2.8. Особенности предоставления квартир в домах ЖСК, ЖК, служебных жилых помещений, общежитий, специализированного жилья

Как предусматривает ст. 112 Жилищного кодекса РСФСР, порядок учета граждан, желающих вступить в жилищностроительный кооператив, устанавливается действующим законодательством.

Прежде всего, имеются в виду положения ст.

В уставах ЖСК и ЖК2 могут быть предусмотрены иные основания признания граждан нуждающимися в улучшении

1 Бюллетень Верховного Суда СССР, 1988. № 4. С. 37.

2 Положения Примерных уставов ЖСК, ЖК; иные законодательные основы деятельности этих кооперативов нуждаются в пересмотре и совершенствовании. В юридической литературе обоснованно говорится, что «по своей организационно-правовой природе ЖСК — некоммерческая организация (потребительский кооператив по ст. 116 ГК РФ)» (Титов АЛ. Комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации, М.: Юрайт, 1999. С. 271). Однако выяснилось, что при регулировании общественных отношений в рассматриваемой сфере нельзя руководствоваться Законом РФ от 19 июня 1992 г. «О потребительской кооперации в Российской Федерации» (с изменениями и дополнениями от 11 июня 1997 г. — Собрание законодательства РФ. 1997. № 28. Ст. 3306). Во многом устарели положения Закона бывшего СССР от 26 мая 1988 г. «О кооперации в СССР» (Закон признан утратившим силу в части потребительской кооперации).

82

жилищных условий (льготы и преимущества как дополнительные основания). В частности, в отличие от п. 1 ст. 29 ЖК РСФСР допустимо принятие на учет и при обеспеченности жильем более 8 кв. м на одного члена семьи.

Принятие на учет граждан, желающих вступить в жилищно-строительные, жилищные кооперативы, производится по месту жительства решением местной администрации, а по месту работы — совместным решением администрации и профсоюзнбго комитета предприятия (учреждения, организации), при которых создается кооператив.

В члены жилищно-строительного, жилищного кооператива могут быть приняты граждане, достигшие 18-летнего возраста, постоянно проживающие в данном населенном пункте (если иное не установлено императивными нормами жилищного законодательства) и нуждающиеся в улучшении жилищных условий.

Лицу, принятому в члены ЖСК, ЖК, по решению общего собрания членов кооператива, утвержденного местной администрацией, предоставляется отдельная квартира, состоящая из одной или нескольких комнат, в соответствии с количеством членов семьи, суммой его паевого взноса и предельным размером жилой площади, предусматриваемым уставом данного кооператива. Следует обратить внимание на неточность редакции этого положения. Непременным условием принятия гражданина в ЖСК, ЖК является, прежде всего, внесение установленной суммы паевого взноса. Отсюда жилое помещение предоставляется исходя из размера внесенной суммы.

Заселение квартир в домах ЖСК, ЖК производится по ордерам, выдаваемым местной администрацией. Отличается ли положение ст. 118 ЖК РСФСР от редакции ст. 47 ЖК РСФСР в том, что «ордер является единственным основанием для вселения в предоставленное жилое помещение»? Верховный Суд РФ полагает, что отличается.

Б. обратилась в суд с иском к X. и жилищному комитету Юго-Западного округа г. Москвы о признании недействительным ордера, выданного на имя X. на двухкомнатную квартиру в ЖСК «Черемушки-1», сославшись на следующие обстоятельства.

В 1990 г. она и X., с которым Б. состояла в браке, были включены в список очередников, желающих вступить в жи-

83

лищно-строительный кооператив. В 1992 г. семья фактически распалась, а в марте 1993 г. брак был расторгнут. В период нахождения в суде иска о расторжении брака ответчик получил ордер на упомянутую квартиру, в который она была включена в качестве члена семьи, хотя намерений переселяться в это жилое помещение Б.

Префектура Юго-Западного округа г. Москвы также обратилась в суд с иском к X. о признании ордера на квартиру и свидетельства о праве собственности на нее недействительными, выселении ответчика на ранее занимаемую жилую площадь.

