3.6. Обмен жилыми помещениями

Большинство ученых-цивилистов определяют обмен как соглашение сторон о взаимной передаче своих прав и обязанностей1. Как представляется, такое определение не выражает существа обмена — переезда в обусловленное договором жилое помещение.

Более точным представляется квалификация обмена, данная С.М.

На наш взгляд, обмен жилья — соглашение нанимателей (жильцов) о взаимной передаче прав и обязанностей в связи

Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1988. № 3. С. 12. Бюллетень Верховного Суда РФ, 1997. № 1.

1 См., в частности: Чигир В.Ф. Жилищное право. С. 139.

1 Корнеев С.М. Пользование жилыми помещениями. Договор найма (аренды)

_ *~* I If

жилого помещения. С. 176.

128

129

с переездом в обусловленное жилое помещение. Он (обмен) может быть охарактеризован как одно из правомочий распоряжения нанимателя, вытекающего (как правило) из договора найма жилого помещения.

Обмен производится в основном с целью улучшения жилищно-бытовых условий. Он может быть вызван и другими'интересами: приближение жилья к месту работы, проживания родных и близких; удобство торгового, транспортного обслуживания; экологическое состояние окружающей среды и т.п.

Предметом обмена выступают изолированные, неизолированные (смежные) комнаты. Смежные комнаты, иногда их часть, как представляется, могут быть предметом обмена только в случае «обмена родственников или иных лиц с целью объединения их в одну семью, проживающих в смежных комнатах по одному договору»1.

Не может быть предметом обмена часть комнаты, условно приходящаяся на одного из членов семьи нанимателя.

Допускается обмен: в домах жилищно-строительных кооперативов — на основе решения общего собрания членов кооператива о приеме в кооператив лица, обменивающего жилое помещение; в домах, принадлежащих гражданам на праве личной собственности, — с разрешения собственника дома.

Возможен обмен между двумя, тремя (и более) нанимателями, проживающими как в одном, так и в разных домах, городах, рабочих, курортных, дачных поселках и других населенных пунктах.

Недопустимо ограничение права нанимателей на обмен приказами, распоряжениями министерств, ведомств, местными органами власти и управления. Верховный Суд РФ своим решением от 16 апреля 1998 г. отменил приказ Министерства обороны бывшего СССР от 1975 г. в части условий о порядке создания «закрытых военных городков» и ограничений обмена жилыми помещениями в таких городках.

1 Дозорцев В.А. Комментарий к ст. 67 ЖК. РСФСР // Жилищное законодательство (комментарий). С. 223.

Обмен жилыми помещениями (независимо от их ведомственной принадлежности) оформляется обменным ордером местной администрации, выдаваемым по ее поручению соответственно управлением (отделом) учета и распределения жилой площади, управлением жилищно-коммунального хозяйства, бюро по обмену. Соглашение об обмене вступает в силу с момента получения ордеров.

В судах рассматривается немало споров, связанных с признанием обмена недействительным. К. обратился в суд с иском к И. о выселении из квартиры. Он указал, что проживал в г. Стерлитамаке (Республика Башкортостан) и совершил обмен квартирами с И., проживающей в г. Нижневартовске. Несмотря на получение обменных ордеров, она освободить квартиру отказалась. И. предъявила встречный иск о признании обмена недействительным, мотивировав это тем, что по состоянию здоровья не может совершить обмен, отказалась от него до получения обменного ордера, который выписан помимо ее воли.

Решением Нижневартовского городского суда (оставленным в силе кассационной инстанцией суда Ханты-Мансийского автономного округа) требование К.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РСФСР, отменяя судебные постановления, указала: «При разрешении спора суд исходил из того, что И. была согласна на обмен, по этому вопросу обращалась к руководству исполкома городского Совета, что обменный ордер на имя И. был получен К. с ее согласия. Действительно, И. не отрицала, что была согласна на обмен и собирала для этой цели документы. Вместе с тем она утверждала, что ввиду ухудшения состояния здоровья решила отказаться от обмена, о чем хотела сообщить К. после возвращения из командировки. Однако К. в ее отсутствие получил обменный ордер, хотя она такой просьбы не высказывала и доверенности на получение ордера не выдавала. Несмотря на то, что обстоятельства имели существенное значение для правильного разрешения спора, они судом первой инстанции всесторонне не исследованы и не учтены кассационной и надзорной инстанциями окружного суда»1.

' Обзор судебной практики Верховного Суда РСФСР по некоторым вопросам, возникшим при рассмотрении гражданских дел в кассационном и надзорном порядке. — Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1990. № 9. С. 12; № 10, С. 11; № II. С. 9.

130

131

Законодательство допускает возможность обмена неравноценных, не равных по размерам жилых помещений, но с соблюдением требований п. 7 ст. 73 ЖК РСФСР (граждане, переселившиеся в новое помещение, не должны становиться нуждающимися в улучшении жилищных условий). Недопустим отказ по формальным признакам. Отказ в оформлении обмена по мотивам его неправомерного характера возможен лишь в случаях, прямо предусмотренных законом и на основании обстоятельств дела, всесторонне проверенных и исследованных судом'. Представляется весьма важным установление того, что обмениваемые помещения являются жилыми и включены в состав жилищного фонда.

