Подходы к разработке внутренних правил

При разработке правил следует придерживаться некоторых основных принципов, определяющих, какими правила должны быть и какими быть не должны.

Основной принцип гласит, что правило должно быть разумным, то есть основанным на здравом смысле и доступным для понимания.

В то же время если основная мысль изложена в правиле так, что ее невозможно понять или можно понять двояко, то не стоит удивляться, что большинство жителей дома проигнорируют это правило. Они его просто не поймут.

Правило должно быть выполнимым. Это означает, что нельзя установить в правилах то, что заведомо не выполнимо. Например, бесполезно запрещать выгул домашних животных или прохождение их по дворовой территории. Такие правила однозначно вызовут раздражение «ущемленных в правах» владельцев животных и, возможно, приведут к обратной реакции, то есть не будут исполняться. Лучше определить для выгула домашних животных специальную площадку и обязать хозяев надевать намордники на собак при прохождении их по двору.

Очень важно, чтобы при принятии правил учитывались имеющиеся у товарищества/собственников помещений ресурсы (финансовые, имущественные, физические). Без толку писать в правилах, что выгул собак производится на специальной площадке, если у товарищества нет средств оборудовать эту специальную площадку.

Правило также не должно быть чрезмерно строгим или казаться невыполнимым.

Правило должно соответствовать интересам большинства проживающих в доме. Иначе говоря, правило должно удовлетворять выраженному пожеланию не отдельной группы жителей, а всех или большинства. Правило - это взаимная договоренность людей, их совместное предложение всегда или при каких-то условиях поступать определённым образом или, наоборот, воздержаться от совершения каких-то поступков. Чем больше проживающих в доме людей будет готово договориться по какому-то вопросу, принять правило и исполнять его, тем более действенным станет принятое правило, поскольку оно принято большинством и большинством исполняется, и тем легче будет воздействовать на тех, кто его нарушает.

Нельзя забывать, что правило - не закон. Нарушение закона влечет ответственность (уголовную или административную) для каждого члена общества. Например, если кому-то или большинству из проживающих в доме не хочется оплачивать жилищно-коммунальные услуги, их обязывает это делать закон. Правило - это добрая воля людей поступать определенным образом. При несоблюдении правила не всегда возможно применить какие-то штрафные санкции к нарушителю. Бессмысленно принимать правило в интересах меньшинства, когда большинство его не будет выполнять. А если правило учитывает интересы большинства, то очень вероятно, что и меньшинство примкнет к большинству и если не сразу, то впоследствии будет соблюдать правило.

Правило должно быть документально оформленным. Документальное оформление правила, по сути, означает два действия:

изложить письменно правило, то есть зафиксировать его на бумаге в виде документа;

принять правило на общем собрании собственников или членов товарищества.

Если правило не будет оформлено документально, то оно не будет носить официальный характер, его невозможно будет донести до всеобщего сведения и призвать к его исполнению.

Нужно также иметь в виду, что правило, принятое решением общего собрания собственников помещений, обязательно для исполнения всеми собственниками (ст.

Кто должен устанавливать (принимать) внутренние правила в многоквартирном доме: правление товарищества, общее собрание членов ТСЖ или все собственники помещений на своем общем собрании? Ответ на этот вопрос зависит от того, какие надо решить задачи, какие вопросы следует урегулировать, кого они касаются: всех собственников, только членов ТСЖ или только членов правления товарищества.. Если вопросы касаются всех собственников помещений, а правила будут утверждены, например, правлением товарищества, то собственниками это может восприниматься как ущемление их прав или как давление на них. В дальнейшем при нарушении правил они будут оправдываться тем, что не участвовали в принятии правил.

Если требуется урегулировать вопросы, касающиеся созыва и проведения заседаний членов правления ТСЖ, не установленные Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом товарищества, то соответствующие правила (порядок) может принять правление товарищества. Такие вопросы, как: кто ведет заседания правления ТСЖ, как оформляются и хранятся протоколы заседаний, кто отвечает за информирование членов товарищества о решениях, принятых на заседаниях, и т.д., относятся к внутренней деятельности правления ТСЖ.

Если общее собрание членов товарищества принимает решение об образовании специального фонда (например, резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, др.), то оно же должно принять положение о специальном фонде, в котором установить, каким образом будут поступать средства в фонд, на какие цели эти средства могут быть потрачены, кто распоряжается средствами и т.д.

Вопросы, касающиеся проживания граждан в многоквартирном доме, их поведения вне своей квартиры, пользования общим имуществом, следует решать высшему органу управления многоквартирным домом - общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме, поскольку они касаются всех собственников.

