2.7. Ордер на жилое помещение

Ордер является основанием для заселения жилплощади по договору социального найма в доме государственного или общественного жилищного фонда. Ордер выдается во исполнение решения местной администрации (города, района, поселка, села) о предоставлении жилья.

Правда, есть одно исключение. Жилая площадь в общежитии предоставляется рабочим, служащим, студентам, учащимся, а также другим гражданам по совместному решению администрации, профсоюзного комитета объединения, предприятия (учреждения, организации или учебного заведения), в ведении которых находится общежитие. На основе принятого решения администрацией предприятия (учреждения, организации, учебного заведения) выдается ордер на занятие (по найму) жилой площади в общежитии1.

Ордер является единственным основанием для вселения (ст. 47 ЖК РСФСР). В ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики» также особо выделено: «Основанием для вселения в жилое помещение по договору найма является ордер».

По высказываниям С.М. Корнеева и П.И. Седугина, «...ордер является порождением жилищной нужды и он будет использоваться лишь при предоставлении жилья отдельным категориям граждан. Однако, пока потребность в ордере как средстве распределения жилья сохраняется, и закон рассматривает ордер в качестве основания для вселения в жилое помещение; недооценка ордера как юридического факта возникновения жилищного правоотношения ведет к искажению истинного положения дел»2.

1 Примерное положение об общежитиях утверждено постановлением Совета Министров РСФСР от 11 августа 1988 г. (в ред. от 23 июля 1993 г.) (СП РСФСР. 1988. №11. Ст. 95); «Типовое положение о студенческом общежитии образовательного учреждения высшего и среднего специального образования РФ» утверждено постановлением Государственного комитета РФ по высшему образованию 31 мая 1995 г.

2 Корнеев С.М. Предоставление гражданам жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищных фондов // Гражданское право. Т. 2. — М.: Изд-во БЕК, 1994. С. 163; Седугин П'И. Жилищное право. С. 118—119.

75

Представляется необоснованным суждение В.Н. Литов-кина о том, что «ордер функционально предназначен для заселения предоставленного жилого помещения. Однако заселение возможно не в силу ордера, а в силу заключенного на его основе договора найма жилого помещения»1. Такое утверждение явно противоречит положениям ст. 47 ЖК РСФСР, ст. 13 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики».

Несмотря на взаимосвязь и взаимообусловленность ордера и договора, последний выполняет иные функции, возникшие в связи со вселением; он регулирует отношения в процессе пользования жильем. Как предусматривается в постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. (в редакции постановления Пленума от 30 ноября 1990 г.), «если вопреки закону вселение в жилое помещенир произведено без выдачи ордера, договор найма жилого помещения может быть признан судом недействительным»2.

Ордер представляет собой административно-правовой акт; это приказ жилищно-эксплуатационной организации предоставить гражданину и членам его семьи то помещение, которое в нем указано3. Недопустимо предоставление другой жилплощади, даже если при этом улучшаются жилищные условия указанных в нем граждан.

Предписание ордера как индивидуального акта должно быть реализовано не позднее 30-дневного срока; т.е. в течение этого времени обладатель ордера (ордеровладелец) обязан сдать его в жилищно-эксплуатационную организацию и вселиться в указанное в нем жилое помещение, одновременно предоставив данные об освобождении прежнего жилья всеми членами семьи, включенными в административно-правовой акт. При вручении ордера должно быть обращено внимание на проведение в оставленной квартире ремонтно-восстановитель-ных работ.

В одном из определений Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РСФСР было указано: «При предоставлении нанимателю другого жилого помещения в него

1 Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 47 ЖК. РСФСР Жилищное законодательство (комментарий). — М.: Юрид. лит., 1991. С. 161.

2 Жилищный кодекс (постатейный материал). — М.: Спарк. 1997. С. 207. ' Седугин П.И. Жилищное право, С. 115.

76

переселяются и члены семьи, если они включены в ордер и дали письменное согласие на проживание в предоставленном жилом помещении, либо когда по обстоятельствам дела бесспорно установлено, что эти лица выразили согласие освободить занимаемое жилое помещение»1.

С момента получения ордера (вселения) до заключения договора найма жилого помещения правовой статус граждан определяется как ордеровладельцев.

Неубедительна точка зрения В.Н. Литовкина по этому поводу: «Лицо, сдавшее жилищно-эксплуатационной организации ордер, является уже нанимателем»2. Как можно считаться нанимателем, когда не заключен договор жилищного найма, не определены взаимные права и обязанности?

