Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение
В соответствии со ст. 17 ЖК РФ жилое помещение
предназначается только для проживания граждан. Пользование жилым помещением должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, а также соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических,
экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями в редакции от 16 января 2008 года, утвержденными Постановлением Правительством РФ 21 января 2006 года за № 25.[17]
В порядке исключения согласно вышеуказанным «Правилам пользования жилым помещением» жилое помещение может быть использовано проживающими в нем на законных основаниях гражданами для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Использование жилого помещения не по назначению влечет расторжение договора найма жилого помещения с последующим выселением, а в случае использования собственником жилого помещения не по назначению может повлечь принудительное изъятие. Для использования жилого помещения не по назначению и размещения в нем предприятий, учреждений, организаций допустимо только после перевода жилого помещения в нежилое. Под нежилым помещением необходимо понимать помещение в жилых домах, предназначенные для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.[18]
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности.
Условия перевода жилого помещения в нежилое содержаться в ст. 22 ЖК РФ, согласно которой перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случае, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.
В соответствии с п. 3 ст. 17 ЖК РФ не допускается размещения в жилых помещениях промышленных производств.Перевод жилого помещения в нежилое не допускается:
- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;
- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
ЖК РФ вышеуказанной статьей предусматривает возможность перевода нежилого помещения в жилое. Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение: не отвечает установленным требованиям; отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям; право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое помещение независимо от формы собственности жилого помещения согласно ст. 23 ЖК РФ осуществляет органом местного самоуправления.
Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения представляет следующие документы: заявление о переводе помещения;
правоустанавливающие документы на переводимое помещении; план переводимого помещения с его техническим описанием; поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение; подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки переводимого помещения.
Вышеуказанный перечень является закрытым, то есть орган, осуществляющий перевод помещений, не вправе требовать представление других документов. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты их получения.
Решение о переводе или об отказе в переводе помещения должно быть принято по результатам рассмотрения соответствующего заявления и иных представленных в
соответствии с частью 2 ст. 23 ЖК РФ документов органом, осуществляющим перевод помещений, не позднее чем через 45 дней со дня представления указанных документов в данный орган.
Орган, осуществляющий перевод помещений, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия одного из указанных в части 4 ст. 23 ЖК РФ решений выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие одного из указанных решений. Форма данного документа должна соответствовать постановлению Правительства РФ 10 августа 2005 года за № 501 «Об утверждении формы уведомления о переводе (отказе в переводе)
25
жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение». Согласно утвержденной форме в уведомлении следует указать: кому направляется уведомление; адрес; наименование органа местного самоуправления, осуществляющего перевод; адрес подлежащего переводу помещения; характер перевода и цель использования.
Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение.
Этот документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведение его переустройства, перепланировки или иных работ.
В случае необходимости проведения переустройства, перепланировки переводимого помещения или иных работ для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения решение органа местного самоуправления должно содержать требование об их проведении, перечень иных работ, если их проведение необходимо.
Если для использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения требуется проведение его переустройства, перепланировки или иных работ, решение органа местного самоуправления является основанием проведения соответствующих переустройства, перепланировки с учетом проекта переустройства, перепланировки или проведения иных работ.
Завершение переустройства, перепланировки, или иных работ подтверждается актом приемочной комиссии, сформированной органом, осуществляющим перевод помещений. Акт приемочной комиссии, подтверждающий завершение переустройства или перепланировки, должен быть направлен органом, осуществляющим перевод помещений, в организацию по учету объектов недвижимого имущества.
Акт приемочной комиссии подтверждает окончание перевода помещения, является основанием использования переведенного помещения в качестве жилого или нежилого помещения и исключением их жилищного фонда или включением в него.
При использовании помещения после его перевода в качестве жилого или нежилого помещения должны соблюдаться требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством требования, в том числе требования к использованию нежилых помещений в многоквартирных домах.
Отказ в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое может последовать в случаях предусмотренных ст. 24 ЖК РФ:
непредставление определенных документов, предусмотренных ст. 23 ЖК РФ;
предоставление документов в ненадлежащий орган;
несоблюдения условий перевода помещения, предусмотренные ст. 22 ЖК РФ;
несоответствие проекта переустройства жилого помещения требованиям законодательства РФ.
Решение об отказе в переводе помещения должно содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Решение об отказе в переводе помещения выдается или направляется заявителю не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано заявителем в судебном порядке.