МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

Реформы в жилищной сфере, разрешившие приватизацию жилья, превратили огромное количество нанимателей жилых помещений в собственников недвижимости, а каждый многоквартирный дом - в комплекс недвижимости и отдельный объект управления.

Управление многоквартирным домом - ключевой термин раздела VIII Жилищного кодекса Российской Федерации, но содержание его не определено, указаны только общие цели, которые должны быть достигнуты в результате управления.

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме

Жилищный кодекс РФ, ст. 161, ч. 1

Для того чтобы определить, какой смысл вкладывается в понятие «управление многоквартирным домом», имеет смысл начать с рассмотрения некоторых аспектов самого объекта управления - многоквартирного дома.

Многоквартирный дом - это место проживания (жилище). Он предназначен для удовлетворения основных потребностей человека (сон, отдых, безопасность, защита от окружающей среды, воспроизводство), а также для осуществления некоторых его социальных функций (создание семьи, воспитание детей и др.). Поэтому в многоквартирном доме должны обеспечиваться комфортные условия проживания.

Комфортность проживания складывается из нескольких факторов:

конструкции здания (объемно-планировочных решений, площади помещений, естественной освещенности и др.);

благоустройства помещения (наличия технических возможностей для получения коммунальных услуг, возможности приготовить пищу и т.д.);

содержания здания (обеспечение безопасности конструкций и инженерных систем для жизни и здоровья, поддержание нормального функционального состояния жилого здания, комфортного микроклимата помещений, чистоты, привлекательного внешнего вида);

возможности пользоваться качественными коммунальными услугами в необходимом для бытовых нужд количестве и др.

Таким образом, можно говорить о том, что управление многоквартирным домом должно быть направлено на обеспечение комфортных условий проживания. И это приводит нас к тому, что управление не ограничивается организацией обслуживания и ремонта дома, неотъемлемой его частью является обеспечение возможности людям, проживающим в доме, получать коммунальные услуги в необходимом объеме и с установленными правилами предоставления коммунальных услуг показателями качества. Несение управляющим ответственности за коммунальные услуги и связанные с этим договорные отношения с ресурсоснабжающими организациями - одна из наиболее актуальных и острых проблем, связанных с управлением многоквартирными домами в России.

Многоквартирный дом как объект прав собственности - это комплекс недвижимого имущества, который включает жилые и нежилые помещения - имущество граждан, организаций, муниципального образования, субъекта Российской Федерации, Российской Федерации на праве частной, муниципальной или государственной собственности.

В состав многоквартирного дома как единого имущественного комплекса помимо квартир и нежилых помещений-собственности различных собственников входит и общее имущество, принадлежащее всем собственникам помещений на праве общей долевой собственности (Рис. 1). У общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме особый правовой статус: оно не может быть разделено на натуральные доли, а доля в праве долевой собственности на общее имущество неразрывно связана с правом собственности на помещение, т.е. собственник не может отчуждать (продать, иным образом отказаться) свою долю в общем имуществе отдельно от права собственности на помещение.

Г'

Рис.1. Многоквартирный дом как объект собственности

Жилые помещения

(квартиры)

Собственность:

частная муниципальная

государственная

Нежилые помещения

Собственность: частная

муниципальная государственная в отдельных случаях - общая долевая

Общее имупдеетво

C?6 СТВЄННОСТЬі L

• общая долевая

Недвижимое имущество - это овеществленный капитал.

нимания того, что недвижимость - это, прежде всего, финансовое бремя. Для сохранения ценности недвижимости необходимо вкладывать средства в ее содержание. При этом рыночная ценность квартиры в большей степени зависит от состояния дома (общего имущества), чем от того, насколько дорогой ремонт сделан в квартире. Это, к сожалению, понимают далеко не все собственники. Изменение отношения к общему имущество, стимулирование их вкладывать средства в улучшение состояния общего имущества и в то же время в более эффективное расходование этих средств - еще одна чрезвычайно актуальная проблема управления многоквартирными домами.

Многоквартирный дом - это здание. Конструкции, инженерные системы (сети и оборудование) многоквартирного дома нуждаются в периодических осмотрах, техническом обслуживании, ремонтах, при необходимости - заменах. Поэтому управление должно быть направлено на обеспечение безопасной эксплуатации, бесперебойной работы конструкций и инженерных систем, а кроме этого еще и на эффективное использование энергии в многоквартирном доме.

