5.1. Основания и порядок расторжения договора найма жилого помещения
В Жилищном кодексе РСФСР, иных жилищно-правовых актах, а также в ряде статей ГК РФ довольно часто встречаются особые понятия и категории, свойственные, как правило, только жилищным правоотношениям: прекращение договора найма жилого помещения, утрата права пользования жилым помещением, расторжение договора найма, выселение из занимаемых жилых помещений.
Все перечисленное, по всей вероятности, должно быть отнесено к категориям жилищного законодательства, как наиболее общие и существенные понятия, выражающие сущность жилищных отношений, их формирование, развитие и прекращение.На базе этих категорий формируются такие конкретные понятия, как способы выделения, исследования и познания конкретных общественных отношений в сфере распределения и использования жилья, их правового регулирования. В частности, утрата права пользования жилым помещением в связи с длительным отсутствием, расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и нанимателя, выселение из занимаемых жилых помещений с предоставлением или без предоставления другого жилого помещения и т.п.
Каково соотношение этих и других понятий, связанных с расторжением договора найма жилого помещения? Какой смысл вкладывает законодатель в эти выражения-понятия в конкретных случаях? Научно обоснованное их разграничение, уяснение имеют прежде всего практическую значимость для правильного применения статей ЖК РСФСР, последовательной защиты жилищных прав граждан.
199
Только на первый взгляд кажется, что понятия «расторжение договора по инициативе наймодателя» и «выселение» совпадают, поскольку первое реализуется на основе выселения второго. В самом деле, как можно расторгнуть договор без выселения (в данном случае не важно, с предоставлением или без предоставления другой жилплощади)?
В действительности же, по смыслу ЖК РСФСР, эти понятия не совпадают.
Если, к примеру, наймодатель предъявляет исковые требования к нанимателю и членам его семьи в связи с «непроживанием» на конкретной жилплощади (такие ситуации встречаются довольно часто), то расторжение договора найма жилого помещения не связано с выселением; нет необходимости их выселять.На практике возникают сложности и в связи с разграничением понятий «прекращение договора» и «расторжение договора найма жилого помещения». Хотя в ЖК РСФСР лишь одна статья 80 предусматривает прекращение договора (применительно к поднайму), в реальности это понятие употребляется довольно широко — как в жилищно-право-вых актах, так и в правоприменительной практике.
Понятие «прекращение договора найма жилого помещения» употребляется в широком и узком смысле. В последнем случае оно означает:
а) прекращение договора в связи с гибелью его предмета, т.е. уничтожением жилья или его серьезным повреждением (создавшим невозможность пользования). Это положение вытекает из ст. 416, 671 ГК РФ, ст. 52 ЖК РСФСР (предмет договора найма жилого помещения). Понятно, что при гибели предмета договора (в частности, от стихийного бедствия) жильцы обеспечиваются другой жилплощадью (по договору социального найма). Но прежний договор прекращается и заключается новый договор, поскольку произошла «замена» предмета;
б) прекращение договора в связи со смертью одинокого нанимателя, выступавшего стороной по данному договору. Это вытекает из положений ст. 418 ГК РФ (прекращение обязательства смертью гражданина), а также косвенно — из редакции ст. 60 ЖК РСФСР (сохранение жилого помещения за временно отсутствующими гражданами). Очевидно, что непосредственно ст. 60, 61 ЖК РСФСР регламентируют случаи сохранения, утраты права на жилую площадь.
200
В широком же смысле в качестве прекращения договора найма должны рассматриваться все случаи утраты права пользования жилым помещением в связи с «непроживанием», длительным отсутствием, расторжением договора и выселением. Принято также различать «утрату права на жилое помещение» в широком и узком смысле этого понятия.
В широком ;мысле к утрате или прекращению права на жилое помещение (так называемая «абсолютная» утрата) приводят, в принципе, все предусмотренные ЖК РСФСР случаи выселения без предоставления другого жилья, а также расторжения донора по инициативе нанимателя и членов его семьи (ст. 89:к РСФСР).
В узком же смысле об утрате права на жилое помещение южно говорить при отсутствии (непроживании) нанимателя и членов его семьи сверх сроков, установленных ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР.
