения без регистрации брака, систематически сдает вподнаем однокомнатную квартиру, нанимателем которой он является, извлекая нетрудовые доходы.

Решением Ессентукского городского суда (оставленным в силе определением судебной коллегии Ставропольского краевого суда) иск удовлетворен.

Президиум Ставропольского краевого суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР

1 На территории Российской Федерации такие правила пока не приняты.

139

об отмене судебных постановлений и направлении дела на новое рассмотрение, указав следующее. Принимая решение об изъятии жилой площади и взыскании с ответчика в доход государства 920 руб., полученных в счет оплаты за сданную вподнаем квартиру, суд указал, что Ц. с января 1984 г. жилым помещением не пользовался, сдавал его по договору поднайма семье Т. за 40 руб. в месяц с целью систематического извлечения нетрудовых доходов. Однако этот вь^вод суд сделал, не исследовав, в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР, конкретные обстоятельства дела.

Ответчик в суде утверждал, что он инвалид II группы, страдает целым рядом тяжких заболеваний, нуждается в посторонней помощи, и поэтому проживал у К), которая ухаживала за ним. Кроме того, в его квартире из-за плохого отопления было холодно и он по состоянию здоровья не мог там проживать. По просьбе Т. он сдал ему жилое помещение вподнаем сроком на один год. По истечении года Т. из квартиры не выехал, так как не имел другого жилого помещения, а затем отказался освободить квартиру, вследствие чего Ц. не имеет возможности в ней поселиться.

Эти доводы ответчика суд должным образом не проверил, хотя они имеют существенное значение для дела1.

Наниматель и совершеннолетние члены его семьи по взаимному согласию могут временно вселить к себе других граждан (временных жильцов) без взимания платы.

В отличие от условий договора поднайма при вселении временных жильцов специально не оговаривается обязанность нанимателя по предоставлению части или всего жилого помещения.

Характерный признак правового статуса временных жильцов — бесплатное проживание. Вытекающие из этого взаимоотношения по своей правовой природе подпадают под договор безвозмездного пользования имуществом (ст. 689—701). Если же с временных жильцов взимается какая-либо плата (не обязательно в денежной форме), то взаимоотношения

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1987 г., № 10, С. 9.

140

сторон должны быть квалифицированы как вытекающие из договора поднайма.

Для вселения временных жильцов, как правило, не требуется согласия наймодателя. Однако ст. 680 ГК РФ предусматривает, что наймодатель может запретить их проживание, если нарушены требования законодательства о норме жилой площади на одного человека (12 кв. м). Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев.

Временные жильцы не имеют самостоятельных прав пользования жилым помещением и должны освободить его немедленно по требованию нанимателя или любого из совершеннолетних членов его семьи по окончании сроков проживания, а если эти сроки не были определены, — не позднее 7 дней со дня предъявления соответствующего требования. В случае отказа освободить жилье наниматель или члены его семьи вправе выселить временных жильцов в порядке самозащиты гражданских прав (ст. 14 ГК РФ) или обратиться в суд с иском о принудительном выселении по правилам ст. 304, 305 ГК РФ (защита прав владельца, не являющегося собственником).

3.8. Изменение жилищных правоотношений

Жилищные правоотношения характеризуются стабильностью и устойчивостью. Объем и характер прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи могут быть изменены, как правило, в интересах и с согласия проживающих по договору найма. Законодательство допускает изменение жилищных правоотношений по одностороннему волеизъявлению одного или нескольких членов семьи нанимателя, а также по административному акту (переустройство и перепланировка жилого помещения).

Изменение жилищных правоотношений может касаться предмета договора жилищного найма, субъектного состава, характера и объема прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.

ЖК РСФСР к изменениям жилищных правоотношений относит: изменение договора найма жилого помещения по требованию члена семьи нанимателя (ст. 86), изменение договора по требованию нанимателей, объединяющихся в одну

141

семью (ст. 87), изменение договора вследствие признания нанимателем другого члена семьи (ст. 88). По мнению ряда ученых, к изменениям жилищных правоотношений могут быть отнесены и другие случаи. Неоднозначна квалификация учеными-цивилистами переустройства и перепланировки жшшх помещений. Как полагает В.Ф. Чигир, «различают переоборудование и перепланировку жилых помещений и подсобных помещений квартир, сданных внаем, в ходе капитального ремонта и без него. В обоих случаях изменяется объект жилищного правоотношения, а это влечет изменение объема прав и обязанностей его субъектов»1.

Более обоснованным представляется высказывание И.И. Андрианова: «...но переустройство и перепланировка квартиры не обязательно влекут изменение предмета договора и, следовательно, необходимость изменения договора»2.

С.М. Корнеев к изменению жилищных правоотношений относит передачу нанимателю освободившейся комнаты, не изолированной от занимаемого им жилого помещения (ч. 1 ст. 46 ЖК)3.

