. Купля-продажа
Согласно гражданскому законодательству собственник имеет право распоряжаться принадлежащим ему жилым помещением по своему усмотрению.
Объектом сделки купли-продажи выступает такой специфический объект недвижимости, как жилое помещение.
Понятие жилого помещения рассмотрено ранее. Сейчас нужно обратить внимание на тот факт, что жилое помещение является недвижимым имуществом. Поэтому любая сделка с ним должна совершаться с соблюдением требований, установленных законодательством, определяющим правовое положение недвижимого имущества.Порядок совершения сделки купли-продажи жилого помещения рассмотрен в § 7 гл. 30 ГК.
Согласно статье 549 ГК по договору купли-продажи недвижимого имущества (в том числе договору продажи жилого помещения) продавец обязуется передать его в собственность покупателя, а покупатель — принять проданное имущество и оплатить обусловленную цену.
Договор купли-продажи заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами. Несоблюдение формы договора купли-продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Нотариальное удостоверение договоров купли-продажи жилых помещений не является обязательным, но договор может быть нотариально удостоверен по желанию сторон, так как нотариальное удостоверение сделок возможно в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.
Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
При купле-продаже жилого помещения совершаются два регистрационных действия:
регистрация сделки (договора) купли-продажи. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации в соответствии со статьей 558 ГК;
регистрация перехода права к покупателю.
Переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации согласно статье 551 ГК.Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Последствия несоблюдения требования о регистрации сделки предусмотрены статьей 165 ГК. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда, а сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в регистрации сделки.
Условия договора купли-продажи определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано федеральным законом или иными нормативными правовыми актами.
В соответствии с ГК и пунктом 7 приказа Министерства юстиции Российской Федерации от 6 августа 2001 г. № 233 «Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» в договоре купли-продажи указываются:
стороны договора. В случае, если владельцем права является физическое лицо, указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения, удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места жительства или преимущественного пребывания. В случае, если владельцем права является юридическое лицо, указываются полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, дата и место государственной регистрации, номер документа, подтверждающего факт внесения записи о юридическом лице в Единый государственный реестр юридических лиц, адрес (место нахождения) постоянно действующего исполнительного органа юридического лица (в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа юридического лица — иного органа или лица, имеющих право действовать от имени юридического лица без доверенности);
предмет договора, в том числе данные, определяющие расположение жилого дома (части жилого дома) на соответствующем земельном участке, квартиры (части квартиры) в составе многоквартирного жилого дома.
В соответствии со статьей 554 ГК в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным;цена жилого помещения, установленная соглашением сторон договора (допускается: указание цены в рублевом эквиваленте суммы, определенной в иностранной валюте или условных денежных единицах (ст. 317 ГК); указание цены за единицу площади, в связи с чем цена жилого помещения определяется исходя из его площади (ст. 555 ГК). При продаже жилого помещения в кредит с условием о рассрочке платежа указывается не только цена, но также порядок, сроки и размеры платежей (ст. 489 ГК)). При отсутствии в договоре купли-продажи согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор считается незаключенным;
перечень лиц, проживающих в жилом помещении, которые сохраняют право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, если иное не установлено федеральным законом, с указанием их прав на пользование жилым помещением. Данный перечень является существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают указанные лица.
Если договор купли-продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре купли-продажи лицо (лица) действует от имени правообладателя (продавца) или покупателя.
Если право продавца ограничено (обременено), это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указания на наличие таких ограничений (обременений) имеется основание для отказа в государственной регистрации договора купли-продажи.
Договор купли-продажи жилого помещения заключается (в том числе подписывается) родителями, усыновителями или опекунами, если собственником жилого помещения является:
несовершеннолетний, не достигший 14-летнего возраста.
Так как согласно статье 28 ГК за несовершеннолетних, не достигших 14-летнего возраста (малолетних), сделки могут совершать от их имени только их родители, усыновители или опекуны;недееспособный гражданин. Так как в соответствии со статьей 29 ГК от имени гражданина, признанного недееспособным, сделки совершает его опекун.
Если сторонами договора купли-продажи жилого помещения являются несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет или граждане, ограниченные в дееспособности на основании решения суда, договор купли-продажи заключается (в том числе подписывается) ими самостоятельно.
В отношении несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет действует норма статьи 26 ГК, на основании которой несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают сделки с письменного согласия своих законных представителей (родителей, усыновителей или попечителя). Сделка, совершенная таким несовершеннолетним, действительна также при ее последующем письменном одобрении родителями, усыновителями или попечителем.
В соответствии с пунктом 9 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения полномочия законных представителей несовершеннолетних, ограниченно дееспособных лиц, недееспособных лиц подтверждаются соответствующими документами, в том числе свидетельством о рождении несовершеннолетнего, удостоверениями опекуна, попечителя, выданными органами опеки и попечительства.
Письменное согласие родителей, усыновителей или попечителей на совершение договора купли-продажи несовершеннолетним в возрасте от 14 до 18 лет, письменное согласие попечителя на совершение договора купли-продажи ограниченным в дееспособности лицом может содержаться:
непосредственно в тексте договора купли-продажи. В этом случае данное согласие подтверждается личными подписями законных представителей;
в заявлениях, представленных законными представителями в территориальный орган, регистрирующий договоры купли- продажи;
в иных документах, выражающих согласие (например, в нотариально удостоверенном документе, содержащем такое согласие, представленном заявителем (продавцом или покупателем)).
В соответствии со статьей 311 Закона о государственной регистрации прав собственник жилого помещения, который не вправе его истребовать от добросовестного приобретателя, а также добросовестный приобретатель, от которого было истребовано жилое помещение, имеет право на разовую компенсацию за счет казны Российской Федерации.
Указанная компенсация выплачивается в случае, если по не зависящим от указанных лиц причинам в соответствии с вступившим в законную силу решением суда о возмещении им вреда, причиненного в результате утраты жилого помещения, взыскание по исполнительному документу не производилось в течение одного года со дня начала исчисления срока для предъявления этого документа к исполнению. Размер данной компенсации исчисляется из суммы, составляющей реальный ущерб, но не может превышать 1 000 000 руб. Тем самым российское законодательство защищает права добросовестного приобретателя жилого помещения, пострадавшего при его утрате.