При рассмотрении конкретных дел сложности возникают в связи с правом одного из обменивающихся на дополнительную жилую площадь.

Одним из оснований отмены президиумом Московского областного суда (по протесту заместителя Председателя Ёер-ховного Суда РСФСР) решения Рузского районного суда об отказе в иске К. к Бучкоскому комбинату строительных материалов об обмене жилыми помещениями явился неправильный вывод суда о том, что поскольку истица имеет право на дополнительную жилую площадь, она, получив по обмену комнату размером 13,7 кв. м, станет нуждающейся в улучшении жилищных условий. В Правилах учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления жилых помещений в Московской области от 29 декабря 1984 г. не предусмотрено такое основание для улучшения жилищных условий, как наличие права на дополнительную жилую площадь (кроме граждан, страдающих тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний)2.

Важнейшим требованием правил об обмене является взаимное согласие нанимателя и проживающих с ним членов семьи, а также временно отсутствующих лиц, сохраняющих право на жилье. Наниматель только тогда может предпринять

1 Бюллетень Верховного Суда СССР. 1990. № 6. С. 5.

2 Обзор судебной практики Верховного суда РСФСР «Некоторые вопросы практики Верховного Суда РСФСР, возникшие при рассмотрении гражданских дел в кассационном порядке за 1991 г.» // Бюллетень Верховного Суда РСФСР, 1991. № 10. С. 13.

132

конкретные действия по обмену, когда получит письменное согласие всех указанных лиц.

Если между членами семьи не достигнуто согласие об обмене, то любой из них вправе требовать принудительного обмена в судебном порядке (ст. 68 ЖК РСФСР). Как указывается в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 26 декабря 1984 г. (в редакции от 25 октября 1996 г.), при рассмотрении дел о принудительном обмене жилого помещения надлежит тщательно проверять, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи, проживающих в обмениваемом помещении.

«В случае, когда возникает спор между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в квартире, где проживают и другие наниматели, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, эти лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой» (п. 12).

Обмен жилых помещений в домах предприятий (учреждений, организаций) допускается лишь с их согласия. Отказ дать согласие может быть обжалован в суд, кроме случаев обмена жилых помещений в домах, принадлежащих колхозам.

Особый вид обмена предусматривается ст. 70 ЖК РСФСР. Совершеннолетний член семьи нанимателя вправе потребовать так называемого родственного обмена, т.е. обменять приходящуюся на его долю жилую площадь с другим лицом при условии, что въезжающий в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи нанимателя. Наличие самостоятельных источников существования для такого обмена необязательно; непременным условием является возможность выделения доли (в виде комнаты или ее части), исходя из принципа равенства жилищных прав нанимателя и членов его семьи. При рассмотрении таких споров в судах прежде всего должно быть обращено внимание на цели, преследуемые претендентом на обмен. В жизни такие ситуации возникают при вселении жены на жилплощадь мужа и его родителей (или наоборот) при отсутствии письменного согласия последних на вселение в порядке ст. 54 ЖК РСФСР.

133

«Родственный» обмен предполагает, что въезжающий вселяется в обмениваемое помещение в качестве члена семьи. В отдельных решениях судов1, учебной литературе, комментариях говорится, что въезжающий должен быть родственником нанимателя или кого-либо из членов его семьи.

Статья 73 ЖК РСФСР предусматривает условия, при которых обмен жилого помещения не допускается2.

1) К нанимателю предъявлен иск о расторжении или изменении договора найма жилого помещения.

Независимо от оснований и характера исковых требований обмен недопустим, пока дело не будет рассмотрено судом и решение не вступит в законную силу.

2) Обмен носит корыстный или фиктивный характер.

Корыстный обмен может быть охарактеризован как сделка, совершенная с целью, противной основам правопорядка и нравственности (ст. 169 ГК РФ). Будучи ничтожной сделкой, такой обмен должен быть признан недействительным с последствиями, зависящими от наличия умысла одной или обеих сторон. Корыстность предполагает грубое нарушение правил обмена жилыми помещениями, в частности внесение платежей (компенсаций) за предоставление квартиры большего размера, с улучшенной планировкой и т.п.

Подобные обстоятельства должны быть доказаны.

П. — наниматель двухкомнатной квартиры в г. Тольятти, был прописан в этой квартире с несовершеннолетним сыном. Его жена П-ва — наниматель однокомнатной квартиры в этом же городе Тольятти, была прописана в ней со своим сыном Л. Фактически вся семья проживала в двухкомнатной квартире, однокомнатную сдавала.

2 марта 1995 г. был оформлен договор обмена жилыми помещениями, по которому П-ва стала нанимателем двух-

1 Бюллетень Верховного Суда РФСР. 1989. № 8. С. 9.

2 Пункт 6 этой статьи исключен на основании Закона РСФСР от 6 июля 1991 г. (Ведомости Съезда народных депутатов и Верховного Совета РСФСР, 1991. №28. Ст. 963).

