ОБЩЕЕ СОБРАНИЕ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ - ОРГАН УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ
Многоквартирный дом - не только место, где живут люди. Это также комплекс недвижимого имущества, в отношении которого должны осуществляться действия, необходимые для сохранности дома и создания условий для проживания в нем.
Общее правило: принимать решения, касающиеся имущества, находящегося в общей собственности, должны совместно собственники этого имущества; соответственно, и содержится оно за их счет. В отличие от других видов общей собственности, порядок принятия собственниками помещений решений относительно общего имущества в многоквартирном доме (далее - общее имущество) регулируется не Гражданским, а Жилищным кодексомРоссийской Федерации[1] (далее - Жилищный кодекс, ЖК). Он устанавливает, что органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в таком доме (часть 1 статьи 44 ЖК). Этот орган существует всегда, независимо от того, каким способом управляется многоквартирный дом[2], При помощи общего собрания собственники жилых и нежилых помещений реализуют свое право участвовать в управлении имуществом, то есть определять, к какой цели в отношении многоквартирного дома они стремятся, какие задачи ставят на ближайшее время, как хотят использовать общее имущество, сколько денег будут вкладывать в его поддержание и развитие. Поэтому участие в общем собрании для принятия совместных решений - это прямой интерес собственников помещений, поскольку именно они в наибольшей степени заинтересованы в сохранении и улучшении своего дома. С другой стороны, Жилищный кодекс определяет, что есть такие вопросы, которые могут быть решены только на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме (далее - общее собрание), поэтому ежегодно проводить годовое общее собрание - это обязанность собственников помещений в многоквартирном доме.
К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие следующих решений (статьи 36, 44, 135, 136, 137, 158, 161, 162 и 164 ЖК):
u о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его
расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных
построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества;
u о пределах использования земельного участка, на котором расположен дом многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
u о передаче в пользование общего имущества;
u об уменьшении размера общего имущества путем реконструкции многоквартирного дома;
u о выборе способа управления многоквартирным домом и изменении способа управления;
u о выборе управляющей организации для управления многоквартирным домом (в случае, если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив) или лиц, оказывающих услуги или выполняющих работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов (при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений);
u об условиях договора управления многоквартирным домом (в случае, если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив);
u о перечне работ и услуг и установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества, включая оплату расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома (в случае, если в доме не создано товарищество собственников жилья, жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив);
u о создании товарищества собственников жилья, утверждении его устава.
Все вопросы, отнесенные законодательством к компетенции общего собрания, - это самые главные вопросы управления многоквартирным домом как недвижимым имуществом.
Именно собственники помещений, принимая на общем собрании то или иное решение, определяют, что будет (или не будет) делаться для многоквартирного дома. Тем самым они берут на себя ответственность за последствия своих решений. Кто бы затем не осуществлял управление домом (сами собственники помещений, управляющая организация или ТСЖ), он должен действовать в соответствии с решениями собственников. Именно поэтому можно без преувеличения считать общее собрание собственников помещений высшим органом управления многоквартирным домом.Итак, собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание, но у них есть также право помимо годового проводить общие собрания в любое время в течение года и так часто, как это необходимо. Такие общие собрания являются внеочередными (часть 2 статьи 45 ЖК). Собственники помещений на первом общем собрании должны принять решения по вопросам, связанным с созывом и проведением последующих общих собраний (статьи 45 и 46 ЖК):
сроки и порядок проведения годового общего собрания;
способ извещения собственников помещений о проведении общего собрания;
порядок оформления решений общего собрания протоколами и место (адрес) хранения протоколов общих собраний и решений собственников помещений;
порядок уведомления собственников помещений о принятых общим собранием решений и итогах голосования.
Настоящие рекомендации касаются вопросов подготовки и проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.