Утрата права в данном случае касается того лица, которое, имея законное право проживать в данном жилом помещении, отсутствовало без уважительных причин. К гражданам, в свое время вселившимся с нарушением норм, в частности ст. 53, 54 ЖК РСФСР, вышеизложенное положение неприменимо. Они выселяются из жилого помещения, как не имеющие («не приобретшие») права в нем проживать1.
Утрата права пользования жилым помещением наступает и при расторжении договора найма, когда права нанимателя и членов его семьи на это помещение прекращаются. Такие последствия могут наступить как по их воле, так и вопреки ей.
Наниматель и члены его семьи по взаимному согласию в любое время могут потребовать расторжения договора найма (ч. I ст. 89 ЖК РСФСР), даже при наличии задолженностей по квартирной плате. Это требование является обязательным для жилищных органов, органов местного самоуправления, предприятий, учреждений и организаций.
По договору же коммерческого найма наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (ч. 1 ст. 687 ГК РФ).
1 Более подробно см.: Форматов И. Дела об утрате права на жилое помещение // Российская юстиция. 1997. № 8. С. 47—49.
201
Расторжение обязывает и нанимателя, и членов его семьи, и других граждан (применительно к договору коммерческого найма) освободить жилую площадь в разумные сроки. В противном случае у наймодателя, органов, распоряжающихся жилфондом, возникает право предъявить исковые требования об освобождении квартиры (выселении в связи с расторжением договора).
Наймодатель вправе требовать расторжения договора лишь по основаниям, установленным законом, и только в судебном порядке, кроме случаев выселения из домов, грозящих обвалом (ч.
III ст. 89 ЖК РСФСР).Договор коммерческого найма может быть расторгнут в случаях: а) невнесения нанимателем платы за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме — в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа; б) разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. «По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения (и выселения). При этом по просьбе нанимателя (при наличии уважительных причин) суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения (о выселении) на срок не более года» (ч. 2 ст. 687 ГК РФ).
Применительно к договору социального найма в случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. В данном случае действует презумпция прекращения прав нанимателя и членов его семьи на занимаемое жилое помещение. Это означает, что если последние не признают исковых требований наймодателя о выселении в связи с расторжением договора, то они должны действовать весьма активно, доказывая отсутствие факта выезда на постоянное жительство в другое место. Последнее обстоятельство представляется особенно важным в связи с принятием Федерального
202
! закона от 27 октября 1995 г. «О внесении изменений и до-| полпенни в Гражданский процессуальный кодекс РСФСР» [ (о прямых обязанностях сторон по предоставлению доказательств).
В свою очередь, наймодателю, требующему расторжения { договора и выселения, необходимо доказать реальность действий по «выезду» в другое место, что вытекает из редакции ст.
89 ЖК РСФСР (перевод по работе, выписка, снятие с учета, переезд членов семьи, отправка или перевозка ве-. щей, освобождение комнат и т.п.). При этом имеет значение, получил ли наниматель работу по новому месту жительства, приняты ли меры по регистрации и т.п. Не случайно еще в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» особо подчеркивалось: «При разрешении споров о том, имел ли место выезд нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другой населенный пункт или в другое жилое помещение того же населенного пункта, суд должен проанализировать совокупность доказательств: ' документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др.».Выезд нанимателя и членов его семьи по взаимному согласию в другое место на постоянное жительство является важнейшим критерием разграничения ст. 89 и ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР. В последнем случае отсутствие нанимателя, одного или всех членов его семьи является временным; они намерены вернуться в пределах сроков, предусмотренных этой статьей. Право на другое жилое помещение обычно не возникает (за исключением, пожалуй, прав граждан, временно от-сутствующих по условиям и характеру работы). В противном случае (если во время временного отсутствия возникло законное право на другое жилое помещение при отсутствии льгот) можно ставить вопрос об изменении оснований иска по ст. 89 ЖК РСФСР. Но нельзя руководствоваться одновременно положениями двух названных статей.
Между тем суды в своих решениях нередко допускают ошибки: в мотивировочной части руководствуются ст. 60, а в резолютивной ссылаются на ст. 89, и наоборот. Вот типичный пример. Кугарчинский лесопункт Республики Башкортостан обратился в суд с иском к Р. о признании его утра-
203
тившим право пользования жилым помещением. В обосно вание иска указано, что ответчик не проживает в квартип.