Как представляется, необоснованно расширяет случаи изменения жилищных правоотношений Ю.К. Толстой, относя к ним отказ пользователя от части жилого помещения, перевод жилого помещения на другой правовой режим4. В первом случае, очевидно, речь идет о прекращении одних жилищных правоотношений и возникновении других; изменение же правового режима не затрагивает ни объекта, ни субъекта, ни характера прав и обязанностей нанимателя и членов его семьи.

Жилищное правоотношение может быть изменено только с согласия нанимателя, членов его семьи и наймодателя, за исключением случаев, предусмотренных Жилищным кодексом РСФСР, другими законодательными актами. Здесь имеются в виду вышеперечисленные случаи (ст.

Как предусматривает ст. 86 ЖК РСФСР, совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать заключения с ним отдельного договора найма. При этом необходимо

1 Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 135.

2 Андрианов И.И. Жилищное законодательство. С. 235.

3 См.: Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды) жилого помещения. С. 184.

4 См.: Толстой Ю.К. Гражданское право. Учебник. Т. 2. — М., 1997. С. 265, 266, 267, 268.

142

соблюдение ряда условий: а) согласие остальных проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, б) возможность выделения жилой площади, приходящейся на его долю (либо с учетом соглашения о порядке пользования жилым помещением в соответствии с требованиями ст. 52 ЖК).

Требовать раздела (выдела) жилого помещения могут лица от имени несовершеннолетних. Как указывается в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РСФСР» (в редакции от 25 октября 1996 г.), «поскольку все члены пользуются равными правами по договору найма жилого помещения, то такое право принадлежит и несовершеннолетним членам семьи. Требование от их имени предъявляют их опекуны (попечители)» (п. 7). При этом необходимо согласие органов опеки и попечительства.

Суть рассматриваемого изменения жилищного правоотношения сводится к разделу или выделу жилья по требованию одного из членов семьи с намерением заключить другой (самостоятельный) договор найма жилого помещения. Заключив такой договор, лицо приобретают право распоряжаться этой частью жилья (приватизировать, обменять), а также вселить супруга, других лиц в свое жилое помещение.

Споры, возникающие в связи с отказом заключить отдельный договор найма со стороны других членов семьи или наймодателя, разрешаются в судебном порядке.

Н. обратилась в суд с иском к сыну о разделе отдельной двухкомнатной квартиры, нанимателем которой она является. Н. просила обязать наймодателя заключить отдельный договор жилищного найма с ней на комнату размером 17,2 кв. м, а с сыном — на комнату размером 9,4 кв. м. В обоснование иска она указала на сложившийся порядок пользования жилой площадью с момента вселения сына в квартиру, раздельное ведение хозяйства, конфликтные отношения между ними из-за неправильного поведения сына и его отказа на обмен квартиры.

Ответчик иск не признал; сложившийся порядок пользо-зния отдельными комнатами не отрицал. Решением Ленин-радского районного суда г. Москвы в иске отказано. В касса-шонном порядке дело не рассматривалось. Заместитель 1редседателя Верховного Суда РФ по протесту поставил эпрос о необходимости отменить решение суда и направить дело на новое рассмотрение.

143

Президиум Московского городского суда 21 июня 1996 г. протест удовлетворил, исходя из следующего.

Отказ в иске, суд мотивировал тем, что поскольку доля ответчика в жилой площади составляет 13,3 кв. м, его жилищные интересы в случае раздела жилой площади будут ущемлены. Суд в обоснование отказа в иске сослался также на непригодность квартиры для заселения несколькими нанимателями вследствие размера кухни — 5,2 кв. м.

С данным выводом согласиться нельзя, так как он противоречит фактическим обстоятельствам дела и закону. Согласно ст. 86 ЖК РСФСР суд вправе удовлетворить требование о разделе жилой площади, если истцу в соответствии с приходящейся на его долю жилой площадью либо с учетом состоявшегося соглашения о порядке пользования жильем может быть выделено изолированное помещение.

Как видно из материалов дела, с согласия сторон сложился определенный порядок пользования жилой площадью, при котором истица живет в комнате размером 17,2 кв. м, а ответчик — в комнате размером 9,4 кв. м. Стороны единой семьей не проживают, квартира используется по существу как коммунальная, комнаты являются изолированными, их размер не исключает по закону возможности заключения договора найма жилого помещения.

Данные обстоятельства судом учтены не были, оценки сложившегося порядка пользования квартирой не дано1.

Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции от 30 ноября 1990 г.) «О практике применения судами жилищного законодательства», «разрешая спор о разделе жилых помещений по требованию нанимателя и члена его семьи, суды должны иметь в виду, что такое изменение договора найма жилого помещения возможно лишь при условии, предусмотренном законодательством (ст. 86 ЖК РСФСР); суд может отказать в разделе жилых помещений в одной квартире, если, учитывая санитарные и технические требования, он придет к выводу о невозможности заключения нескольких договоров найма» (п. 10)2. Пленум также разъяснил: «Споры между членами семьи нанимателя жилого помещения, как и споры между нанима-

1 Бюллетень Верховного Суда РФ. 1996. 33. С. 8. 1 Вестник Верховного Суда СССР. 1991. № 2. С. 8.

