ПЛАН УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

Основными принципами профессионального подхода к управлению недвижимостью являются пообъектность, ориентированность на интересы клиентов:

- управление осуществляется в отношении каждого отдельного многоквартирного дома как самостоятельного объекта управления, с учетом технического состояния дома, степени его благоустройства, состояния земельного участка и его благоустройства и других особенностей дома;

- деятельность управляющей организация направлена на удовлетворение запросов собственников жилья как клиентов, достижение целей, определенных собственниками имущества.

В зарубежной практике профессиональная квалификация управляющего подтверждается его умением разработать план управления объектом недвижимости как стратегии развития объекта недвижимости, направленного на достижение целей, поставленных собственником. Российские управляющие организации еще не имеют опыта разработки подобных планов управления.

Цели управления многоквартирным домом устанавливаются собственниками помещений. Как уже отмечалось ранее, цели управления могут быть самыми разными. Если собственники не могут самостоятельно сформулировать цели управления, задача управляющего - управляющему предложить им разные варианты целей управления, основываясь на собственном профессиональном опыте. Цели управления рекомендуется формулировать не только в общем виде (например, повысить комфортность проживания и энергоэффективность дома), но и с указанием количественных и качественных показателей, через которые конкретизируются цели. Например:

Цель 1: повысить комфортность проживания, а именно:

а) обеспечить дополнительную очистку холодной воды;

б) улучшить показатели микроклимата в помещениях: температура ± оС, влажность -              %, кратность воздухообмена              ;

в) улучшить благоустройство земельного участка с созданием зон отдыха для разных возрастных групп собственников;

Цель 2: повысить энергоэффективность дома:

а) снизить потребление тепловой энергии на отопление на 30 %;

б) снизить потребление электроэнергии в местах общего пользования на 25 %.

Когда собственники принимают решение о целях управления многоквартирным домом, профессиональный управляющий должен обращать внимание их внимание на то, что поставленные цели должны быть реалистичными, помогать собственникам объективно оценивать свои возможности и расставлять приоритеты. При определении целей нужно учитывать установленные требования к техническому и санитарному состоянию общего имущества в многоквартирном доме, объективную необходимость, связанную с фактическим состоянием дома, интересы различных групп собственников помещений и их финансовые возможности.

Цели управления затем в процессе разработки плана управления (после проведения анализа проблем многоквартирного дома) или изменения внешних факторов (например, резко повысились цены на энергоносители) могут уточняться, корректироваться или изменяться. В процессе управления, когда требуется принять очень важные решения, необходимо также возвращаться к обсуждению целей с собственниками. Выбор целей - постоянный и гибкий процесс, собственники должны это понимать.

План управления - это «программный» документ, который анализирует существующее состояние объекта управления и окружающую среду, возможности развития объекта управления и их соответствие целям собственников имущества, предлагает различные стратегии достижения целей с необходимым технико-экономическим обоснованием.

В практике управления объектами коммерческой недвижимости широко используются рекомендации по разработке плана управления, предложенные международным «Институтом управляющих недвижимостью» (Institute of Real Estate Managers). На основе этих рекомендаций авторами ниже предлагается структура плана управления многоквартирным домом с учетом того, что использование данного объекта недвижимости не преследует целей извлечения дохода собственниками помещений.

Возможная структура плана управления многоквартирным домом

Часть I. Введение в план управления:

Титульный лист.

Содержание плана.

Наименование и адрес объекта управления.

Информация о заказчике плана управления (собственники, ТСЖ).

Основание для разработки плана управления многоквартирным домом (решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, договор управления).

Цели собственников и методика их определения.

Временные рамки планирования, этапы и задачи различных этапов.

Основные полномочия лица, разрабатывающего план управления, и ограничительные условия при разработке плана.

Определения и основные термины, используемые в плане.

Часть II. Описание объекта управления:

Местоположение и общее окружение многоквартирного дома.

Описание здания.

Текущее техническое состояние многоквартирного дома (соответствие техническим нормам, целям собственников, показатели энергоэффективности).

Описание земельного участка.

Описание иных сооружений на земельном участке.

Текущее финансовое состояние (рыночная стоимость жилых помещений в данном доме, расходы на содержание и коммунальные услуги, доходы (сбор платежей), задолженность и т.д.).

Описание существующей системы управления.

Часть III. Определение проблем, подлежащих разрешению:

Анализ текущей ситуации.

Определение и приоритетность проблем (исходя из требований технических норм и целей собственников).

Часть IV. Анализ рынка:

Анализ рынка жилья (рыночная стоимость квартир, стоимость аренды, спрос на жилье и нежилые помещения в городе, округе, районе, микрорайоне, в которых находится дома).

Анализ стоимости содержания многоквартирных домов и коммунальных услуг в месте расположения дома (в городе, округе, районе, микрорайоне, в которых находится дома).

Анализ рынка услуг и работ по управлению, обслуживанию, ремонтам многоквартирных домов (объем предложений, конкуренция, возможность выбора цены).

Часть V. Определение и анализ возможных стратегий развития объекта недвижимости и рекомендации:

Возможные стратегии развития многоквартирного дома/достижения целей.

Сопоставительный анализ возможных стратегий (стоимость, источники финансирования, сроки реализации, сроки окупаемости, соотношение финансовой нагрузки и выгоды от применения решения, последствия отказа от данного решения).

Рекомендуемое решение.

Часть VI. Приложения:

Сопровождающие материалы              (документы, фотографии).

Информация о составителе плана (квалификация, подтверждающие ее документы).

Разработанный управляющей организацией план управления предлагается заказчикам (собственникам помещений или ТСЖ) для принятия решения по стратегии развития многоквартирного дома для достижения целей собственников.

Утвержденный план управления многоквартирным домом является основой для формирования заказа на управление (условий договора управления), разработки перспективных и текущих планов ремонтов, модернизации, энергосбережения и других услуг и работ по содержанию многоквартирного дома.

План управления важен и нужен как для собственников имущества, так и для управляющей организации (управляющего).

Для управляющего:

развивает аналитические, исследовательские навыки управляющего,

выявляет способность управляющего комплексно подойти к проблемам объекта недвижимости, связать разрозненную информацию, увидеть перспективы развития объекта

помогает убедить новых клиентов в профессионализме управляющего,

отражает достигнутое взаимопонимание между управляющим и клиентом по целям управления объектом недвижимости и стратегии их достижения,

служит основой для разработки текущих (годовых) планов работ по содержанию объекта недвижимости,

помогает обсудить проблемы дома с собственниками помещений, а в дальнейшем - проводить мониторинг изменений и предоставлять отчеты собственникам.

Для собственников:

дает понимание, в каком состоянии находится объект недвижимости, каковы перспективы изменения его состояния в зависимости от принимаемых решений,

дает представление о необходимых объемах вложения средств,

обеспечивает понимание того, какие результаты могут быть достигнуты при различных вариантах решений,

помогает принять решения о приоритетах при проведении ремонтов/модернизации дома и способах финансирования,

обеспечивает преемственность управления при смене способа управления или управляющего,

позволяет составить представление о профессионализме управляющего, насколько он заинтересован в них как в клиентах.

Внедрение в деятельность российских управляющих организаций практики разработки планов управления многоквартирными до- мами будет способствовать повышению качественного уровня управления и улучшению состояния многоквартирных домов.