Решением Черемушкинского межмуниципального суда Юго-Западного административного округа г. Москвы (остар-ленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Московского городского суда) иски удовлетворены.

Президиум Московского городского суда и Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ протесты заместителя Генерального прокурора РФ об отмене судебных актов и передаче дела на новое рассмотрение оставили без удовлетворения.

Президиум Верховного Суда РФ 24 июня 1998 г. аналогичный протест заместителя Генерального прокурора РФ удовлетворил, указав следующее.

Как видно из материалов дела, с 1986 г. X. и его жена состояли на учете по улучшению жилищных условий. В ноябре 1990 г. семья была направлена во вновь формируемый ЖСК «Черемушки-1» для приобретения двухкомнатной квартиры. В связи с предоставлением такой квартиры 25 июня 1992 г. X. от своего имени и от имени жены дал обязательство освободить ранее занимаемую жилую площадь (комнату размером 9,18 кв. м).

В обоснование вывода о признании ордера недействительным суд первой инстанции со ссылкой на ст. 48 ЖК РСФСР указал на то, что X. представил в орган, выдавший ордер, не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий, о составе семьи, об освобождении ранее занимаемого жилого помещения.

Однако эти доводы на материалах дела не основаны. Как следует из дела, занимая комнату размером 9,18 кв. м, X. и его жена нуждались в улучшении жилищных условий, что

признавалось и жилищным органом, и органом исполнительной власти.

Ко времени получения ордера на квартиру (4 ноября 1992 г.) их брак не был расторгнут, в связи с чем истица указана в ордере в качестве члена семьи ответчика.

Суд не принял во внимание особенности правового режима квартиры, состоящие в том, что на указанный период она являлась собственностью кооператива, к исключительной компетенции которого относилось распределение квартир в доме ЖСК. Поэтому следовало выяснить, в какой мере названные обстоятельства (нуждаемость в улучшении жилищных условий, состав семьи и пр.) учитывались самим кооперативом. Однако ЖСК «Черемушки-1» к участию в деле вообще привлечен не был.

Юридическое значение ордера на кооперативное жилое помещение отражено в ст. 118 ЖК РСФСР, согласно которой по ордерам производится заселение квартир в доме жилищно-строительного кооператива (в отличие от нормы ст. 47 ЖК РСФСР о том, что в домах государственного и общественного жилищного фонда ордер — единственное основание для вселения).

Суд также не учел, что после выплаты пая за квартиру X. в силу ст. 13 Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» (действовавшего на время разрешения спора в суде первой инстанции) приобрел право собственности на нее.

Принимая к рассмотрению встречный иск префектуры Юго-Западного округа г. Москвы о выселении X., суд не определил ее процессуальное положение; между тем ни собственником, ни владельцем спорного жилого помещения префектура не являлась, а жилищно-строительный кооператив такого требования не заявлял.

Кроме того, суд не принял во внимание, что согласно п. 45 «Примерных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в РСФСР», граждане обязаны освободить ранее занимаемую площадь при получении жилья в доме государственного, муниципального и общественного жилищного фонда. Жилые помещения в ЖСК к указанным фондам не относятся.

84

85

В связи с этим вывод суда о том, что X. должен быть лишен права собственности на квартиру ввиду неосвобождения ранее занимаемой жилой площади ошибочен.

В момент разрешения спора также действовал Закон РФ от 24 декабря 1992 г.

Названный Закон не ставит приобретение жилья в ЖСК и ЖК в зависимость от количества членов семьи. Поэтому также необоснованна ссылка суда в решении на то, что X. была незаконно предоставлена двухкомнатная квартира на одного человека (данное утверждение не согласуется с нормами семейного законодательства, относящего нажитое супругами во время брака имущество к их совместной собственности, - ст. 20 КоБС РСФСР, ст. 34 СК РФ).

