Комментарий к статье 16. Виды жилых помещений
1. Значение коммент. ст. состоит в закреплении полного перечня видов жилых помещений. В приведенном перечне каждый предшествующий вид относится к последующему как целое и его часть, т.е.
комната может быть частью квартиры или дома, квартира - частью жилого дома. Таким образом, не могут быть объектами жилищных прав помещения в производственных зданиях, бараках и строениях некапитального типа. При этом, однако, в ЖК закрепляются виды жилых помещений специализированного жилищного фонда, которые предназначены для ограниченного использования в установленных законом случаях (ст.92 ЖК).
2. В пп.2, 3, 4 коммент. ст. приводятся определения каждого из видов жилых помещений, которые с учетом положений ст.15 ЖК позволяют отграничить их от иных объектов гражданских прав. Прежде всего жилое помещение представляет собой индивидуально определенную вещь, поскольку речь идет об определенном недвижимом имуществе. Данная вещь (за исключением комнаты) относится к категории сложных вещей, включающих в себя комнаты и некоторые другие помещения, которые имеют обязательное функциональное назначение, т.е. пригодны для постоянного проживания граждан и удовлетворения бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в них. Помещения вспомогательного использования (беседки, гаражи, сараи, погреба и т. п.), обособленные от жилого дома, квартиры не относятся к жилым помещениям.
Комната может выступать в качестве самостоятельного объекта жилищных прав только тогда, если она является изолированной, хотя об этом свойстве данного вида жилого помещения в коммент. ст. не упоминается.
Нередко жилые помещения (квартиры, комнаты) расположены в строениях смешанного типа, в которых имеются также и помещения, используемые под лечебные учреждения, офисы, магазины и т.п. По всей видимости, отнесение таких зданий к категории жилых (многоквартирных) домов зависит в том числе и от того, какая доля в них занята жилыми помещениями, как предлагается в юридической литературе, эта доля должна составлять не менее половины общей площади строения.
Комментарий к статье 17.
Назначение жилого помещения и пределы его использования.
Пользование жилым помещением
1. В коммент. ст. указывается на предназначенность жилого помещения для проживания граждан, в то время как п.2 ст.15 ЖК закрепляет признак его пригодности для постоянного проживания граждан. Коммент. ст. содержит специальную норму, конкретизирующую пределы осуществления права пользования жилым помещением. Установленные ею положения не содержат исключений из общего правила, поэтому здесь законодатель имеет в виду возможность именно постоянного проживания как основного назначения объекта жилищных прав.
2. Значение коммент. правила состоит в том, что жилое помещение может иметь дополнительное назначение, связанное с индивидуальной предпринимательской или профессиональной деятельностью проживающих в нем законных пользователей. Например, гражданин - наниматель жилого помещения или члены его семьи, являющиеся музыкантами, могут репетировать в своей квартире, или адвокат может разместить адвокатский кабинет, сапожник выполнять заказы по ремонту обуви в своем жилом доме. Пределы осуществления права пользования жилым помещением в таких случаях определяются прежде всего согласно общему правилу о недопустимости злоупотребления правом, в том числе не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу (ст.10 ГК РФ). В случае несоблюдения предусмотренных законом требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
3. Специальные пределы использования жилого помещения предопределены целевым назначением данного вида имущества. В коммент. ст. установлен общий запрет размещать в жилых помещениях промышленное производство. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, право собственности на жилое помещение может быть прекращено в судебном порядке.
На основании решения суда жилое помещение может быть продано с публичных торгов, вырученные от продажи средства за вычетом расходов на исполнение судебного решения подлежат выплате собственнику (ст.293 ГК РФ).
Использование нанимателем жилого помещения по договору социального найма не по назначению, разрушение или повреждение жилья, систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, делающее невозможным совместное проживание в одном жилом помещении, являются основаниями для расторжения договора по требованию наймодателя в судебном порядке и выселения нарушителя без предоставления другого жилого помещения (п.4 ст.83, 91 ЖК).
4. Законодатель особо предусматривает обязанность пользователя жилого помещения соблюдать права и законные интересы других лиц, а также требования законодательства, обеспечивающие безопасность проживания в соответствующих помещениях. Так, переустройство жилых помещений, предполагающее установку бытовых электроплит взамен газовых, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладка новых или замена существующих электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, “джакузи”, стиральных машин повышенной мощности и т.п. допускается производить только после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (см.: ст.26 ЖК; Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. // РГ. 2003. N 214. 23 окт.).