Когда допускается разрыв во времени между сдачей ордера жилищно-эксплуатационной организации, вселением и заключением договора найма, правовое положение граждан остается неопределенным. Поскольку ордер сдан, имело место вселение, — граждане уже не ордеровладельцы; но они и не наниматели, потому что не заключен договор. Поэтому сдача ордера жилищно-эксплуатационной организации и заключения договора найма жилого помещения должны производиться одновременно.

Ордер может быть признан недействительным. Статья 48 ЖК РСФСР предусматривает как его основание, так и порядок, соблюдение которых играет важную роль для правильного рассмотрения дел.

П. на семью, состоящую из четырех человек, была предоставлена трехкомнатная квартира размером 42,64 кв. м в первоочередном порядке.

Исполком Каменнобродского районного Совета предъявил П.

Иск обоснован тем, что П. жилое помещение предоставлено незаконно, так как она не относится к числу граждан, имеющих право на первоочередное обеспечение жильем, и тем, что она была принята на учет с нарушениями правил.

Дело неоднократно рассматривалось судами Ворошилов-градской области, затем было принято к производству Верховного суда Украинской ССР по первой инстанции.

1 Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1981. № 7. С. 2. 1 Литовкин В.Н. Комментарий к ст. 47 ЖК РСФСР // Жилищное законодательство. С. 161.

77

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Украинской ССР 26 декабря 1986 г. признала ордер недействительным.

Первый заместитель Председателя Верховного Суда СССР внес протест в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда СССР, поставив вопрос об отмене указанного'решения ввиду его необоснованности и о передаче дела на новое рассмотрение.

Судебная коллегия удовлетворила протест, исходя из следующего. Указанные в решении Верховного суда Украинской ССР обстоятельства нуждаются в дополнительной проверке. Ответчики утверждают, что неправомерных действий не допускали, сомнений по поводу права на первоочередное получение жилой площади у них не возникало, т.е. наличие такого права подтверждено письмами ряда должност-^ ных лиц. Что касается нарушений при выдаче ордера, то в^ таком же положении оказались все семьи, поселившиеся в доме-новостройке, однако иск предъявлен только к ним. Ответчики также отрицают какое-либо вмешательство в решение вопросов о предоставлении им жилой площади других должностных лиц1.

В судебном порядке ордер признается недействительным,

если:

граждане представили не соответствующие действительности сведения о нуждаемости в улучшении жилищных условий;

нарушены права других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение;

установлена неправомерность действий должностных лиц;

налицо иные нарушения порядка и условий предоставления жилплощади.

а) Предоставление не соответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий (подложных документов, неверных данных о составе семьи, размерах и состоянии прежнего жилья, льготах и преимуществах) должно быть неправомерным, виновным. При этом не имеет значения, совершены ли подобные действия самими ордерополучателями или другими лицами в их интересах.

С.

Бюллетень Верховного Суда СССР, 1987. № 5. С. 27.

78

8 июля 1989 г. на семью из четырех человек (С., муж, двое сыновей) предоставлена двухкомнатная квартира размером 30,2 кв. м.

На тот же состав семьи 19 сентября 1990 г. по решению администрации и профсоюзного комитета продснаба С. была выделена трехкомнатная квартира в коттедже жилой площадью 39 кв. м взамен ранее предоставленной двухкомнатной.

Туймский продснаб обратился в суд с иском к С. и ее мужу о признании недействительным ордера, выданного на трехкомнатную квартиру, и выселении из нее. Истец сослался на то, что трехкомнатная квартира предоставлялась С. на семью из четырех человек с условием освобождения занимаемой двухкомнатной квартиры, которая распределена очереднику Л. Однако при получении ордера С. ввела в заблуждение лицо, выписывавшее ордер, просила не включать в ордер фамилию старшего сына, который якобы прописан у бабушки. Получив же ордер, она переехала в трехкомнатную квартиру только с мужем и младшим сыном, а старшего прописала в двухкомнатную квартиру, и он остался проживать в ней.

После повторной кассационной отмены решения суда об отказе продснабу в иске дело принято Верховным судом Республики Хакасия к своему производству и рассмотрено по первой инстанции.

Решением Верховного суда республики Хакасия 18 мая 1993 г. в иске отказано.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 1 сентября 1993 г. оставила это решение в силе.

Заместитель Председателя Верховного Суда РФ в протесте поставил вопрос о необходимости отменить судебные постановления и направить дело на новое рассмотрение.