Признавая сделку по приобретению X. в собственность жилья недействительной, суд, исходя из требований ст. 48 ГК РСФСР, должен был привести стороны в первоначальное положение, т.е. обязать X. освободить квартиру, а ЖСК — возвратить паевые взносы, что сделано не было.

Доводы вышестоящих судебных инстанций о том, что X. не заявлял требование о возврате пая, противоречат данной норме закона.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции и последующие судебные постановления подлежат отмене в надзорном порядке по основаниям, предусмотренным ст. 330 ГПК РСФСР, а дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции1.

Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером трудовых отношений. Для квалификации жилых помещений как служебных требуется соблюдение трех условий:

1) жилое помещение должно быть включено в число служебных решением местной администрации. Эти помещения могут находиться в ведении местных органов власти и управления, ведомств, предприятий, учреждений и организаций. Но отнесение их к числу служебных — прерогатива только местной администрации.

Попытки хозяйственных, иных руководителей своими приказами и распоряжениями перевести помещение в разряд слу-

жебных должны признаваться незаконными с вытекающими отсюда последствиями (т.е. с признанием правового режима помещения как обычного ведомственного жилья);

2) перечень категорий работников, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения, устанавливается законами РФ, постановлениями Правительства РФ, решениями органов управления субъектов Российской Федерации.

Федеральный закон от 27 мая 1998 г.

Правительство РФ 20 февраля 1995 г. приняло специальное постановление «Об утверждении перечня категорий работников лесного хозяйства, которым могут быть предоставлены служебные жилые помещения в домах государственного жилищного фонда, находящегося в собственности Российской Федерации»3.

Перечень категорий работников, которым служебные жилые помещения могут предоставляться в домах кооперативных, общественных организаций, как правило, утверждается общим собранием членов кооператива, общественных организаций или собранием уполномоченных. Но это решение должно быть утверждено местной администрацией;

<< Назад

3) служебные помещения предоставляются решением администрации предприятия (учреждения, организации, органа управления кооперативной, общественной организации), в ведении которых они находятся. На основе такого решения местная администрация выдает специальный ор-

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1999. № 1. С. 12.

1 Собрание законодательства РФ, 2000. № 2. Ст. 129.

2 Собрание законодательства РФ, 1999. № 29. Ст. 3697. J Собрание законодательства РФ, 1995. № 9. Ст. 757.

86

87

дер на служебное жилое помещение, по которому осуществляется вселение. Но само по себе отсутствие ордера при законности решения администрации предприятия (учреждения, организации) не влечет выселения проживающих.

Морозовское районное производственное объединение «Райсельхозхимия» обратилось в суд с иском о выселении Д. из служебной квартиры, сославшись на следующие обстоятельства.

Главным агрономом объединения работал муж ответчицы — В. По решению администрации и профсоюзного комитета ему на семью из трех человек выделена служебная двухкомнатная квартира. Супруги вселились в квартиру, хотя ордер им выдан не был.

После этого брак они расторгли. В. из квартиры выбыл, а его бывшая супруга жила в ней без ордера (она — не работник объединения). >

Решением Морозовского районного народного суда (оставленным без изменения судебной коллегией Ростовского областного суда) иск удовлетворен.

Президиум Ростовского областного суда удовлетворил протест заместителя Председателя Верховного Суда РСФСР об отмене судебных постановлений, указав следующее.

Принимая решение о выселении из квартиры, народный суд указал, что жилая площадь является служебной, супруги вселились без ордера, с нарушением установленного порядка, и в случае прекращения В. трудовых отношений с объединением ответчицу следует выселить без предоставления другого жилья.

Кроме того, заключенный сторонами договор найма жилого помещения недействителен, так как ордер не был

выдан.

Решение является ошибочным, поскольку обстоятельства дела в нарушение ст. 14, 50 ГПК РСФСР судом не исследованы.

Согласно ст. 107 ЖК РСФСР работники, прекратившие трудовые отношения с предприятием, выселяются из служебного жилого помещения со всеми проживающими с ними лицами без предоставления другой жилой площади.

