Основания пользования жилыми помещениями. Договор социального найма
Право пользования жилым помещением может возникнуть по таким основаниям, как приобретение жилья в собственность, по сделкам (купли-продажи, дарения и др.), в порядке наследования, на основании судебного решения, в результате членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе, социальный коммерческий наем.
В соответствии с ГК РФ и ЖК РФ жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Таким договором является договор найма. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Действующее законодательство различает две разновидности договора найма: социальный (малоимущим и нуждающимся в жилье бесплатно или за доступную плату предоставляются жилые помещения, находящиеся только в государственной или муниципальной собственности) и коммерческий (любым лицам за плату во временное пользование предоставляются жилые помещения любой формы собственности).
Договор социального найма жилого помещения заключается между двумя сторонами – гражданином-нанимателем и собственником предоставляемого жилого помещения, относящегося только к государственному или муниципальному жилищному фонду. ЖК РФ не предполагает заключения договора социального найма жилого помещения в частном жилищном фонде как совокупности жилых помещений, находящихся в собственности граждан или юридических лиц. От имени собственника соответствующего жилищного фонда может выступать действующий от его имени государственный орган или орган местного самоуправления либо управомоченное ими лицо – наймодатель.
Передача жилого помещения нанимателю осуществляется на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении гражданину конкретного жилого помещения, что порождает обязанность наймодателя заключить с ним соответствующий договор социального найма жилого помещения.
В силу этого основаниями возникновения права пользования государственной и муниципальной жилой площадью выступает совокупность двух юридических фактов – принятие решения о предоставлении жилого помещения и заключение договора социального найма жилого помещения, который одновременно является и обязательственным правоотношением между нанимателем и наймодателем.Как обязательственное правоотношение, договор социального найма жилого помещения характеризуется рядом прав и обязанностей его сторон, которые предусмотрены в первую очередь именно в ЖК РФ. В числе полномочий гражданина – нанимателя жилого помещения по договору социального найма ЖК РФ называет полномочия по владению и пользованию занимаемой площадью. Вместе с тем наниматель социального жилья не лишен и отдельных правомочий распоряжения предоставленным жилым помещением, к числу которых могут быть отнесены право на замену и обмен жилой площади, направленные на ее отчуждение иным лицам при определенных условиях, установленных законом. Полномочия гражданина-нанимателя жилой площади по распоряжению жилым помещением, занимаемым по договору социального найма, существенно отличаются от правомочий гражданина-собственника, который может заключать в отношении принадлежащего ему жилья любые гражданско-правовые сделки.
Цель договора социального найма жилого помещения заключается в использовании жилого помещения для проживания в нем граждан. Помимо проживания ЖК РФ разрешает использовать жилое помещение для осуществления профессиональной деятельности (врачебной, адвокатской и т.п.) или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.
Жилое помещение по договору социального найма, как это следует из ЖК РФ, предоставляется за плату, которая включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем), плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги – плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, отопление.
Таким образом, договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете – т.е. жилом помещении – и о нанимателе), возмездный, двусторонний, взаимный (каждая сторона договора имеет не только права, но и обязанности).
Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
Договор социального найма заключается на пользование жилым помещением, находящимся в государственном жилищном фонде или в муниципальном жилищном фонде. Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное или за доступную плату выделение жилья гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий, малоимущим, иным указанным в нормативных актах лицам. Жилье по договору социального найма выдается в пределах нормы жилой площади, установленной законодательством. Основаниями договора социального найма являются административный акт органа исполнительной власти о предоставлении жилья в пользование, ордер на заселение, выданный на основе этого акта. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности и открытости.
По договору социального найма жилого помещении одна сторона – собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия. Изменение оснований и условий, дающих право на получение жилого помещения по договору социального найма, не является основанием расторжения договора социального найма жилого помещения.
Пользование жилым помещением по договору социального найма осуществляется в соответствии с ЖК РФ, договором социального найма данного жилого помещения.Наниматель жилого помещения в многоквартирном доме по договору социального найма данного жилого помещения приобретает право пользования общим имуществом в этом доме. Предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры). Самостоятельным предметом договора социального найма жилого помещения не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, общее имущество в многоквартирном доме. Договор социального найма жилого помещения заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения жилищного фонда социального использования. Типовой договор социального найма жилого помещения утверждается Правительством РФ. Не влечет за собой расторжения или изменения условий договора социального найма жилого помещения переход прав хозяйственного ведения, оперативного управления, собственности на занимаемое по договору социального найма жилое помещение.
Право на получение жилья по договору социального найма имеют граждане, признанные органом местного самоуправления (с учетом их дохода и подлежащей налогообложению собственности) малоимущими, нуждающиеся в жилье и стоящие на учете в качестве нуждающихся в получении бесплатного жилья («очередники»), иные категории граждан в соответствии с законодательством (госслужащие и др.).
Право на получение жилья по договору социального найма имеют только граждане РФ. Иностранные граждане и лица без гражданства не имеют права на получение жилья по договору социального найма, если иное не предусмотрено международным договором.
