Организация и порядок управления жилищными кооперативами
Для организации жилищного кооператива и дальнейшей его регистрации в качестве юридического лица необходимо наличие учредителей, которые на собрании учредителей принимают решение об организации жилищного кооператива.
Правом на участие в собрании учредителей обладают лица, которые желают организовать жилищный кооператив (ст. 112 ЖК).Обязательным условием подтверждения факта принятия решения об организации жилищного кооператива является согласие его учредителей (лиц, желающих вступить в жилищный кооператив). Свое согласие они выражают путем голосования за организацию жилищного кооператива.
Именно те лица, которые проголосовали за организацию жилищного кооператива, становятся его членами с момента государственной регистрации жилищного кооператива в качестве юридического лица.
Согласно статье 117 ЖК документом, которым оформляется и подтверждается принятие решения об организации жилищного кооператива, является протокол собрания учредителей жилищного кооператива.
Жилищный кооператив как юридическое лицо действует на основании устава, который утверждается его учредителями (членами жилищного кооператива). То есть единственным учредительным документом жилищного кооператива является именно устав.
В статье 113 ЖК определены конкретные требования к уставу жилищного кооператива. В нем должны содержаться следующие сведения:
наименование жилищного кооператива. Оно в соответствии с пунктом 3 ст. 116 ГК должно содержать указание на основную цель его деятельности, а также слово «кооператив»;
место его нахождения;
предмет и цели деятельности (удовлетворение потребностей граждан в жилье, управление жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме);
порядок вступления в члены кооператива, выхода из кооператива и выдачи паевого взноса или иных выплат;
размер вступительных и паевых взносов;
состав и порядок внесения вступительных и паевых взносов;
положения об ответственности за нарушение обязательств по внесению паевых взносов;
данные о составе и компетенции органов управления кооператива и органов контроля за деятельностью кооператива, порядке принятия ими решений, в том числе по вопросам, решения по которым принимаются единогласно или квалифицированным большинством голосов;
порядок покрытия членами кооператива понесенных им убытков, порядок реорганизации и ликвидации кооператива.
Данные требования соответствуют статье 52 ГК, согласно которой в учредительных документах некоммерческих организаций должны быть определены предмет и цели деятельности юридического лица.
Допускается вносить в устав жилищного кооператива иные не противоречащие ЖК и другим федеральным законам положения.
В результате этого на усмотрение членов жилищного кооператива при его образовании вынесен широкий круг вопросов (например, необходимость созыва конференции, срок, на который избираются правление кооператива и председатель правления), которые должны быть отражены в принятом уставе жилищного кооператива.
Государственная регистрация жилищных кооперативов осуществляется на основании Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Моментом государственной регистрации признается внесение регистрирующим органом соответствующей записи в государственный реестр.
Таким образом, жилищный кооператив является созданным в качестве юридического лица после внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним и с этого момента обладает необходимой правоспособностью.
Жилищный кооператив как юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными нормативными правовыми актами и учредительными документами.
Порядок назначения или избрания органов юридического лица определяется законом и учредительными документами.
В статье 115 ЖК названы следующие органы управления жилищным кооперативом:
общее собрание членов жилищного кооператива (если число членов кооператива меньше 50 и если созыв конференции уставом жилищного кооператива не предусмотрен) или конференция (если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более 50 и это предусмотрено уставом жилищного кооператива);
правление жилищного кооператива (избирается членами кооператива на срок и на условиях, определенных уставом жилищного кооператива согласно статье 118 ЖК) и председатель правления жилищного кооператива (порядок его избрания и полномочия определены статьей 119 ЖК).
Общее собрание членов жилищного кооператива (ст.
117 ЖК). Обязательным условием для признания общего собрания правомочным является необходимость присутствия на нем более 50% членов кооператива. Для признания решения общего собрания членов жилищного кооператива принятым необходимо, чтобы за него проголосовало более 50% от присутствующих на собрании членов кооператива (при условии соблюдения кворума).Но данное требование может быть изменено путем внесения в устав жилищного кооператива соответствующего положения. В этом случае при голосовании по вопросам, конкретно указанным в уставе жилищного кооператива, за них должно проголосовать более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании.
В том случае, если при принятии решения соблюдены все требования и решение считается принятым, оно становится обязательным для всех членов жилищного кооператива с момента его принятия.
Компетенция общего собрания должна быть конкретизирована в уставе жилищного кооператива.
В свою очередь, ЖК к полномочиям, принадлежащим общему собранию членов жилищного кооператива, относит:
право избрания органов управления жилищного кооператива и органов контроля за его деятельностью. Данное право составляет исключительную компетенцию общего собрания членов кооператива;
утверждение заявления о приеме в члены жилищного кооператива и исключение из состава членов жилищного кооператива.
При проведении общего собрания членов жилищного кооператива составляется протокол. В нем отражается процесс проведения собрания и в обязательном порядке протоколом оформляется принятие решения общего собрания членов жилищного кооператива.
Правление жилищного кооператива (ст. 118 ЖК). Фактически в период между общими собраниями членов жилищного кооператива руководство его деятельностью осуществляет правление жилищного кооператива — коллегиальный исполнительный орган жилищного кооператива.
Количество членов правления жилищного кооператива, срок его деятельности устанавливаются уставом жилищного кооператива, а порядок деятельности правления жилищного кооператива и порядок принятия им решений должны быть оговорены или непосредственно в уставе жилищного кооператива, или в другом внутреннем документе жилищного кооператива (положении, регламенте, инструкции и т.
д.).Правление жилищного кооператива избирается из числа членов жилищного кооператива общим собранием членов жилищного кооператива (или конференцией).
К полномочиям правления относится следующее:
руководство текущей деятельностью жилищного кооператива (п. 3 ст. 118 ЖК);
рассмотрение заявления о приеме в члены жилищного кооператива и передача его на утверждение общему собранию членов жилищного кооператива (ст. 121 ЖК);
избрание из своего числа председателя правления жилищного кооператива (п. 3 ст. 118 ЖК).
Функции правления жилищного кооператива в уставе могут быть не конкретизированы. При этом необходимо учесть, что исполнять те полномочия, которые уставом отнесены к исключительной компетенции общего собрания членов жилищного кооператива, правление жилищного кооператива не вправе.
Председатель правления жилищного кооператива (ст. 119 ЖК). Председатель правления жилищного кооператива в качестве единоличного исполнительного органа выполняет следующие обязанности для осуществления руководства текущей деятельностью жилищного кооператива:
обеспечивает выполнение решений правления жилищного кооператива;
без доверенности действует от имени жилищного кооператива, в том числе представляет его интересы и совершает сделки;
осуществляет иные полномочия, не отнесенные ЖК или уставом жилищного кооператива к компетенции общего собрания членов кооператива (конференции) или правления жилищного кооператива.
Срок полномочий председателя правления жилищного кооператива должен быть установлен в уставе жилищного кооператива.
Согласно статье 53 ГК лицо, которое в силу закона или учредительных документов юридического лица выступает от его имени (а таким и является председатель правления жилищного кооператива), должно действовать в интересах представляемого им юридического лица добросовестно и разумно. Кроме того, оно обязано по требованию учредителей (участников) юридического лица, если иное не предусмотрено законом или договором, возместить убытки, причиненные им юридическому лицу.