4. Необходимые изменения правового обеспечения для развития ипотечных отношений

Приведение в соответствие с Законом "Об ипотеке" федеральных законов

и иных нормативных правовых актов является сложной задачей, учитывая срочность

ее решения и обилие разного рода документов, нуждающихся в приведении в соответствие

с комментируемым Законом и друг с другом.

Характер и масштабность осуществления названной работы потребуют рационализации

деятельности всех без исключения лиц, которые в той или иной мере будут принимать

в ней участие.

государственным органом и вестись параллельно по нескольким направлениям.

При этом необходимо иметь в виду, что Закон, несмотря на его всеобъемлющий

характер по отношению к залогу недвижимого имущества (ипотеке), не привел

к существенным изменениям в порядке ипотечного кредитования, установленного

действующим законодательством. За исключением того, что он должен быть подвергнут

существенной трансформации вследствие введения в отечественное законодательное

поле института закладной, обращаемой на ипотечном рынке.

В частной собственности граждан уже находится более половины всего жилищного

фонда страны. Поэтому назрела объективная необходимость в выработке нового

направления государственной жилищной политики, в основу которой должны быть

положены следующие основные принципиальные положения.

Государство берет на себя финансирование строительства жилья для предоставления

его на условиях социального найма только для самых незащищенных слоев населения,

а также для тех льготных категорий граждан, которые определены федеральными

законами. Для этого необходимо внести поправки в ст.2 Закона РФ от 4 июля

1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" о

том, что занимаемые по социальному найму жилые помещения (они должны предоставляться

по жестким социальным нормам) приватизировать нельзя, но можно приватизировать

жилье, занимаемое по договору коммерческого найма, после 100-процентной оплаты

его стоимости.

В настоящее время названная норма, не позволяющая как сохранить в имеющемся

объеме жилой фонд социального найма в собственности местных органов власти,

так и развиться институту коммерческого найма жилья, имеет следующее содержание:

"Граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального

жилищного фонда, включая жилищный фонд, находящийся в полном хозяйственном

ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд),

по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих

совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14

до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных

настоящим Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и республик

в составе Российской Федерации".

можно бесплатно приватизировать жилье указанных фондов, занимаемое по любому

договору найма и любому договору аренды, в том числе и субаренды.

Должен быть создан единый порядок адресной поддержки социально не защищенных

слоев граждан. В основу реализации дифференцированного подхода в отношении

данных граждан может лечь механизм именных жилищных сертификатов.

В качестве следующей меры государство формирует условия и механизмы реализации

прав граждан, способных полностью или частично оплатить приобретаемое готовое

жилье или его строительство. Соответственно должны быть задействованы во всем

многообразии внебюджетные источники финансирования. Для этого необходимо осуществить

целый комплекс законодательных мер путем:

- подготовки и внесения на рассмотрение Правительства РФ предложения

о механизме государственной поддержки системы ипотечного жилищного кредитования

в Российской Федерации;

- продолжения работы по развитию законодательной базы в сфере обеспечения

функционирования национального ипотечного рынка.

Для этого необходимо:

1) разработать правила льготного налогообложения субъектов, действующих

в области ипотечных кредитов (заемщиков, кредиторов, инвесторов и др.) и с

этой целью:

а) освободить от уплаты налога на недвижимое имущество граждан, приобретших

его с использованием кредитов банков, до истечения сроков возврата всей суммы

кредита;

б) провести комплексную оптимизацию подоходного налогообложения физических

лиц (предусмотреть исключение из дохода граждан средств, затрачиваемых на

погашение кредита, в том числе ипотечного, взятого для приобретения или улучшения

жилья для собственного проживания; исключить из совокупного дохода граждан

средства, полученные ими в виде кредита под залог недвижимости и вложенные

в жилищное строительство и в улучшение условий проживания; исключить из фонда

оплаты труда средства, предоставляемые в виде беспроцентной ссуды юридическими

лицами своим работникам на жилищное строительство для личного проживания);

в) распространить действие льгот по уменьшению налогооблагаемой базы

физического лица на сумму, направленную на погашение кредита на приобретение

недвижимости и процентов по нему на весь срок предоставления кредита с соблюдением

условия, что эти суммы не могут превышать размер совокупного дохода физического

лица за указанный период (в настоящий момент срок действия этой льготы - 3

года);

г) увеличить размер материальной выгоды в виде экономии на процентах

при получении заемных средств на приобретение недвижимости от предприятий,

учреждений и организаций, не включаемой в совокупный доход, путем снижения

минимальной процентной ставки за пользование такими средствами в валюте;