По договору социального найма предоставляются жилые помещения государственного жилищного фонда (нуждавшимся в улучшении жилищных условий), муниципального жилищного фонда (малоимущим).
Самой многочисленной категорией лиц, которым предоставляется жилье по договору социального найма, являются граждане, нуждающиеся в жилых помещениях.
Гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, признаются не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещении требованиям, являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданых ими в указанный орган по месту своего жительства. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности, исходя из времени принятия таких граждан на учет. Вне очереди жилые помещения по договорам социального найма предоставляются гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат, детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения, по окончании их пребывания в образовательных и иных учреждениях, в том числе в учреждениях социального обслуживания, в приемных семьях, детских домах семейного типа, при прекращении опеки (попечительства), по окончании службы в Вооруженных Силах РФ, по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы; гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Правительством РФ.
Первоочередное право па получение жилья по договору социального найма имеют инвалиды Великой Отечественной войны, участники Великой Отечественной войны, матери-героини, ветераны труда, иные категории граждан, указанных в законодательстве.
При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия. Освободившееся жилое помещение в коммунальной квартире, в которой проживают несколько нанимателей и (или) собственников, на основании их заявления предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях.
Право на первоочередное получение жилой площади имеет личный характер и поэтому не может быть передано другому лицу, включая ближайших родственников.
Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливаемся органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размера нормы предоставления, установленной данным органом. Норма жилой площади, если иное для конкретных случаев не предусмотрено законодательством, в настоящее время устанавливается в размере 12 м2 на 1 человека. Минимальная санитарная норма жилой площади составляет 6 м2 на I человека. Норма жилой площади имеет важное практическое значение и учитывается при исчислении платы за жилое помещение, предоставлении нанимателю жилого помещения в связи с капитальным ремонтом жилого дома или при выселении нанимателя, разделе жилой площади, сдаче помещения в поднаем или вселении временных жильцов, решении вопроса о предоставлении дополнительной жилой площади.
Сверх нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде дополнительных 10 м2 или отдельной комнаты. Размер дополнительной жилой площади гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, гражданам, которым эта площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы. Согласно перечню заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.12.2004 № 817 и вступившему в силу с 1 января 2005 г., категории граждан, которым дополнительная жилая площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, указаны в отдельных нормативных актах. К ним, например, относятся некоторые военнослужащие, работники правоохранительных органов, деятели науки и др.
Договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон, по желанию нанимателя, по инициативе наймодателя. Наниматель жилого помещения по договору социального найма по своему желанию с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда.
Наймодатель может расторгнуть договор социального найма только в судебном порядке в случаях невнесения нанимателем в течение более чем 6 месяцев платы за жилое помещение, коммунальные услуги, разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, систематического нарушения прав и законных интересов соседей, делающих невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, использования жилого помещения не по назначению.
Договор социального найма жилого помещения прекращается также по закону в связи с утратой (разрушением) жилого помещения и смертью одиноко проживавшего нанимателя.
Граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений. Дееспособный член семьи нанимателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя с согласия остальных членов своей семьи, наймодателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Наймодателъ жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Он обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение, принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг, обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отношении жилого дома – также и текущего), содержать придомовую территорию в чистоте и порядке и т.д. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. При неисполнении или ненадлежащем исполнении наблюдателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитальною ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать либо уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц, сдавать жилое помещение в поднаем, разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов, осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения, требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных прав может иметь иные права, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены законом, обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать порядок в жилом помещении, проводить текущий ремонт жилого помещения, своевременно, не позднее 10 числа следующего за прожитым месяца, вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги, соблюдать надлежащие правила пользования жилым помещением, в том числе: не нарушать покоя других жильцов дома, с 23.00 до 7.00 соблюдать полную тишину, не допускать проведения в квартире работ, создающих повышенный шум или вибрацию, и т. д., информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма. Наниматель жилого помещения по договору социального найма помимо указанных обязанностей несет иные обязанности, предусмотренные ЖК РФ, другими федеральными законами и договором социального найма.
К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним и ведущие с нанимателем общее хозяйство супруг, дети, родители, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы нанимателя. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
Если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи (в том числе временно отсутствующих) вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других членов семьи. Наймодатель может запретить вселение граждан в качестве проживающих совместно с нанимателем членов его семьи в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на 1 члена семьи составит менее учетной нормы.
На вселение к родителям их несовершеннолетних детей не требуется согласия остальных членов семьи нанимателя и наймодателя. Вселение в жилое помещение граждан в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой изменение соответствующего договора социального найма жилого помещения в части необходимости указания в данном договоре нового члена семьи нанимателя. Не влечет за собой изменения их прав и обязанностей по договору социального найма временное отсутствие нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кого-либо из проживающих совместно с ним членов его семьи или всех этих граждан.
Наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, вправе передать часть занимаемого им жилого помещения (а в случае временного выезда – все жилое помещение) в поднаем с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения площадь соответствующего жилого помещения на 1 проживающего составит не менее учетной нормы, в коммунальной квартире – не менее нормы предоставления. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей, проживающих совместно с нанимателями членов их семей, всех собственников, проживающих совместно с собственниками членов их семей. Поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением. Ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель.
Передача жилого помещения в поднаем не допускается, если в этом жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в предусмотренном ЖК РФ перечне, а также в других, предусмотренных федеральными законами случаях. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается письменной форме. Экземпляр договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, передается наймодателю такого жилого помещения. В договоре поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, должны быть указаны граждане, вселяемые совместно с поднанимателем в жилое помещение. Договор полнайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключается на срок, определяемый сторонами договора поднайма такого жилого помещения. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на 1 год. Пользование по договору поднайма жилыми помещениями, предоставленными по договору социального найма, осуществляется в соответствии с договором поднайма жилого помещения, ЖК РФ, иными нормативными правовыми актами.
Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является возмездным. По соглашению сторон в договоре поднайма такого жилого помещения устанавливаются порядок, условия, сроки внесения, размер платы за поднаем жилого помещения. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, прекращается по истечении срока, на который он был заключен, при прекращении договора социального найма жилого помещения, по соглашению сторон, при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.
Наниматель жилого помещения вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранить нарушения в случае, если последний использует это жилое помещение не по назначению, систематически нарушает права и законные интересы соседей, бесхозяйственно обращается с жилым помещением, допуская его разрушение.
Если указанные нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения, наниматель жилого помещения также вправе назначить данному поднанимателю разумный срок для проведения ремонта жилого помещения.
Наниматель в судебном порядке вправе расторгнуть договор поднайма жилого помещения и выселить поднанимателя и вселенных совместно с поднанимателем граждан в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого данный поднаниматель отвечает, после предупреждения нанимателя продолжает нарушать права и законные интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению.
Если по прекращении или расторжении договора поднайма жилого помещения поднаниматель отказывается освободить жилое помещение, поднаниматель подлежит выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения вместе с проживающими с ним гражданами. Если договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, заключен без указания срока, то сторона договора – инициатор прекращения договора – обязана предупредить другую сторону о прекращении договора поднайма за 3 месяца.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам) по взаимному соглашению с предварительным уведомлением наймодателя. Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещениями каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, для коммунальной квартиры – менее нормы предоставления. Срок проживании временных жильцов не может превышать 6 месяцев подряд. Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через 7 дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателя, совместно проживающими с ним членами его семьи. Временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения в случае прекращения договора социального найма жилого помещения, отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления указанного требования.
Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма, производится в судебном порядке с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, других жилых помещении по договорам социального найма; без предоставления других жилых помещений.
Граждане выселяются из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма в случаях, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу, жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение, жилое помещение признано непригодным для проживания, в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома, жилое помещение не может быть сохранено, его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на 1 члена семьи существенно превысит норму предоставления. Предоставляемое гражданам в связи с вышеуказанным выселением другое жилое помещение должно быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта, равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению, отвечать установленным требованиям, находиться в черте данного населенного пункта. Конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину, выселяемому в судебном порядке, должно быть указано в решении суда о выселении. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более 6 месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения граждане, если они используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей, бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение, лишены родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным. В первых трех случаях наймодатель делает нанимателю предупреждение, устанавливает разумный срок для устранения нарушений и при непрекращении противоправных действий со стороны нанимателя и (или) членов его семьи обращается в суд.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи (в том числе временно отсутствующих). Проживающие совместно с нанимателем члены его семьи вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого ими жилого помещения по договору социального найма на жилые помещения, предоставленные по договорам социального найма другим нанимателям и находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении. Обмен жилыми помещениями, которые предоставлены по договорам социального найма и в которых проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, являющиеся членами семей нанимателей данных жилых помещений, допускается с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Органы опеки и попечительства вправе не давать своего согласия в случае, если обмен жилыми помещениями, предоставленными но договорам социального найма, нарушает права или законные интересы указанных лиц.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных в одном населенном пункте на территории РФ или в разных населенных пунктах на территории РФ. Обмен жилыми помещениями осуществляется без ограничения количества его участников при соблюдении требований ЖК РФ. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями.
Обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается в случаях, если к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения, право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке, обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания, принято решение о сносе соответствующего дома, его переоборудовании для использования в других целях, капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме, в результате обмена, если в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в перечне, утвержденном Правительством РФ.
Обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, может быть признан судом недействительным по основаниям, установленным гражданским законодательством для признании сделки недействительной, в том числе, если такой обмен совершен с нарушением требований, предусмотренных ЖК РФ. В случае признания обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным стороны соответствующего договора об обмене жилыми помещениями подлежат переселению в ранее занимаемые ими жилые помещения. Если обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, признан недействительным вследствие неправомерных действий одной из сторон договора об обмене жилыми помещениями, виновная сторона обязана возместить другой стороне убытки, возникшие вследствие такого обмена.