Президиум Верховного Суда РФ 25 октября 1995 г. протест удовлетворил, указав следующее. При разрешении спора судом оставлены без внимания объяснения истца, что условием предоставления ответчице коттеджа является наличие четырех членов семьи и освобождение ранее занимаемой двухкомнатной квартиры1.

б) Нарушение прав других граждан или организаций на указанное в ордере жилое помещение.

неправомерной выдачей ордера на помещение, временно свободное в связи с выездом нанимателя и членов его семьи, когда за ними сохраняется право на жилье по ст. 60 ЖК РСФСР;

Более подробно см.: Бюллетень верховного Суда РФ. 1996. № 5. С. 5.

79

выдачей ордера на ранее бронированное жилое помещение (ст. 62 ЖК РСФСР);

правом нанимателя на освобождающееся изолированное жилое помещение (ст. 46 ЖК РСФСР);

гражданско-правовым обязательством о предоставлении лицу, конкретного жилого помещения и (в нарушение его) выдаче ордера другому;

правом заселения жилья в домах, переданных местной администрации, а также построенных в порядке долевого участия (ст. 45 ЖК РСФСР), если нарушено правило первоочередного обеспечения нуждающихся работников предприятий, учреждений и организаций.

в) Неправомерные виновные действия должностных лиц при решении вопроса о предоставлении жилого помещения. Имеются в виду действия лица, обладающего реальными полномо- ^ чиями в сфере распределения и использования жилья, со- ' держащие составы уголовно наказуемого деяния либо правонарушения, предусмотренного административным законодательством. При этом действия должны быть направлены на незаконное получение жилья в интересах других лиц (нарушение порядка очередности, вынесение решения о предоставлении жилья лицу, не состоявшему в очереди, не нуждающемуся в улучшении жилья, установления жилищных льгот лицам, не имеющим их, и т.п.). Действия могут быть направлены и на ограничение, ущемление жилищных прав граждан (предоставление жилья с нарушением требований ст. 40,41 ЖК РСФСР).

Ко времени рассмотрения гражданского дела о признании ордера недействительным по этому основанию не играет роли, привлекались ли указанные лица к уголовной, административной или дисциплинарной ответственности. Важно, чтобы их виновные действия были очевидны и доказаны.

г) Иные случаи нарушения порядка и условий предоставления жилья. Исходя из практики признания ордера недействительным по этому основанию, можно выделить:

передачу ведомственного жилья при отсутствии совместного решения администрации предприятия (учреждения, организации) и профсоюзного комитета; принятие решения профсоюзным комитетом при отсутствии необходимого кворума (2/3, V4);

нарушения правил ст. 40, 41 ЖК РСФСР, иныхжилищно-правовых актов (при отсутствии преднамеренных виновных действий) предоставления жилья с учетом состояния здо-

80

ровья, особых льгот и преимуществ, иных заслуживающих внимания обстоятельств.

Требования о признании ордера недействительным могут быть заявлены заинтересованными лицами в течение общего 3-летнего срока исковой давности. При этом следует иметь в виду, что исковая давность применяется только по заявлению стороны в споре, сделанному до принятия судебного решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Согласно п. 28 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства» срок исковой давности не применяется в случаях, когда получение ордера связано с преступными деяниями граждан или должностных лиц, заведомо противными интересам государства и общества. В таких случаях действуют правила о приостановлении и перерыве течения срока исковой давности.

Признание ордера недействительным влечет выселение включенных в него лиц, без предоставления другой жилплощади, если установлена неправомерность их действий. Однако, как предусматривает ст. 100 ЖК РСФСР, «если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или общественного жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение». Если же неправомерность действия указанных лиц не установлена, они выселяются с предоставлением другого жилья или помещения, которые ранее занимали.

Как предусматривается п. 4 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. «О практике применения судами жилищного законодательства», признание ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, которое принадлежит другому гражданину, влечет выселение с предоставлением другого жилья, соответствующего по размеру и благоустройству предоставленному по ордеру. «При рассмотрении исковых требований гражданина или заявления прокурора о признании ордера недействительным суд обязан привлечь в качестве соответчиков исполком местного Совета (местную администрацию) или организацию, на которые должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение».

По одному из конкретных дел, рассмотренных в свое время Верховным судом Эстонии, было разъяснено: «...при признании ордера на жилое помещение недействительным

81

вследствие неправомерных действий должностных лиц граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они занимали ранее. Поэтому факт выдачи ордера вследствие злоупотребления должностного лица (работни-ка,райисполкома) не освобождал суд от обязанности проверить, где именно проживала ответчица с семьей до получения ордера, имелась ли возможность вселения ее и членов семьи в это жилое помещение»1.