д) увеличить размер совокупного дохода, облагаемого минимальной ставкой

подоходного налога, что сделает выгодным для населения декларирование своих

реальных доходов и увеличит приток налоговых поступлений за счет увеличения

декларируемой суммы доходов;

2) сформировать систему государственных экономических стимулов, связанных

с жилищными накопительными программами, которая потребует использования целого

комплекса мер, делающих привлекательными эти программы как для заемщиков,

так и для банков, что в итоге позволит значительно снизить стоимость ипотечного

кредита, а значит, существенно увеличит число потенциальных заемщиков, реально

претендующих на его получение;

3) активизировать деятельность банков и иных кредитных учреждений, для

чего необходимо:

а) установить пониженные ставки налогообложения прибыли банков (кредитных

учреждений) от операций по ипотечным кредитам населения и пониженные размеры

резервного фонда, когда обеспечением данных кредитов служит залог недвижимого

имущества;

б) произвести снижение размера норматива обязательного резерва кредитной

организации, депонированного в ЦБ РФ, для определенного вида вклада (например,

жилищные накопительные счета), что даст возможность банкам поднять ставку

начисляемого на данные счета процента, а соответственно ускорить возможность

накопления первоначального взноса за квартиру для потенциального заемщика;

4) снизить тарифы страховых взносов для работодателей в Пенсионный фонд

РФ, Фонд социального страхования РФ, Государственный фонд занятости населения

РФ и фонды обязательного медицинского страхования, начисляемых на определенные

виды оплаты труда, что даст возможность предприятиям и организациям реально

показывать доходы своих работников, а не стараться любыми способами обойти

эти выплаты;

5) подготовить пакет нормативных правовых документов по созданию и развитию

целостной и самовоспроизводимой двухуровневой системы ипотечного кредитования:

первичного рынка закладных и вторичного рынка по замещению закладных доходными

эмиссионными ценными бумагами (облигациями), обеспеченными закладными, для

рефинансирования выданных ипотечных кредитов.

положений в практику должен быть сформирован юридически чистый и финансово

прозрачный механизм ипотечного кредитования;

6) минимизировать размер нотариальной пошлины и взимания различных сборов

при оформлении гражданами договора об ипотеке в качестве обеспечения ипотечного

кредита (займа, ссуды) на приобретение или строительство жилья.

Для системы ипотечного кредитования необходимо также разработать адекватную

нормативно-правовую базу в сфере регистрации прав на недвижимое имущество

и сделок с ним, а также в сфере обращения взыскания на заложенные объекты

недвижимости при невыполнении должником обязанностей по основному обязательству,

обеспеченному ипотекой.

В частности, при реализации ипотечных программ на местах следует предусмотреть

создание резервного жилищного фонда для обеспечения охраны конституционных

прав граждан на жилище и удовлетворения прав кредиторов по договорам, обеспеченным

залогом жилых помещений. Этот фонд предназначен для предоставления жилья залогодателям

и членам их семей, не имеющим альтернативного жилья, в случае обращения взыскания

на принадлежащий им заложенный жилой дом или квартиру. Резервный жилой фонд

должен состоять из жилых домов (жилых помещений), пригодных для временного

проживания, и может включать дома в себя гостиничного и коридорного типа.

Следует создать такие правовые условия, чтобы в ипотечных программах

в полной мере могли использоваться возможности залога не завершенного строительством

недвижимого имущества, возводимого на земельном участке, отведенном для строительства

в установленном законодательством порядке. Здесь в первую очередь необходимо

решить вопросы по поводу государственной регистрации права собственности на

не завершенные строительством объекты недвижимости. Ответом на них должно

быть появление необходимых законодательные норм, например по аналогии с тем,

как это сделано в отношении регистрации ипотеки строящегося судна (ст.375

- 377 Кодекса торгового мореплавания от 30 апреля 1999 г.

Для максимально быстрого развития ипотечного рынка и привлечения денег

населения страны в долгосрочные жилищные инвестиции необходимо вести целенаправленную

работу по принятию единых федеральных стандартов по ипотечному кредитованию,

базирующихся на основополагающих принципах и механизмах института ипотеки.

Для этого при Госстандарте России установленным порядком по согласованию

с заинтересованными организациями целесообразно образовать Технический комитет

по стандартизации (ТК) "Стандартизация в области залога недвижимости (ипотеки)".

Он должен быть сформирован на добровольной основе из специалистов, являющихся

полномочными представителями министерств, ведомств, предприятий (организаций)

- членов ТК для разработки государственных стандартов Российской Федерации

и проведения работ в области международной стандартизации с целью обеспечения

единой нормативной базы для регламентации требований, предъявляемых к услугам

в области проведения залоговых (ипотечных) операций в условиях становления

в стране ипотечного кредитования и формирования ипотечного рынка.