комнатной квартиры (вместе с ней в этой квартире прописаны оба сына), а П. — однокомнатной. Фактически вся семья продолжала проживать в двухкомнатной квартире, но после расторжения брака в июле 1995 г. П. переселился в однокомнатную квартиру.

П. обратился в суд с иском к П-вой о признании обмена жилыми помещениями недействительным. По его мнению, сделка совершена под влиянием обмана со стороны ответчицы, принудившей его обменяться под угрозой развода.

В ходе судебного разбирательства П. изменил основания иска о признании договора недействительным, объявив о корыстном характере обмена со своей стороны, поскольку ответчица обещала купить ему импортный музыкальный центр.

Решением Центрального районного суда Самарской области (оставленным в силе судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда) иск П. удовлетворен по п. 2 ст. 73 ЖК РСФСР.

Президиум Самарского областного суда по протесту заместителя Председателя Верховного Суда РФ отменил судебные постановления, указав следующее: «Приобретение имущества в браке, в данном случае музыкального центра, не может рассматриваться как корыстное и противоправное деяние одного из супругов, совершенное в ущерб интересам другого супруга, поскольку у них возникает равное право на имущество. Кроме того, вывод суда не основан на фактических данных. Достоверных доказательств совершения обмена жилыми помещениями под упомянутым условием истец суду не представил. Ответчица же утверждала, что никаких обещаний по приобретению музыкального центра не давала»1.

Как отмечалось выше, в принципе не противоречит закону обмен неравноценного жилья: большего размера на меньшее, благоустроенного на менее благоустроенное. Но при этом не должно быть корыстного интереса сторон, направленного против установленных оснований и порядка обмена жилыми помещениями.

Фиктивный обмен по гражданско-правовой природе может быть квалифицирован как мнимая сделка (ст. 170 ГК РФ). Такой обмен создает видимость правовых последствий,

Бюллетень Верховного Суда РФ. 1998. № 8, 9, 10.

134

135

по существу не желая их наступления. На самом деле преследуются скрытые цели, направленные на незаконное завладение, уступку квартир престарелых, инвалидов (в частности, используя положения ст. 70 ЖК РСФСР о «родственном» обмене). Мнимая сделка, будучи оспоримой, может быть признана недействительной только по иску заинтересованных лиц.

3) Дом (жилое помещение) грозит обвалом, подлежит сносу или переоборудованию для использования в других целях либо передается для государственных или общественных нужд.

Эти случаи должны быть подтверждены документами, выданными компетентными государственными органами.

4) Помещение является служебным или находится в общежитии.

Не допускается обмен служебных жилых помещений, если он приводит к изменению их правового режима. Как отмечалось, служебное жилье предназначено для заселения гражданами, которые в связи с характером их трудовых отношений должны проживать по месту работы или вблизи от него. Не допускается обмен служебных жилых помещений и в тех случаях, когда проживающие в них работники не могут быть выселены без предоставления другого жилья (ст. 108 ЖК РСФСР).

Особый правовой режим общежитий тоже не допускает их обмена. Однако в случаях, когда жилая площадь предоставлена в порядке улучшения жилищных условий с заключением договора найма, наниматель имеет право на обмен этой площади независимо от того, что она находится в жилом доме-общежитии1.

5) Обмен, при котором жилищные условия одной из сторон существенно ухудшаются, в результате чего граждане становятся нуждающимися в улучшении жилищных условий (на основании ст. 29 ЖК РСФСР).

Другие условия, при которых обмен не допускается, устанавливаются законодательством Российской Федерации и ее субъектов.

Обмен жилыми помещениями может быть признан недействительным (ст. 74 ЖК РСФСР) в случаях: а) если он произведен с нарушением требований, предусмотренных ст. 73 ЖК РСФСР, других жилищно-правовых актов; б) по основаниям,

Бюллетень Верховного Суда РФ, 1995 г., № 7.

136

установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. Сделки по обмену могут быть признаны недействительными в случаях нарушения строго обязательной письменной формы; несоответствия воли и волеизъявления сторон; содержания, противоречащего требованиям закона или иных правовых актов; заключения недееспособными лицами или лицами, не имеющими соответствующих полномочий (ст. 166—181 ГК РФ).

К нормам об обмене примыкают положения ст. 75 ЖК РСФСР о праве нанимателя на предоставление ему жилья меньшего размера взамен занимаемого.

Действующее законодательство не допускает принудительного изъятия излишней жилплощади. Только сам наниматель вправе (с согласия членов семьи) требовать от местной администрации, предприятия, учреждения, организации (в зависимости от принадлежности жилого дома) предоставления ему жилого помещения меньшего размера. Излишки должны быть существенными (независимо от того, представлены ли они отдельной комнатой или являются внутрикомнатными) и выступать, как правило, основанием для определения повышенной квартирной платы.

Предоставленое взамен жилое помещение должно соответствовать требованиям ст. 40, 41 ЖК РСФСР.