более года, не прописан (не регистрирован); привел квартиру в негодное состояние, но продолжает хранить там свои вещи. Решением Кугарчинского районного суда Республики Башкортостан Р. признан утратившим право на жилое помещение'и выселен со ссылкой на ст. 60, 61, 89 ЖК РСФСР Отменяя решение суда в порядке надзора, Президиум Верховного суда Республики отметил: «Признавая ответчика утратившим право пользования жилым помещением, суд исходил из двух различных норм закона». Кроме того, как отметил Президиум, «требование о расторжении договора по основаниям ст. 89 ЖК РСФСР истцом и не было заявлено». В данном случае, как представляется, дело следовало рассмотреть, прежде всего, с позиций соблюдения требований ст. 43, 47, 53, 54 ЖК РСФСР, т.е. проверить, возникло ли у Р. право на жилое помещение. Если оно возникло, несмотря на отсутствие прописки (регистрации), но при соблюдении требований ст. 54 ЖК РСФСР, можно было рекомендовать наймодателю изменить основания исковых требований на ст. 89 (по обстоятельствам дела оснований для применения ч. 2 ст. 60 ЖК РСФСР не было).К относительной утрате прав пользования жилым помещением приводят случаи, когда нанимателя и членов его семьи выселяют с предоставлением другого жилого помещения (ст. 83, 91, 94, ч. 2 ст. 95, ст. 107 ЖК РСФСР), а также случаи получения нового жилья в порядке улучшения жилищных условий.
Выселение как обычное последствие расторжения договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя, реальное проявление утраты права пользования жильем подразделяется на:
1) выселение с предоставлением другого жилья. Эти случаи в свою очередь подразделяются на подвиды:
а) выселение с предоставлением другого благоустроенного жилья (ст. 83, 91-94, 96, 137 ЖК РСФСР);
б) выселение, когда может быть предоставлено помещение, соответствующее только санитарно-техническим требованиям (ч. 1 и 2 ст. 82, п. 2 ст. 95, ст. 97, 108, ч. 2 ст. ПО ЖК РСФСР; ч. 3 ст. 18 Закона РФ от 24 декабря 1992 г. «Об основах федеральной жилищной политики; п. 6 постановления Пле-
ума Верховного Суда СССР от 16 августа 1984 г. «О применим законодательства при разрешении споров, связан-Ibix со сносом принадлежащих гражданам домов в связи с зъятием земельных участков для государственных или общественных нужд»);
2) выселение без предоставления другого жилья (ст. 65, 80> 98, 99, 100, 107, ч. 1 ст. 110 ЖК РСФСР).
'данный перечень является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Согласно ч. 4 ст. 10 ЖК рСФСР никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования им иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом. Принимая исковое заявление о выселении граждан с предоставлением другого жилого помещения (благоустроенного либо отвечающего только санитарным и техническим требованиям), необходимо проверить, указано ли в нем конкретное свободное жилое помещение. При отсутствии такого указания суд оставляет заявление без движения, известив об этом истца и предоставив ему срок, чтобы исправить недостатки. Если же данное требование не выполнено, заявление считается неподанным и возвращается истцу.
Принимая исковое заявление, в котором наймодатель требует выселить ответчика по основаниям, предусмотренным ст. 100 ЖК РСФСР, т.е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать конкретное жилое помещение, предоставляемое выселяемым, только в том случае, если именно он обязан его предоставить. Если же предоставить жилое помещение должно другое лицо (например, когда ордер выдан на жилое помещение, право пользования которым принадлежит Другому гражданину, когда признать ордер недействительным требует прокурор в интересах другого лица), то судья ;е вправе требовать такого указания; в подобных случаях он привлекает к участию в деле местную администрацию или предприятие (учреждение, организацию), на которое в случае Удовлетворения иска должна быть возложена обязанность представить выселяемым другое жилое помещение (п. 3 поста->вления Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 4 г. (в редакции от 21 декабря 1993 г.) «О некоторых вопро-а*, возникших в судебной практике по применению Жилищ-1ого кодекса РСФСР»).
204
205