Для управления необходима проектная и другая техническая документация на здание. Но в многоквартирных домах, ранее бывших муниципальными, эти документы часто отсутствуют (потеряны или не были переданы собственникам). Поэтому одной из задач, связанных с управлением многоквартирным домом, является восстановление проектной и технической документации, а также ведение и хранение документов, связанных с содержанием многоквартирного дома.

Объект управления в многоквартирном доме - общее имущество. Под управлением многоквартирным домом на самом деле подразумевается управление общим имуществом собственников помещений.

Чтобы управлять, надо четко знать, чем именно надо управлять. Поэтому необходимо определить состав общего имущества как объекта управления. Кто может и должен это сделать? Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме[I] указывают, что состав общего имущества определяют собственники помещений в многоквартирном доме, и делают они это для того, что знать, в отношении какого имущества они несут установленные законодательством обязанности по содержанию в надлежащем состоянии.

Федеральные органы государственной власти и органы государственной власти субъектов Российской Федерации, уполномоченные осуществлять контроль за содержанием общего имущества, также устанавливают состав общего имущества, но, по сути, происходит это в том случае, когда контролирующие органы решают, к кому обратить претензии в отношении ненадлежащего содержания - к отдельному собственнику, если речь идет о принадлежащем ему помещении, или ко всем собственникам помещений, если возникают вопросы по части дома, его оборудованию, которые, по мнению контролирующих органов, относятся к общему имуществу.

Органы местного самоуправления определяют перечень общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление отобранной по открытому конкурсу управляющей организацией в случае, когда этот конкурс проводит орган местного самоуправления в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Таким образом, на самом деле, ни уполномоченные контролирующие состояние жилищного фонда органы, ни органы местного самоуправления в общем случае не устанавливают состав общего имущества в многоквартирных домах. Главными лицами в этом являются сами собственники помещений. Управляющие организации, товарищества собственников жилья или любые другие объединения собственников, а также органы технического учета жилищного фонда и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, не могут определять состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Чем могут руководствоваться собственники помещений в многоквартирном доме, определяя состав общего имущества? Прежде всего, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекс и пунктом 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Если законодательства не дает прямого ответа в отношении какой-то части многоквартирного дома, то следует руководствоваться отличительным признаком объектов общего имущества, установленным законодательством: к общему имуществу относятся помещения, инженерное оборудование или другие части дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме.

В настоящее время в редком случае собственники помещений могут представить оформленный в письменном виде перечень общего имущества. Важно ли иметь такой перечень? На наш взгляд, да, очень важно. Оформление перечня общего имущества (желательно с техническими характеристиками и количественными и качественными показателями) нужно для того чтобы:

собственники ясно понимали, в отношении какого имущества у них есть обязательства совместно нести бремя содержания;

определить границы между «мое» и «наше», чтобы знать, кто имеет право принимать решения в отношении частей дома/квартиры (ведь часть объектов общего имущества находится в помещениях собственников) - собственник помещения отдельно или все собственники совместно;

послужить основой для планирования работ по обслуживанию и ремонту дома (чтобы не забыть ни один из объектов общего имущества);

определить размеры общих расходов на содержание общего имущества;

выявить те объекты общего имущества (чаще всего помещения), в отношении которых возможны споры о принадлежности, чтобы предпринять шаги для установления правового статуса этих объектов;

принять решение о том, в отношении каких объектов общего имущества будет осуществлять управление выбранная собственниками помещений управляющая организация;

определить правила совместного пользования собственниками помещений общим имуществом;

• оценить, какие объекты общего имущества могут быть переданы в пользование или аренду для получения дополнительных доходов на цели содержания многоквартирного дома и др.

Для составления перечня /описания состава общего имущества нет формальных требований, поэтому собственники помещения могут разработать удобную для них форму самостоятельно. В качестве примера можно воспользоваться формой, приведенной в Приложении 1. В большинстве случаев собственникам помещений для составления перечня и описания характеристик общего имущества необходима профессиональная помощь, поэтому управляющим организациям и управляющим можно рекомендовать не забывать предлагать свою помощь, а также при необходимости разъяснять собственникам помещений, почему важно разобраться с составом общего имущества в многоквартирном доме.

Профессиональная помощь может понадобиться собственникам при решении вопроса о формировании земельного участка и постановке его на кадастровый учет, а также внесении записи о наличии права общей долевой собственности собственников помещений в доме на земельный участок в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Часто бывает необходимо регистрировать право общей долевой собственности на отдельные объекты общего имущества (например, на помещения, сдаваемые в аренду).

Подготовленный собственниками помещений (возможно, при содействии управляющей организации) состав общего имущества рекомендуется довести до сведения всех собственников помещений и утвердить на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.