Очень часто для обсуждения вопросов желательно привлекать и остальных жителей дома (членов семей собственников, нанимателей, др.), чтобы принятые по итогам обсуждения правила в максимальной степени удовлетворяли большинству проживающих в доме.

Необходимо обращать внимание на правильное и точное отражение в оформленных документально правилах уровня компетенции, на котором эти правила установлены. Например, если правила проживания в многоквартирном доме установлены общим собранием собственников помещений, то такие правила не могут называться «правилами товарищества собственников жилья».

Правило не должно повторять уже существующие правила и законы. Приступая к разработке нового правила, надо сначала поинтересоваться, может быть, данный вопрос уже урегулирован действующим законодательством, уставом или ранее принятым правилом в товариществе. Например, если в уставе подробно установлено, как ведутся протоколы общих собраний членов ТСЖ и осуществляется их хранение, то нет никакой необходимости принимать специальные правила по этим вопросам. В данном случае надо просто донести до сведения всех или заинтересованных лиц положения устава, чтобы они знали, как они могут ознакомиться с протоколом общего собрания членов ТСЖ или получить из него выписку.

Правило не должно противоречить законам и ранее принятым правилам. Правило, противоречащее законодательным нормам, будет ничтожным, то есть ничего не значить, следовательно, будет пустым и ненужным. Например, Жилищным кодексом Российской Федерации установлено, что должники по оплате жилого помещения и коммунальных услуг обязаны уплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. Даже если все члены товарищества хотят ужесточить эту меру, и в правилах по воздействию на должников устанавливают больший размер пеней, они должны понимать, что применение этой жесткой меры может быть легко обжаловано в прокурате или оспорено в суде.

Если вновь принимаемое правило будет противоречить ранее принятому, то не понятно, какого правила следует придерживаться. Такая ситуация может вызвать смущение в отношениях между соседями и даже ухудшение добрососедских отношений.

Правило должно быть направлено на решение определенной проблемы, но ни в коем случае на какого-либо отдельного человека.

Рассмотрим пример: у подъезда дома ежедневно подолгу стоит грузовик, который мешает проезду других машин и проходу жильцов. Несмотря на то, что всех раздражает именно этот грузовик и его хозяин, который не реагирует на замечания соседей, принять правило, запрещающее стоянку у подъездов грузовиков, будет не то, что не полным, но даже и не половинчатым решением.

Недостаточно написать, чтобы грузовик не стоял у подъезда, надо указать, где он может стоять. Это означает, что надо определить место парковки и не только для данного грузовика, но и для других автомашин. Возможно, потребуется оборудовать это место. При этом нельзя вообще запретить автомашинам подъезжать к подъезду. Если в какой-то квартире производятся ремонтные работы, то погрузку- разгрузку материалов, оборудования и т.д. все равно будут производить у подъезда. Правильнее будет определить предельное время стоянки у подъезда. Возможно, время будет разным для грузовых и легковых машин. Решение данных вопросов является необходимым, но далеко не достаточным условием для всестороннего урегулирования проблемы пребывание автомашин во дворе.

Далее желательно посмотреть на возможные последствия. Если в результате разрабатываемых правил проезд у подъезда окажется свободным большее время дня, то не приведет ли это к тому, что машины смогут ездить по двору на большой скорости? Возможно, следует установить предельную скорость передвижения по двору. Не захотят ли водители использовать место стоянки автомашин для проведения ре- 60

монтных и профилактических работ, а также для мойки автомашин, складирования крупных запчастей, в результате чего может проливаться бензин, масло и др. жидкости? Наверное, в правилах следует определить, в каких целях может быть использована стоянка для машин, и что на ней делать запрещено.

На этом примере видно, как последовательно шаг за шагом надо рассмотреть весь комплекс проблем, учесть все важные моменты и отдельные особенности и постараться предусмотреть возможные последствия.

Правило не должно быть более широким, чем нужно, чтобы решить проблему. Другими словами, правило не должно быть чрезмерным, то есть включать в себя излишнюю информацию, быть расплывчатым по содержанию, не имеющим конкретной цели. Иначе оно будет трудным для восприятия. Правило должно быть кратким, ясным, без двояких толкований, так чтобы всякий был в состоянии его понимать и следовать ему.

Разработка внутренних правил в товариществе требует много внимания, чтобы не упустить из виду необходимого; продуманности, чтобы все изложить кратко, доступно и понятно; и дальновидности, чтобы учесть все последствия.

При разработке новых внутренних правил: