Комментарий к статье 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным
1. Из контекста п.1 коммент. ст. следует, что сделка по обмену жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, является оспоримой, т.е. может быть признана недействительной судом по иску заинтересованного лица.
Вместе с тем, договор по обмену, в случае, если он не соответствует требованиям закона или иных правовых актов, может квалифицироваться как ничтожный.
2. Коммент. ст. не устанавливает круг лиц, которые могут предъявить иск о признании договора обмена жилыми помещениями недействительным. В этом видится допущенная законодателем недоработка. По общему правилу иск об оспаривании сделки может быть предъявлен лицом, указанным в законе (именно таким образом смоделирована инициация оспорения сделок в ГК РФ). Толкование смысла жилищного законодательства позволяет прийти к выводу о том, что иск о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлен лицами, имеющими заинтересованность в спорном жилом помещении. К числу таких лиц, безусловно, относятся наймодатель, органы опеки и попечительства (в случае, если затрагиваются права несовершеннолетних, недееспособных или ограниченно дееспособных лиц), наниматель, члены семьи нанимателя. Допустима подача иска прокурором в случаях, установленных в ст.45 ГПК РФ.
3. В п.2 коммент. ст. установлены последствия признания договора обмена недействительным: стороны подлежат обратному переселению в ранее занимаемые помещения. При этом оспоримая сделка считается недействительной с момента ее совершения (п.1 ст.167 ГК РФ). В случае признания договора обмена недействительным никаких прав на другое помещение не возникает не только у нанимателей, но и у членов их семьи, переселившихся вместе с нанимателем по оспоренному договору. Таким образом, обратному переселению подлежит не только наниматель, но и члены его семьи.
4. В п.3 коммент.
ст. установлен еще один вид последствий недействительности сделки по обмену социальными жилыми помещениями. Если причиной недействительности договора являются виновные действия одной из сторон, другая сторона имеет право на возмещение убытков. К числу таковых могут быть отнесены расходы, понесенные в связи с переездом, оплата ремонта обменянного жилого помещения, расходы по оплате эксплуатационных услуг и проч.
Комментарий к статье 76.
Поднаем жилого помещения, предоставленного
по договору социального найма
1. Источником регулирования поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, являются не только нормы коммент. закона, но и нормы, установленные в п.3 ст.672 и пп.1-3 ст.675 ГК РФ.
2. Коммент. ст. устанавливает несколько обязательных условий для заключения договора поднайма в социальном жилом помещении. Во-первых, для заключения договора необходимо обязательное согласие не только наймодателя, но и всех членов семьи нанимателя, проживающих с ним в занимаемом помещении, а в том случае, если предметом поднайма является помещение в коммунальной квартире, то требуется согласие всех нанимателей и совместно проживающих с ними членов семьи, а также - всех собственников и совместно проживающих с ними членов их семей. Закон не предусматривает судебного разрешения споров, возникающих в связи с отказом кого-либо из членов семей или иных нанимателей (собственников) дать согласие на заключение договора поднайма. Закон предусматривает, что согласие должно быть выражено в письменной форме, однако не оговаривает в виде какого документа это должно быть сделано. Представляется, что согласие всех перечисленных в законе лиц должно быть сделано в заявлении.
3. Во-вторых, для заключения договора необходимо соблюдение тех требований жилищного законодательства, которыми устанавливаются нормы жилой площади.
4. Важным является правило, установленное в п.3 коммент. ст., согласно которому ответственным перед наймодателем продолжает оставаться наниматель, а поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением.
Это означает, что в случае нарушения поднанимателем условий использования помещения, гражданско-правовую ответственность перед наймодателем несет наниматель. Например, в случае причинения поднанимателем убытков в результате ненадлежащего использования помещения, эти убытки должны быть возмещены наймодателю нанимателем. Впрочем, наниматель в этом случае приобретает право регрессного требования к поднанимателю.
5. Не допустим поднаем, в результате которого в жилое помещение вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, при которой совместное проживание с ним в одном помещении невозможно. Перечень соответствующих заболеваний устанавливается Правительством РФ.
Комментарий к статье 77.
Договор поднайма жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма
1. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, является срочным, возмездным, консенсуальным и взаимным.
2. К числу специальных требований к договору поднайма относится указание законодателя на то, что он должен быть заключен в простой письменной форме. В коммент. ст. отсутствует указание на то, что несоблюдение указанного правила влечет недействительность договора поднайма. Вместе с тем договор поднайма не может быть заключен в устной форме, поскольку экземпляр договора должен быть передан наймодателю и рассматривается в качестве основания для выражения наймодателем согласия на поднаем.
3. Граждане, вселяемые в жилое помещение по договору поднайма совместно с поднанимателем имеют такие же права в отношении помещения как и наниматель. Формальное подтверждение это находит в том, что указанные лица должны быть указаны в договоре поднайма помещения, занимаемого по договору социального найма.
4. В отличие от договора найма социального жилого помещения, являющегося бессрочным, поднайм является срочным договором. Если же стороны не определили срок договора поднайма, то таковой считается заключенным на срок один год.
В том случае, если договор найма прекращается досрочно, то одновременно с ним прекращается и договор поднайма жилого помещения(п.2 ст.79 ЖК).
5. Толкование п.3 ст.672 и п.5 ст.685 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что на договор поднайма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, не распространяются правила о преимущественном праве на заключение договора на новый срок.
Комментарий к статье 78.
Плата за поднаем жилого помещения,
предоставленного по договору социального найма
1. Возмездный характер договора поднайма (в том числе и поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма) вытекает из его сущности.
2. Все условия оплаты за поднаем устанавливаются соглашением сторон. Законодательство не устанавливает ограничений в отношении размера платы за поднаем жилого помещения: стороны самостоятельно определяют суммы, подлежащие выплате за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.