После своего создания ТК в области государственной стандартизации организует

и осуществляет:

- разработку концепции стандартизации в области проведения залоговых

(ипотечных) операций и оказания субъектам ипотечного рынка соответствующих

услуг;

- разработку программ и годовых планов по стандартизации, включая исследовательские

работы, рассмотрение заявок и предложений на проведение работ по стандартизации

в залоге недвижимости (ипотеки);

- разработку, рассмотрение, согласование и подготовку к принятию Госстандартом

России проектов государственных стандартов Российской Федерации, пересмотр

действующих нормативных документов, подготовку изменений к ним, подготовку

предложений по отмене действующих документов в области проведения залоговых

(ипотечных) операций;

- гармонизацию национальных с международными нормативными документами;

- сотрудничество в смежных областях деятельности с другими ТК, связанными

по роду своей деятельности с отношениями по залогу недвижимости (ипотеке);

- сотрудничество с организациями - пользователями нормативной документации;

- организацию и ведение справочно-информационного фонда межгосударственных,

государственных и отраслевых нормативных документов в области проведения залоговых

(ипотечных) операций.

Технический комитет должен руководствоваться в своей деятельности действующим

законодательством Российской Федерации, решениями директивных органов, стандартами

Государственной системы стандартов Российской Федерации, другой нормативной

документацией, относящейся к деятельности ТК, Следовательно, он должен строить

свою работу, руководствуясь прежде всего положениями следующих документов:

1) Закон РФ от 10 июня 1993 г.

закона 27.12.95 N 211-ФЗ);

2) ГОСТ Р 1.0-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.

Основные положения;

3) ГОСТ Р 1.2-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.

Порядок разработки государственных стандартов;

4) ГОСТ Р 1.4-92. Государственная система стандартизации Российской Федерации.

Стандарты отраслей, стандарты предприятий, стандарты научно-технических, инженерных

обществ и других общественных объединений. Общие положения;

5) ГОСТ Р 1.5-92 Государственная система стандартизации Российской Федерации.

Общие требования к построению, изложению, оформлению и содержанию стандартов.

Становление и развитие ипотечного кредитования тесно связано с оперативной

и позитивной работой Центрального банка России по подготовке для банков и

иных кредитных организаций, для которых деятельность по ипотечному жилищному

кредитованию является основной, дополнительных инструкций по нормам банковского

надзора, ведению бухгалтерского учета и финансовой отчетности, установлению

экономических нормативов по целевому льготному кредитованию, а также по снижению

процентной ставки по кредитам под ипотеку.

Состояние и дальнейшее развитие национального ипотечного рынка во многом

взаимосвязано с решением проблемы земельных отношений, регулируемых в настоящее

время множеством нормативных правовых актов различного уровня. Глава 17 "Право

собственности и другие вещные права на землю" ГК РФ вводится в действие со

дня введения в действие нового Земельного кодекса РФ, принятие которого затягивается

на неопределенное время. Между тем принятый Земельный кодекс в первую очередь

должен ввести в гражданское законодательство:

- четкое и ясное определение понятия земельного участка как категории

в границах отвода, предоставленного юридическим (в частности, предприятию)

или физическим лицам в пользование или в собственность уполномоченными на

то органами;

- исчерпывающий перечень документов, необходимых при подаче заявки для

оформления сделки по выкупу земельного участка;

- право любых собственников объектов недвижимости на земельном участке

(юридические и физические лица) на выкуп земли;

- возможность выкупа земли, доступную для большей части собственников

недвижимого имущества, предусмотрев гибкие финансовые механизмы, такие, как

рассрочка платежа, выкуп земельного участка по частям, выкуп доли земельного

участка;

- четкий перечень органов, участвующих в процессе приватизации земли,

состав их компетенции и рамки полномочий, а также сроки прохождения документов;

- четкое регулирование процедуры изъятия земельного участка для государственных

или общественных нужд, в которой предусмотрен механизм определения реальной

стоимости, размера компенсации и порядок ее выплаты собственнику участка.

Нуждается в доработке и ГК РФ; при этом предлагается исходить из общего

принципа по возможности разрешать возникающие проблемы через поправки к другим

федеральным законам, принятие нормативных правовых актов, совершенствование

процедур и т.п.

Требуется внесение поправок в п.2 ст.292 ГК РФ, поскольку содержащиеся

в нем правила, устанавливающие вещное право пользования жилым помещением членами

семьи собственника при переходе права собственности на жилой дом или квартиру,

фактически блокируют внедрение и развитие в России ипотечного кредитования

граждан и рынка жилья в целом.