144

телем и наймодателем, о переустройстве и перепланировке жилых и подсобных помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда, если на это имеется разрешение исполкома местного Совета народных депутатов, подведомственны суду. При рассмотрении такого иска суд вправе одновременно разрешить требование о разделе жилых помещений» (п. 14).

В ходе применения норм ст. 86 ЖК РСФСР часто возникает вопрос относительно возможности заключения отдельного договора на помещение, не соответствующее норме, предусмотренной ст. 38 ЖК РСФСР. В постановлении президиума Московского городского суда от 5 февраля 1992 г. по делу В. о разделе жилой площади было отмечено: «При разделе жилой площади изолированное жилое помещение, отвечающее санитарным и техническим требованиям и соответствующее доле жилой площади, приходящейся одной из сторон, может быть выделено и в том случае, если по размеру оно являлось менее установленной ст. 38 ЖК нормы жилой площади»1.

Ограничения, предусмотренные ч. 2 ст. 86 ЖК РСФСР относительно изменения договора найма в домах предприятий, учреждений, организаций важнейших отраслей народного хозяйства, фактически утратили силу, поскольку п. 1 ст. 95 ЖК РСФСР (о выселении с предоставлением другого жилья) исключен.

Может ли один из сонанимателей заключить отдельное соглашение с наймодателем по договору коммерческого найма? Непосредственной статьи, предусматривающей раздел жилья и заключение отдельного договора, в ГК РФ нет. Как представляется, такая возможность вытекает из ч. 4 ст. 677 ГК РФ при наличии согласия наймодателя.

Раздел жилого помещения в доме жилищно-строительного кооператива допускается между членом кооператива и его супругом в случае расторжения брака, если пай является их общим совместным имуществом и если каждому из них может быть выделено изолированное жилое помещение (ст. 120 ЖК РСФСР). Как считает Ю.К. Толстой, «расторжение брака ныне не следует считать обязательным условием раздела жилого помещения в кооперативной квартире, поскольку в силу п. 1 ст. 38 Семейного кодекса (СК) раздел

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1992. № 10. С. 12.

145

общего имущества супругов может быть произведен как в период брака, так и после его расторжения по требованию любого из супругов. Признание же за супругом лишь права на часть паенакопления может оказаться недостаточным для ограждения его интересов»1. Ученый также полагает возможным раздел между наследниками, имеющими преимуТце-ственное право вступления в данный кооператив в силу гражданско-правовых оснований.

Граждане, проживающие в одной квартире, но по отдельным договорам найма, в случае создания семьи вправе требовать заключения с кем-либо их них договора найма на все занимаемое ими помещение (ст. 87 ЖК РСФСР). При этом должно состояться реальное (фактическое) объединение в одну семью; намерение создать семью в будущем не является основанием, чтобы изменить жилищные правоотношения. Типичным примером такого объединения является заключение брака между женщиной и мужчиной, проживающими в разных изолированных комнатах по самостоятельным договорам найма. С кем конкретно из нанимателей должен быть заключен договор, решают сами члены семьи. Споры между ними относительно этого вопроса суду не представляются. В судебном порядке рассматривается отказ наймодателя в заключении единого договора.

Принадлежность жилых домов к ведомственному фонду не может служить основанием для отказа изменить договор, и не имеет значения, работают ли указанные лица на предприятиях (в учреждениях, организациях), которым принадлежит этот дом. Однако правом изменять жилищные правоотношения по нормам ст. 87 ЖК РСФСР не обладают лица, проживающие в общежитиях и служебных жилых помещениях.

Совершеннолетний член семьи нанимателя может (с согласия нанимателя и остальных совершеннолетних членов семьи) требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма вместо первоначального нанимателя (ст. 88 ЖК РСФСР). Необходимость такого изменения жилищного правоотношения возникает в случаях смерти нанимателя, утраты им права пользования жильем в связи с выездом на другое постоянное жительство и длительным отсутствием (ст. 60 ЖК РСФСР).

Признание другого члена семьи нанимателем по новому договору возможно и в случаях болезни, недобросовестности выполнения прежним нанимателем своих обязанностей или просто его нежелание такие обязанности нести. Причины замены могут быть самыми разными. Кому из совершеннолетних выступить в качестве нанимателя по новому договору, решают сами члены семьи. Для наймодателя важно, чтобы «новый» наниматель выполнял свои обязанности надлежащим образом. Все споры, возникающие в связи с признанием члена семьи «новым» нанимателем, разрешаются в судебном порядке.

Правила изменения договора найма жилого помещения вследствие признания нанимателем другого члена семьи применяются к найму жилых помещений в домах предприятий, учреждений и организаций (ведомственного фонда) без каких-либо исключений. Но допустимы ограничения относительно служебной жилой площади, общежитий из-за целевого характера их использования.