Перевод помещений
Любое помещение (жилое и нежилое) представляет объект недвижимости, входящий в состав зданий и сооружений.
Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
В первую очередь оно предназначено для проживания граждан. Соответственно, использоваться оно должно в соответствии с назначением (для проживания физических лиц).
При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, но при условии, что это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Размещение промышленных производств в жилых домах запрещено. В соответствии со статьей 288 ГК размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. То есть для этого необходимо провести смену правового статуса объекта недвижимости.
Изменение функционального назначения помещения, перевод его из группы жилых помещений в группу нежилых влечет изменение его правового статуса и правовых последствий.
Статья 1 Закона о государственной регистрации прав относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Глава 3 ЖК регламентирует перевод жилого помещения в нежилое помещение, а также обратные действия. В указанной главе предусмотрены условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, порядок проведения указанных действий, возможности и последствия отказа в переводе.
Ранее порядок перевода жилых помещений в состав нежилого фонда по инициативе собственника регулировался нормативными правовыми актами субъектов Федерации и органов местного самоуправления. То есть законодательной основой для осуществления перевода жилых помещений в состав нежилого фонда было законодательство региона по данному вопросу.
Можно выделить следующие основания для изменения функционального назначения помещения:
исключение из жилищного фонда домов и помещений, непригодных для проживания граждан;
признание целесообразности изменения функционального назначения переводимых помещений по инициативе собственника.
В статье 22 ЖК приведен перечень условий, при наличии которых не допускается перевод жилого помещения в нежилое. Исходя из этого можно выделить следующие требования, которые должны быть соблюдены при указанном переводе:
в помещение, переводимое из разряда жилых в категорию нежилых, должен быть доступ без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или должна иметься техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
переводимое помещение не должно быть частью жилого помещения, не должно использоваться собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания. Таким образом, в данном помещении не должны быть зарегистрированы и не должны проживать физические лица. Кроме того, необходимо указать на тот факт, что не может допускаться перевод пригодных для проживания жилых помещений в нежилые, если в результате такого перевода собственник жилого помещения и (или) члены его семьи становятся нуждающимися в получении жилья или улучшении жилищных условий;
право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (не должен быть заключен договор аренды, оно не должно быть предметом залога и т. д.);
перевод жилых помещений в нежилые в многоквартирном доме допускается на первом этаже или на более высоких этажах здания, если одновременно переводятся в нежилой фонд или являются нежилыми помещения, расположенные на этажах здания непосредственно под переводимыми.
При этом обязательно устройство отдельного входа в нежилой фонд здания и обеспечение отсутствия доступа в жилой фонд здания посетителям и посторонним лицам.Для перевода нежилого помещения в жилое установлены следующие требования:
переводимое нежилое помещение должно соответствовать установленным требованиям (быть пригодным для проживания, т. е. не находиться в ветхом или аварийном состоянии, а также в нем не должно присутствовать вредное воздействие факторов среды обитания);
должна иметься возможность обеспечить соответствие такого помещения требованиям, которые содержатся в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории; несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования; основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушений и повреждений, приводящих к их деформации или образованию трещин, снижающих их несущую способность и ухудшающих эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом, и т. д.;
право собственности на переводимое помещение не должно быть обременено правами третьих лиц (аренда, залог, ипотека и т. д.).
Для перевода нежилого помещения в жилое необходимо наличие этих трех оснований.
В главе 3 ЖК содержатся также положения, которые определяют действия органов, осуществляющих перевод помещений, и тех лиц, которые намерены изменить целевое использование принадлежащих им помещений.
Согласно статье 132 Конституции России органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.
В соответствии со статьей 23 ЖК перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое осуществляется органом местного самоуправления. Данная статья соответствует статье 14 ЖК, на основании которой именно к компетенции органов местного самоуправления в области жилищных отношений относится принятие в установленном порядке решений о переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые.
Для перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое собственник переводимого помещения или иное уполномоченное им лицо, действующее по его поручению, представляет в орган местного самоуправления, наделенный соответствующими полномочиями, расположенный по месту нахождения переводимого помещения, следующие документы:
заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае, если переводимое помещение является жилым, технический паспорт такого помещения);
поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;
подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
Данный перечень является исчерпывающим и содержит все необходимые для перевода помещений документы. Поэтому орган местного самоуправления, который осуществляет соответствующий перевод, не вправе требовать представления иных документов. Факт подачи документов подтверждается выданной органом местного самоуправления распиской в получении документов, где указаны их список и дата их получения.
Орган местного самоуправления, который занимается изменением целевого назначения помещений, должен рассмотреть соответствующее заявление (а также приложенные к нему необходимые документы) и на основании результатов рассмотрения принять решение о переводе или об отказе в переводе заявленного помещения.