Из дела видно, что по решению администрации и профсоюзного комитета, договору найма жилого помещения, заключенного с В., ответчики вселились в служебную квартиру в связи с работой В. в объединении главным агрономом.

При рассмотрении спора суду необходимо было установить, имелись ли в этом случае обстоятельства, с которыми

закон (ст. 107 ЖК РСФСР) связывает возможность выселения из служебной квартиры. Между тем на день рассмотрения спора в деле не было данных о том, что В. прекратил трудовые отношения с объединением. Поэтому следовало проверить доводы ответчицы об отсутствии оснований выселять ее с ребенком из служебного жилья. Однако этому обстоятельству суд не придал значения, ограничившись ссылкой, что в случае увольнения В. ответчица подлежит выселению.

Нельзя признать обоснованным и указание суда на то, что ответчица подлежит выселению, поскольку договор найма жилого помещения заключен с нарушением установленного порядка - при отсутствии ордера.

Согласно ст. 105 ЖК РСФСР служебные жилые помещения предоставляются по решению администрации предприятия, в ведении которого находится это помещение. На основе принятого решения исполнительный комитет соответствующего местного Совета выдает гражданину ордер на служебное жилье.

Таким образом, законом установлено, что решение администрации является основанием для выдачи ордера; в связи с этим суду необходимо было установить, почему администрация не поставила в исполкоме вопрос о выдаче ордера.

По объяснениям В., он отказался получить ордер, поскольку прекратил семейные отношения с Д. Однако суду необходимо было проверить, являлось ли это обстоятельство препятствием для выдачи ордера исполкомом при том условии, что стороны по решению администрации вселились в квартиру и в деле нет данных о том, что трудовые отношения с объединением В. прекратил. Существенные для дела обстоятельства судом не исследованы, и поэтому принятое решение нельзя признать правильным1.

В параграфе 2.7 было отмечено: жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета объединения, предприятия, учреждения, организации или учебного заведения, в ведении которого находится общежитие.

На основе принятого решения выдается ордер (профсоюзной организацией, администрацией предприятия, учреждения, организации).

Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1988. № 9. С. 6.

89

Жилая площадь в общежитии предоставляется в размере не менее 6 кв. м на одного человека. Семьям выделяются изолированные жилые помещения. Преимуществом на получение жилой площади в общежитии пользуются граждане, имеющие право на внеочередное и первоочередное получение жилья в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также передовики и новаторы производства, другие рабочие и служащие в случаях, установленных решением трудового коллектива.

Предоставление жилой площади в специализированных домах: в домах-интернатах для престарелых и инвалидов, гостиницах-приютах, предназначенных для беженцев и переселенцев; домах ребенка, социально-реабилитационного центра для несовершеннолетних, социального приюта для детей, центра помощи детям, оставшимся без попечения родителей1, производится на основе заявлений, путевок, меди*, цинских заключений, решений местных администраций, актов и заключений государственных органов по чрезвычайным ситуациям.

Согласно Примерному положению о социально-реабилитационном центре для несовершеннолетних от 27 ноября 2000 г. в центр круглосуточно принимаются лица (независимо от места жительства) в возрасте от 3 до 18 лет, обратившиеся за помощью самостоятельно, по инициативе родителей (их законных представителей), направленные (поступившие) по другим основаниям в соответствии с законодательством РФ.

Дети в возрасте до 3 лет направляются в дом ребенка.

Несовершеннолетние находятся в центре в течение времени, необходимого для оказания им социальной помощи и (или) социальной реабилитации и решения вопросов их дальнейшего устройства.

Дети инвалидов, участников Великой Отечественной войны и семей погибших военнослужащих, дети-сироты, дети одиноких и многодетных матерей принимаются в детский дом-интернат в первоочередном порядке.

1 Постановлением Правительства РФ от 17 ноября 2000 г. утверждены Примерные положения: а) о социально-реабилитационном центре для несовершеннолетних; б) о социальном приюте для детей; в) о центре помощи детям, оставшимся без попечения родителей (Российская газета. 2000. 9 дек.)