Комментарий к статье 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается
1. Коммент. ст. устанавливает ряд запретов в отношении обмена жилых помещений, занимаемых на основании договора социального найма.
2. Перечень оснований недопущения обмена является исчерпывающим, поскольку наймодатель вправе отказать в обмене только по указанным в коммент.
ст. основаниям (п.4 ст.74 ЖК). Ранее действовавший жилищный кодекс, в отличие от коммент. Кодекса, содержал незамкнутый перечень оснований отказа в обмене жилых помещений (ст.73 ЖК РСФСР).
3. Не может быть произведен обмен жилыми помещениями, если к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма либо в судебном порядке оспаривается право пользования обмениваемым жилым помещением. Этот запрет обусловлен тем, что право нанимателя в отношении жилого помещения поставлено под сомнение. Обмен не допустим и в том случае, если спор о пользовании жилым помещением возник между членами семьи нанимателя. Запрет на обмен действует до тех пор, пока спор не будет разрешен, т.е. до момента вступления в законную силу судебного решения, которым разрешается спор по поводу обмениваемого нежилого помещения.
4.Обмен не допускается и в том случае, если обмениваемое жилое помещение признано непригодным для проживания. Пригодность жилых помещений для постоянного проживания определяется в соответствии с Положением о порядке признания жилых домов (жилых помещений) непригодными для проживания, которое было утверждено постановлением Правительства РФ от 4 сентября 2003 г. N 552 (РГ. 2003.16 сентября). В соответствии с этим нормативным актом непригодными для проживания признаются жилые дома (жилые помещения) находящиеся в ветхом состоянии, аварийном состоянии или в которых выявлено вредное воздействие факторов среды обитания. Критерии и технические условия отнесения жилых домов и жилых помещений к категории ветхих или аварийных должны быть утверждены Госкомом РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу.
Указанный орган принял постановление от 20 февраля 2004 г. N 10 "Об утверждении критериев и технических условий отнесения жилых домов (жилых помещений) к категории ветхих или аварийных", которое не подлежит применению в связи с отказом Минюста РФ в его регистрации. В связи с этим продолжает свое действие Положение по оценке непригодности жилых домов и жилых помещений государственного и общественного жилищного фонда для постоянного проживания, утвержденное Министерством жилищно-коммунального хозяйства РСФСР от 5 ноября 1985 г. N 529 (Бюллетень Министерства юстиции РСФСР. 1986. N 11-12). Критерии же отнесения жилых домов и жилых помещений к категории непригодных для проживания по причине вредного воздействия факторов среды обитания должны быть предусмотрены государственными санитарно-эпидемиологическими правилами и нормативами.
5. Не может быть произведен обмен жилыми помещениями, если принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях. Правительством РФ должен быть разработан порядок признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу (п.10 ст.33 ЖК).
6. Не подлежат обмену жилые помещения, которые находятся в доме, в отношении которого принято решение о капитальном ремонте с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме. Определение условий и порядка перепланировки переустройства жилых помещений относится к компетенции органов государственной власти РФ. Согласование решения собственника о переустройстве и перепланировке жилых помещений производится с органами местного самоуправления.
7. Не допустим обмен, в результате которого в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
Комментарий к статье 74.
Оформление обмена жилыми помещениями между
нанимателями данных помещений по договорам социального найма
1.
Коммент. ст. устанавливает порядок обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма.
2. До принятия коммент. закона обмен регулировался в соответствии с Инструкцией о порядке обмена жилых помещений, утвержденной приказом Министра коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. N 12 (Советская юстиция. 1967. N 6), которая, как представляется, в значительной своей части вступила в противоречие с коммент. Кодексом и другими актами жилищного законодательства, в связи с чем не подлежит применению.
3. Как уже подчеркивалось выше, обмен жилыми помещениями, занимаемыми на основании договоров социального найма, является сложным юридическим составом. Элементами этого состава являются договор, заключаемый между нанимателями и административные акты (согласие нанимателей - собственников жилых помещений, а также согласие органов опеки и попечительства в установленных законом случаях).
4. Договор об обмене жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, не следует рассматривать в качестве разновидности договора мены. Если по договору мены обменивающиеся стороны передают друг другу в собственность одно имущество в обмен на другое, то по договору обмена социальным жильем передачи имущества в собственность не происходит. Имущество продолжает оставаться в собственности наймодателя. Отмеченная между двумя указанными договорами разница приобретает значение с точки зрения того обстоятельства, что к договору обмена жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма, не подлежат применению в субсидиарном порядке нормы главы 31 ГК РФ, регулирующей договор мены.
5. Сам договор, заключаемый нанимателями обмениваемых жилых помещений, является гражданско-правовой сделкой и, следовательно, к нему подлежат применению в субсидиарном порядке положения гражданского законодательства, регулирующие обязательства, сделки и договоры.
6. Среди специальных требований к договору обмена жилыми помещениями социального найма следует отметить то, что он должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. В коммент. ст. отсутствует указание на то, что несоблюдение указанного правила влечет недействительность договора обмена. Вместе с тем договор об обмене не может быть заключен в устной форме, поскольку только договор заключенный в письменной форме рассматривается в качестве основания для выдачи наймодателем согласия на обмен.