Срок принятия решения — не более 45 дней со дня подачи заявления и представления документов.После принятия соответствующего решения по вопросу перевода помещения (о разрешении перевода или отказе в переводе) орган местного самоуправления, обладающий соответствующими полномочиями по переводу помещений, должен в срок, не превышающий трех рабочих дней со дня принятия решения, выдать или направить по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, содержащий текст принятого решения. Данный документ является актом, подтверждающим принятие решения. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством России федеральным органом исполнительной власти.
Собственники иных помещений, примыкающих к переводимому (соседних), также должны быть информированы о принятии указанного решения. Уведомление им направляется органом, осуществляющим перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю документа с решением.
Документ, в котором содержится принятое решение по вопросу перевода помещения, подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения согласно присвоенной ему категории (в качестве жилого или нежилого помещения). Исключением является ситуация, когда для использования уже переведенного помещения необходимо проведение его переустройства, перепланировки, выполнение иных работ.
Рассмотрим ситуацию, когда процесс перевода и осуществления перепланировки или переустройства переводимого помещения производится одновременно.
Если возникает необходимость проведения собственником переводимого помещения его переустройства, перепланировки, иных работ в целях обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения, принятое органом местного самоуправления решение должно содержать требование об их проведении, а также их перечень. Указанное решение является основанием для их проведения.
Для выполнения переустройства, перепланировки, иных работ необходимы:
проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения, подготовленный и оформленный в установленном порядке.
Он должен быть представлен заявителем при подаче документов для принятия соответствующего решения и входит в перечень обязательных документов;перечень работ, указанных в документе, содержащем решение органа местного самоуправления.
По окончании работ по перепланировке, переустройству, иных ремонтных работ составляется акт приемочной комиссии, которая формируется органом, осуществляющим перевод помещений. Форма документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, утверждена постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. № 266.
Подписанием акта приемочной комиссии подтверждается факт завершения указанных работ. Акт приемочной комиссии должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
Данный документ подтверждает окончание процесса перевода помещения и является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения.
Таким образом, документом, подтверждающим окончание процесса перевода помещения и использования его в новом качестве (в случае отсутствия необходимости в проведении работ по переустройству, перепланировке, иных работ), является документ, в котором содержится решение органа местного самоуправления о соответствующем переводе помещения. В случае, если возникла необходимость в проведении указанных работ, таким документом, допускающим использование помещения в новом качестве, является акт приемочной комиссии.
После перевода помещения при его использовании в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах. Ответственные лица обязаны соблюдать перечисленные требования. В противном случае наступает административная ответственность, предусмотренная статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП).
В ЖК предусмотрены как случаи принятия решения, разрешающего перевод помещения из одной категории в другую, так и вариант отказа уполномоченного органа местного самоуправления в переводе. Орган местного самоуправления вправе принять обоснованное решение о разрешении соответствующего перевода либо об отказе в переводе.
В статье 22 ЖК определено, что перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если не отвечает требованиям, установленным в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц. Статья 24 ЖК, в свою очередь, предусматривает основания для отказа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое. Перечень оснований отказа, содержащийся в статье 24, не может трактоваться расширительно, иные основания для отказа в переводе ЖК не предусмотрены.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое или нежилого помещения в жилое допускается в случае:
если заявитель не представил документы из перечня обязательных документов, предусмотренных частью 2 ст. 23 ЖК;
если указанные документы представлены в ненадлежащий орган;
если заявителем не соблюдены условия и требования статьи 22 ЖК, являющиеся основаниями для соответствующего перевода помещения;
наличия несоответствия проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства.
В решении, содержащем отказ в переводе, обязательно должны содержаться основания отказа, а также ссылка на нарушения, предусмотренные частью 1 ст. 24 ЖК. В срок не позднее трех дней с момента принятия решения об отказе в переводе помещения оно выдается или направляется заявителю. Указанное решение может быть обжаловано заявителем в судебном порядке с соблюдением процессуального законодательства.
При рассмотрении вопросов смены целевого назначения помещения и перевода его из категории жилых в категорию нежилых помещений необходимо отметить следующее:
так как право инициировать процесс перевода принадлежит собственнику помещения, данным правом также обладают собственники жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От их имени вправе действовать уполномоченные государственные органы или органы местного самоуправления либо управомоченные ими лица;
согласно статьям 85, 87 ЖК лица, которым жилые помещения предоставляются из государственного или муниципального жилищного фонда по договорам социального найма, подлежат выселению из этих жилых помещений в случае, если данные помещения подлежат переводу в категорию нежилых. При этом им должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма.