4.1. Общая характеристика форми способов приобретения жилых помещений в собственность
Граждане могут улучшить свои жилищные условия путем приобретения в собственность жилья в домах государственного и муниципального жилищного фонда.
Форма приобретения может быть как возмездной, так и безвозмездной.
Под способом же подразумеваются правовые основания и условия совершения сделок по отчуждению и приобретению жилплощади.
К ним можно отнести договорные, иные способы (например, наследование).В свою очередь, договорные способы могут быть возмездными и безвозмездными (договор дарения). К особому способу возникновения права собственности можно отнести индивидуальное жилищное строительство, осуществляемое в основном силами и средствами самих застройщиков.
Исходя из практической значимости, выделим следующие способы возникновения права собственности на жилище:
а) договор купли-продажи жилья;
б) приватизация жилых помещений в домах государственного, муниципального жилого фонда;
в) членство в жилищных, жилищно-строительных кооперативах;
г) приобретение и реализация государственных жилищных сертификатов;
161
д) коллективное и индивидуальное жилищное строительство1.
Правомочия собственника жилья — владение, пользование и распоряжение, естественно, значительно шире соответствующих прав нанимателя по договору найма жилого помещения. Особенно это касается распоряжения жильем. Они обладают правами продажи, мены, дарения и т.п. После смерти собственника помещение переходит к наследникам по основаниям и в порядке, предусмотренным наследственным правом.
Однако перечисленные права не безграничны. Более того, действующее гражданское законодательство предусматривает весьма существенные ограничения прав как владения и пользования, так и распоряжения жильем. Связаны они главным образом с установлением особого правового режима жилого фонда - - целевого использования жилья для проживания граждан.
Собственник владеет, пользуется и распоряжается принадлежащим ему жилищем в соответствии с его назначением (ч. 1 ст. 288 ГК РФ).Следовательно, все правомочия собственника жилья должны быть непосредственно связаны с удовлетворением жилищных потребностей граждан. Поэтому, в принципе, недопустимо размещение в жилых домах промышленных производств, торговых точек, социально-культурных объектов.
Согласно ст. 127 ЖК РСФСР граждане, имеющие в личной собственности жилой дом (часть дома), пользуются им для личного проживания и проживания членов их семей. Члены семьи собственника жилого дома (ст. 53 ЖК) вправе наравне с ним пользоваться помещением в доме, если при их вселении не было оговорено иное. Право пользования сохраняется за этими лицами и в случае, если семейные отношения с собственником жилого дома прекращены, т.е. при разводе супругов, проживающих в одном доме, нельзя ставить вопрос о безусловном выселении супруга-несобственника, даже если последний не внес материальных средств на строи-
1 Другие способы, как-то: наследование, договоры ренты, дарения, мены жилья, безвозмездная передача жилой площади общественными, кооперативными организациями (в порядке приватизации), специально не рассматриваются из-за их практической неактуальности. Вместе с тем некоторые вопросы, связанные с такими способами, будут затронуты при освещении ряда параграфов этой главы.
162
тельство этого дома. Он может проживать в доме на правах нанимателя (что является особенно важным для защиты прав людей, проживающих в индивидуальных домах в сельской местности).
Таким образом, к отношениям между собственником дома и бывшими членами его семьи применяются правила договора найма жилого помещения (ст. 131 — 137 ЖК РСФСР).
Граждане, имеющие в личной собственности жилой дом, обязаны обеспечивать его сохранность, производить за свой счет текущий и капитальный ремонт, содержать в порядке и чистоте придомовую территорию.
В целом правовой режим жилья, принадлежащего гражданам на праве собственности, характеризуется общими признаками, связанными с правомочиями владения, пользования и распоряжения
Вместе с тем имеются различия в правовом режиме жилого дома, коттеджа и отдельных квартир в многоквартирных домах. Собственнику квартиры наряду с ней принадлежит так-ке доля в праве собственности на общее имущество, т.е.
та-<им лицам принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (за пределами или внутри квартиры), обслуживающее более одной квартиры.Права собственника на эти виды общей долевой собственности ограничены. Он не вправе отчуждать свою долю, также совершать иные действия, влекущие передачу этой ноли отдельно от права собственности на квартиру (ст. 290 "К РФ). Для обеспечения эксплуатации многоквартирного имущества общего пользования создаются товарище-гва собственников квартир (жилья).
Товарищество собственников жилья - - некоммерческая организация, форма объединения домовладельцев для со-зместного управления и обеспечения эксплуатации комп-1екса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, юльзования и (в установленных законодательством преде-iax) распоряжения общим имуществом1.
Федеральный Закон от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников килья» (Собрание законодательства РФ. 1996. № 25. Ст. 2963).
163
Кондоминиум же определяется как единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок (в установленных границах) и расположенное на нем >^и-лое здание, иные объекты недвижимости, где отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, ее субъектов, муниципальных образований — частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности.
Доля домовладельца в праве общей собственности соответственно определяет его долю в общем объеме платежей на содержание и ремонт имущества, в других расходах.
На практике возникли вопросы относительно обязательности участия собственников в таких товариществах. В постановлении Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. «По делу о проверке конституционности пп. 1, 3 и 4 ст. 32 и пп. 2 и 3 ст.
43 Федерального закона от 15 июня 1996 г. «О товариществах собственников жилья» в связи с запросом Советского районного суда города Омска» отмечено: «Отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации. В свою очередь товарищество собственников жилья не вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе, устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев, не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации»1.Следует иметь в виду, что действие Федерального закона «О товариществах собственников жилья» распространяется на отношения собственности в кондоминиумах, помещения которых принадлежат не менее чем двум домовладельцам, на кондоминиумы, создаваемые в процессе строительства и реконструкции, а также на все товарищества домовладельцев,
1 Собрание законодательства РФ. 1998. № 15. Ст. 1734. 164
жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы с полностью выплаченным паевым взносом хотя бы одним членом, иные объединения собственников недвижимости в жилищной сфере, создаваемые для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом жилого дома1.
Несмотря на эти и другие разъяснения, на практике немало противоречий в вопросах регистрации функционирования кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества; в частности по передаче земельных участков и регистрации кондоминиума вместе с землей2.