Комментарий к статье 39. Содержание общего имущества в многоквартирном доме
1. Норма п.1 коммент. ст. возлагает на собственников помещений в многоквартирном доме бремя расходов на содержание общего имущества. Обязанность по несению расходов касается всех собственников помещений вне зависимости от их членства в товариществе собственников жилья или жилищном кооперативе, принадлежности к различным категориям лиц (физических, юридических, публичных образований), избранного способа управления многоквартирным домом.
Между тем особенности пользования жилыми и нежилыми помещениями, а также специфика содержания общего имущества предполагают, что расходы по его содержанию и ремонту могут быть полностью или частично возложены собственником на других лиц (см. коммент. к п.1 ст.154).
2. Легализация понятия доли обязательных расходов на содержание и ремонт общего имущества обусловлена правовым режимом общего имущества и необходимостью несения собственниками помещений бремени его содержания и ремонта. Величина доли обязательных расходов, которая по ранее действовавшему законодательству именовалась долей участия (ст.1 ФЗ "О товариществах собственников жилья"), поставлена в зависимость от размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество. Обязательные расходы носят характер целевых и должны использоваться для поддержания надлежащего состояния общего имущества.
3. Пункт 3 содержит отсылочную норму, определяющую компетентный орган, который уполномочен устанавливать правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. На дату введения в действие коммент. закона сохраняют юридическую силу Правила пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденные постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415 (СП. 1986. N 2. Ст.9; СП. 1992. N 6. Ст.31; Собрание актов РФ. 1993. N 31. Ст.2860).
Комментарий к статье 40.
Изменение границ помещений в многоквартирном доме
Коммент. ст. посвящена регулированию отношений, складывающихся в связи с изменением границ помещений в многоквартирном доме. Указанные изменения, как правило, происходят в процессе переустройства и перепланировки жилых помещений (см. коммент. к гл.4). Второе предложение п.1 коммент. ст. содержит правило, устанавливающее последствия, которые допустимы при изменении границ между смежными помещениями, разделе помещения на два и более без согласия собственников других помещений. Очевидно, что при соблюдении правил, установленных гл.4 коммент. закона, изменение границ между смежными помещениями и раздел помещений, влекущие изменение границ других помещений, границ общего имущества, размера общего имущества, долей в праве общей собственности на него возможны только с согласия собственников других помещений. В данном случае законодатель не уточняет количество собственников других помещений чье согласие должно быть получено при изменении границ и разделе помещений. Ответ на этот вопрос содержится в п.2 коммент. ст. Согласие всех собственников должно быть получено, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме. Таким образом, границы между смежными помещениями, принадлежащими различным собственникам, изменяемые в процессе реконструкции, переустройства и (или) перепланировки помещений, могут обрести новую конфигурацию по соглашению между указанными собственниками, в случае если не имеет место присоединение к помещениям, чьи границы меняются, части общего имущества.
Комментарий к статье 41.
Право собственности на общее имущество
собственников комнат в коммунальной квартире
1. Пункт 1 коммент. ст. устанавливает правовой режим общего имущества в коммунальной квартире, а именно, режим общей долевой собственности. Указанный режим распространяется на помещения в коммунальной квартире, обслуживающие более одной комнаты.
К таким помещениям относятся, в частности, кухни, ванные комнаты, санузлы, внутриквартирные коридоры, входные тамбуры, кладовые и иные подобные им помещения. Следует отметить, что законодатель включил в состав общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире только помещения, изъяв из этого состава механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной комнаты. Такое решение нельзя признать удачным, поскольку указанное оборудование не во всех случаях является общим имуществом всего многоквартирного дома.
2. В п.2 коммент. ст. формулируется условие изменения размера общего имущества в коммунальной квартире и устанавливаются допустимые способы такого изменения. В качестве допустимых способов изменения размера общего имущества в коммунальной квартире законодатель признает переустройство коммунальной квартиры, ее перепланировку либо одновременное переустройство и перепланировку. Изменение размера общего имущества путем переустройства и (или) перепланировки какой-либо из комнат по смыслу коммент. пункта не допускается.