Комментарий к статье 46. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме

1. Коммент. ст. устанавливает правила принятия решений общим собранием собственников помещений по некоторым вопросам, отнесенным к его компетенции.

К правилам ведения общего собрания собственников специальных требований коммент.

2. В п.1 коммент. ст. закреплены формулы принятия решений по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания и поставленным на голосование. В этих формулах законодатель постарался преодолеть препятствия, имманентно присущие общему порядку согласования актов распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности.

По общему правилу решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов собственников, участвующих в собрании. Квалифицированное в две трети большинство голосов всех собственников помещений требуется для принятия решений:

- о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой;

- о возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений;

- о ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

- о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

- о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Решение общего собрания по выбору способа управления многоквартирным домом должно применяться с учетом правила, закрепленного в п.1 ст.143 коммент.

3. Важным документальным подтверждением принятых на общем собрании собственников помещений решений является протокол общего собрания. Его ведение, как правило, возлагается на секретаря собрания. В протоколе должны получить отражение все вопросы, обсуждавшиеся в ходе собрания, а также поступившие предложения. Персональную ответственность за фактическую достоверность сведений, содержащихся в протоколе, его оформление, сроки оформления, установленные общим собранием, несут председатель и секретарь собрания, которые подписывают указанный протокол.

Протоколы общих собраний собственников помещений должны храниться в месте либо по адресу, определенным решением собрания и быть доступными для ознакомления собственникам помещений или их представителям. Представляется, что решением общего собрания должна быть установлена возможность снятия копий с протоколов общих собраний при наличии оправданного к тому интереса собственника помещения или его представителя.

4. В п.2 коммент. ст. сформулировано императивное правило, согласно которому налагается запрет на принятие решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а равно на изменение повестки дня общего собрания собственников помещений, указанной в сообщении о его проведении. Очевидно, что требуемая законодателем определенность по вопросам, включенным в повестку дня общего собрания собственников помещений, не позволяет обойти правило коммент. пункта путем указания в повестке дня вопроса, имеющего название “разное”.

5. Собственник помещения, по инициативе которого созвано собрание, должен довести до сведения других собственников данного многоквартирного дома информацию, касающуюся решений, принятых общим собранием, и итогов голосования по вопросам, вынесенным на голосование. Информация, содержащая указанные сведения, доводится до собственников единственно возможным с точки зрения законодателя путем, а именно: посредством размещения соответствующего информационного сообщения в доступном для всех собственников помещении данного дома.

6. Правило, закрепленное в п.5 коммент. ст., перекликается с нормой, нашедшей отражение в п.1. Указанное правило снимает часть проблем, связанных с немотивированным желанием ряда собственников свести на нет возможности коммерческого использования объектов, входящих в состав общего имущества многоквартирного дома. С другой стороны, не в меру активные собственники могут проводить обязательные для всех решения, реализация которых будет обременительна для части собственников, выступающих против указанных решений. На этот случай законодатель предусматривает формальную возможность обжалования принятых общим собранием решений в суде. Схема реализации такой возможности определена в п.6 коммент. ст.

7. Право на обжалование в суд решений, принятых общим собранием собственников помещений, предоставлено собственникам, которые не принимали участия в собрании, принявшем обжалуемое решение, и собственникам, которые голосовали против принятия обжалуемого решения. При этом необходимым условием реализации права на обжалование (в материальном смысле) выступает факт нарушения обжалуемым решением прав и охраняемых законом интересов собственника помещения. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Срок исковой давности определен законодателем в шесть месяцев.

8. Пункт 7 коммент. ст. предоставляет собственнику, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, право единоличного принятия решений о реконструкции дома, в том числе с его расширением или надстройкой, о возведении хозяйственных построек и других зданий, сооружений, о ремонте многоквартирного дома, о пределах использования земельного участка, в том числе введении ограничений пользования им, о передаче в пользование помещений, находящихся в многоквартирном доме. Реализация подобного рода решений должна осуществляться по правилам, установленным законодательством о градостроительной деятельности, земельным и гражданским законодательством. Норма, содержащаяся во втором предложении коммент. пункта, косвенно указывает на обязанность собственника, которому принадлежат все помещения в многоквартирном доме, проводить годовые общие собрания с пользователями (нанимателями, арендаторами) помещений, расположенных в этом доме.